Na jakie cele może być przeznaczony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej?

Fundusz przeznaczony jest na pokrycie kosztów remontów części wspólnych nieruchomości, między innymi takich prac, jak: remont dachu, ścian piwnicznych, wymianę okien i drzwi na klatce schodowej czy termomodernizację budynku. Za zgromadzone na funduszu remontowym środki pieniężne można również przeprowadzić wymianę instalacji przynależnej do części wspólnej nieruchomości, np. instalację gazową, kanalizacyjną, elektryczną czy wodną. Fundusz remontowy może być także przeznaczony na zagospodarowanie zewnętrznego terenu wspólnego.

Potrzeby remontowe części wspólnych nieruchomości są wynikiem inwentaryzacji, której treść zawarta jest w planie gospodarczym wspólnoty.

Czy wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek tworzyć fundusz mieszkaniowy?

Wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku tworzenia funduszu remontowego. Z obowiązujących przepisów prawa wynika, że podmioty – właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową nie mają obowiązku tworzenia funduszu remontowego, a jedynie obowiązek pokrywania kosztów zarządu, obejmujących m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, jak również obowiązek ponoszenia kosztów w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem rzeczy wspólnej.

Obowiązek wyodrębnienia funduszu remontowego zależy od woli członków wspólnoty i powstaje z chwilą podjęcia przez członków wspólnoty uchwały o ustanowieniu funduszu remontowego. 

Wysokość funduszu remontowego oraz to, czy w danej wspólnocie będzie on tworzony, jest zależna od ilości lokali tworzących wspólnotę oraz od wysokości uiszczanych składek. Istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych tj.:

• mała wspólnota mieszkaniowa,
• duża wspólnota mieszkaniowa.

Mała wspólnota mieszkaniowa

Mała wspólnota mieszkaniowa obejmuje maksymalnie trzy lokale mieszkalne.

Mała wspólnota mieszkaniowa działa w oparciu o ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, natomiast zarząd małą wspólnotą mieszkaniową prowadzony jest w oparciu o przepisy zawarte w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 195-221. Istotą zarządu małą wspólnotą mieszkaniową jest m.in. kwestia zarządzania rzeczą wspólną.

W małej wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali mogą utworzyć fundusz remontowy i wpłacać do niego zaliczki w proporcji odpowiadającej ich udziałowi w nieruchomości wspólnej. Na utworzenie funduszu remontowego w małej wspólnocie mieszkaniowej niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Mówi o tym Art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, który brzmi:

”Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli”.

W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Tak więc w małej wspólnocie mieszkaniowej na wydatkowanie środków funduszu remontowego potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Z uwagi na małą ilość współmieszkańców tworzących małą wspólnotę mieszkaniową, środki z opłat na fundusz remontowy są znikome, dlatego też w małych wspólnotach mieszkaniowych fundusz remontowy jest tworzony bardzo rzadko. Finansowanie niezbędnych remontów prowadzonych przez małe wspólnoty mieszkaniowe odbywa się zazwyczaj z funduszy pozyskiwanych z kredytów.

Duża wspólnota mieszkaniowa

Duża wspólnota mieszkaniowa obejmuje co najmniej cztery wyodrębnione lokale.

Duża wspólnota mieszkaniowa działa w oparciu o ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Fundusz remontowy dużej wspólnoty mieszkaniowej tworzy się w oparciu o roczny plan gospodarczy, który z kolei jest opracowywany na podstawie przeprowadzonych przeglądów części wspólnej nieruchomości. Roczny plan gospodarczy uchwala się na rocznym zebraniu wspólnoty.

Z funduszu remontowego pokrywane są koszty remontów części wspólnych nieruchomości, które zostały ujęte na dany rok w rocznym planie gospodarczym, dużej wspólnoty mieszkaniowej. Na podstawie rocznego planu gospodarczego uchwala się wydatkowanie środków z funduszu remontowego na dany rok. Dużą wspólnotą mieszkaniową zarządza jednoosobowy bądź kilkuosobowy zarząd wspólnoty wybrany przez właścicieli lokali na mocy uchwały. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie może sam bez upoważnienia ujętego w uchwale, wydatkować środki z funduszu remontowego. Natomiast w przypadku podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, do którego zalicza się m.in.:

• tworzenie funduszu remontowego,
• określenie wysokości opłat na fundusz remontowy,
• określenie celu wydatkowania środków z funduszu remontowego,

niezbędna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tych czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej prawem.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Przeczytaj: Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa – czym się różnią?

Kto uiszcza wpłaty na fundusz remontowy? Kto i jak ustala wysokość składek miesięcznych?

Wpłaty na fundusz remontowy dokonywane są przez właścicieli lokali danej wspólnoty mieszkaniowej w formie bieżących opłat.

Wysokość wpłat na fundusz remontowy w danym okresie określa uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Wysokość wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej jest zależna od wielkości udziału w nieruchomości oraz stawki jednostkowej zł/1m2.

Zazwyczaj okres obrachunkowy to okres od 1 kwietnia do 31 marca następnego roku kalendarzowego.

Wpłaty na fundusz remontowy wnoszone są przez właścicieli lokali do 10-go dnia każdego miesiąca. W przypadku opóźnienia z płatnościami, wpłacający może zostać obciążony ustawowymi odsetkami.

Każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej jest informowany o wykonaniu planu remontów w danym roku oraz o wysokości środków finansowych wydatkowanych na realizację wykonanych zadań. Niewykorzystane w danym roku środki finansowe przechodzą na rok następny.

Zasadą jest, że na potrzeby tworzenia funduszu remontowego oraz wydatkowania środków z tego funduszu, wspólnota mieszkaniowa tworzy regulamin gospodarowania funduszem remontowym wspólnoty mieszkaniowej, a wszelkie decyzje wykraczające poza zakres zwykłego zarządu są podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową na zasadzie uchwały.

Przeczytaj również: Fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.