Z treści ww. przepisu prawnego wynika, że skutki prawne powstałe w dacie wpisu, cofają się do dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Oznacza to, że powstanie skutków prawnych wpisu jest wcześniejsze niż chwila jego dokonania. Na moc prawną wpisu nie ma także wpływu ujawnienie w treści księgi wieczystej wzmianki o wniosku.

Zasada wstecznej skuteczności wpisu dotyczy wpisów ograniczonych praw rzeczowych, jak i praw osobistych i roszczeń.

Co w praktyce oznacza zasada wstecznej skuteczności wpisów?

Zasada mocy wstecznej wpisu do księgi wieczystej ma istotne znaczenie praktyczne. Przede wszystkim zasada ta oznacza, że wpisanemu do księgi wieczystej prawu jawnemu przysługuje domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym nie od chwili wpisania tego prawa do księgi wieczystej, ale już od chwili wpływu wniosku do właściwego sądu, a w przypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.

Każdy potencjalny nabywca nieruchomości przed dokonaniem transakcji zakupu dąży do zapoznania się z treścią księgi wieczystej. Zasadniczo to treść wpisów określa stan prawny nieruchomości, niemniej jednak, z treści Art. 29 ujętego w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wynika, że skoro wpis do księgi wieczystej ma moc wsteczną, to jego prawne działanie rozpoczyna się nie w momencie wpisu wzmianki do księgi wieczystej, ale w momencie złożenia wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej (zasada wstecznej skuteczności wpisu). W wypadku wszczęcia postępowania z urzędu działanie mocy wstecznej wszczyna się z chwilą wszczęcia tego postępowania.

Interpretacja Art. 29 utwierdza w przekonaniu, że w przypadku nabywania nieruchomości należy zapoznać się nie tylko z treścią księgi wieczystej, a więc wpisów w niej ujawnionych, ale kontrolę danej księgi wieczystej należy rozszerzyć aż do dokumentów złożonych w aktach księgi wieczystej, oczekujących na ujawnienie w treści księgi.

Tak więc, w przypadku chęci nabycia nieruchomości należy sprawdzić nie tylko treść wszystkich działów księgi wieczystej, ale również to, jakie wnioski o wpis są na daną chwilę złożone do księgi wieczystej oraz czy ujawnione w treści księgi wieczystej wzmianki odpowiadają określonym wnioskom.

Zadaniem wzmianki jest m.in. ostrzeżenie, że do sądu wpłynął wniosek o dokonanie wpisu i wniosek ten oczekuje na wpis. W przypadku, gdy wzmianka pojawi się w dziale IV księgi wieczystej może oznaczać zachowanie miejsca dla wpisu hipoteki.

Wzmianka o wniosku o wpis hipoteki złożonym przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego umieszczana jest automatycznie z chwilą umieszczenia wniosku w systemie.
W przypadku pojawienia się wzmianki w dziale IV księgi wieczystej należy podejrzewać, że nieruchomość, dla której jest prowadzona dana księga wieczysta została właśnie obciążona hipoteką. Nabywca nieruchomości, który nie bacząc na wzmiankę w dziale IV księgi wieczystej, nabędzie tę nieruchomość, musi liczyć się z tym, że może stać się dłużnikiem hipotecznym, pomimo że nie zaciągnął żadnego zobowiązania.

W powyższej sprawie wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 30 października 2019 r., VCSK 379/18, stwierdził, że wpis hipoteki przymusowej jest ważny wstecznie od daty złożenia wniosku o ten wpis, gdy wzmianka o wpisie była umieszczona w księdze wieczystej, a więc nabywca nieruchomości, który zakupi ją bez sprawdzenia w księdze wieczystej jej stanu prawnego, nie może powoływać się na brak wpisu w chwili zakupu – mimo wzmianki o wniosku dotyczącego hipoteki – i kwestionować swój dług jako dłużnika rzeczowego (wyr. SN z 30.10.2019 r., V CSK 379/18).

Moc wsteczna wpisu hipoteki do księgi wieczystej – przykład z życia

Zagadnienie mocy wstecznej wpisu w księdze wieczystej ilustruje zdarzenie prawne ujęte w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2019 r., V CSK 379/18. W opisanym przypadku doszło kolejno po sobie do następujących zdarzeń prawnych:

Pani „K” była winna spółce ubezpieczeniowej „E” 86 tys. zł.

1. W marcu 2010 r. spółka „E” złożyła wniosek o egzekucję długu. Zgodnie z prawem, na nieruchomości Pani ”K” została ustanowiona hipoteka przymusowa w kwocie 86 tys. na rzecz wierzyciela towarzystwa ubezpieczeniowego „E.”
2. Miesiąc później (04.2010 r.) Pani „K” zawarła umowę warunkową na sprzedaż nieruchomości z Panem Władysławem B. W czasie zawierania umowy warunkowej hipoteka nie była wpisana w księdze wieczystej. Natomiast w dziale IV księgi wieczystej była zamieszczona wzmianka o zabezpieczeniu.
3. Pod koniec kwietnia 2010 r. Pan Władysław B nabył od Pani „K” nieruchomość. Przeniesienie własności nastąpiło aktem notarialnym, w którym notariusz wskazał, że w księdze wieczystej prowadzonej dla nabywanej nieruchomości umieszczona jest wzmianka o zabezpieczeniu, nie określając jednak, na czym polega to zabezpieczenie.
4. Po miesiącu (maj 2010 r.) od chwili podpisania aktu notarialnego Pan Władysław B. dowiedział się, że w sądzie, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla nabytej przez niego nieruchomości, złożony został wniosek o wpis hipoteki przymusowej.
5. Po kilku tygodniach od podjęcia informacji przez Pana B. o tym, że w sądzie rejonowym został złożony wniosek o wpis hipoteki przymusowej, sąd rejonowy dokonał w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nabytej przez Pana B wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
6. W niedługim czasie Spółka „E” wystąpiła z żądaniem do Pana B, jako dłużnika rzeczowego, o zapłatę długu hipotecznego.
7. Pan B. skierował sprawę na drogę sądową podnosząc w pozwie, że w chwili nabycia nieruchomości w księdze wieczystej nie było zobowiązania hipotecznego.

Ostatecznie Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku kończącego sprawę uznał, że twierdzenie pana B., jakoby zobowiązania hipotecznego nie było w chwili nabycia nieruchomości, nie ma podstaw prawnych. Przemawia za tym treść Art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, który wskazuje, że „do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej”, natomiast Art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w przypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.

Mając na uwadze powyższe stwierdzenia Sąd Najwyższy uznał iż to, że postanowienie sądowe o wpisie hipoteki przymusowej zapadło dopiero w czerwcu 2010 r., a więc po miesiącu od dokonania nabycia nieruchomości przez Pana B. nie ma znaczenia prawnego, gdyż wniosek o wpis hipoteki przymusowej został złożony w marcu 2010 r., a więc prawie trzy miesiące wcześniej, a w księdze wieczystej w chwili złożenia wniosku o wpis hipoteki umieszczona została wzmianka informująca o złożonym wniosku.

W świetle powyższego Sąd Najwyższy uznał, że skoro wpis hipoteki jest ważny wstecznie, tj. od daty złożenia wniosku o wpis, to nabywca nieruchomości, który nabędzie nieruchomość bez sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, nie może powoływać się na brak wpisu w chwili zakupu – mimo wzmianki o wniosku dotyczącego hipoteki i kwestionować swój dług jako dłużnika rzeczowego (wyr. SN z 30 października 2019 r., V CSK 379/18).

Zatem, nabywając nieruchomość należy nie tylko sprawdzić stan prawny nieruchomości ujawniony w treści księgi wieczystej, ale również wszystkie dokumenty oczekujące na wpis, o których uczyniono wzmiankę w księdze wieczystej. Przy zakupie nieruchomości nie można zawierzyć oświadczeniom sprzedającego, że nie jest ona obciążona żadnym długiem.

Zgodnie z treścią Art. 2 ustawy z dnia 6 lipca o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste są jawne, nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. W sytuacji podniesienia sprawy w sądzie nabywca takiej nieruchomości obciążonej hipoteką nie może powoływać się na brak wpisu w księdze wieczystej w chwili zakupu.

Skutek wsteczny wpisu dotyczy tylko wpisów dokonanych na podstawie wniosku, który wpłynął do właściwego sądu. W przypadku złożenia wniosku w sądzie niewłaściwym, wniosek uważa się za niezłożony.