Z tego artykułu dowiesz się:

Subintabulat co to jest i kto może skorzystać z hipoteki na wierzytelności hipotecznej

Subintabulat – co to jest i kto może skorzystać z hipoteki na wierzytelności hipotecznej

Subintabulat to forma zabezpieczenia hipotecznego, w której hipoteka jest nakładana na wierzytelność zabezpieczoną wcześniejszą hipoteką. Potocznie określa się go również jako hipotekę na hipotece. Choć jest to stosunkowo rzadko używane rozwiązanie, to ze względu na obecność w polskim porządku prawnym, warto być zaznajomionym z jego istotą.

W polskim systemie prawnym istnieje kilka typów hipotek, które umożliwiają wierzycielom zabezpieczenie swoich roszczeń. Jednym z najpopularniejszych rodzajów jest hipoteka umowna, która jest ustanawiana na rzecz banków udzielających kredytów hipotecznych na zakup mieszkania lub budowę domu.

W przypadku hipoteki umownej, nieruchomość jest bezpośrednio obciążana, umożliwiając bankowi egzekwowanie swoich roszczeń. W tej sytuacji uczestniczą tylko dwie strony umowy: bank jako wierzyciel hipoteczny i kredytobiorca, nazywany również dłużnikiem hipotecznym. Jak z kolei wygląda ta sytuacja w kontekście subintabulatu?

Definicja Subintabulatu

Aby w najprostszy sposób wyjaśnić, czym jest subintabulat, można powiedzieć, że stanowi to hipotekę na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W polskich przepisach uznaje się go za czwarty rodzaj hipoteki, obok hipoteki umownej, łącznej i przymusowej. Procedurę ustanawiania subintabulatu oraz jej zasady reguluje artykuł 108 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Warto zaznaczyć, że samo słowo „subintabulat” nie występuje w oficjalnych przepisach prawnych; jest używane jedynie w języku prawniczym do opisania tej formy zabezpieczenia. W wymienionej ustawie jest ono po prostu określane jako hipoteka na wierzytelności hipotecznej.

Historia tego specyficznego sposobu zabezpieczania wierzytelności sięga daleko – w polskim prawie subintabulat został opisany już w 1818 roku. Jego stosowanie było jednak głównie praktykowane do czasów II wojny światowej, a przez długie lata nie było obecne w polskim porządku prawnym. Dopiero w 1991 roku ustawodawca przywrócił możliwość korzystania z niego poprzez nowelizację wspomnianej wyżej ustawy z 1982 roku.

Hipoteka a kredyt hipoteczny – czy znasz różnicę? Sprawdź! >>

Subintabulat – Jak działa hipoteka na wierzytelności hipotecznej?

Jak już wyjaśniliśmy, subintabulat to szczególny rodzaj hipoteki. Jego istota polega na zabezpieczaniu wierzytelności poprzez obciążenie hipoteką nie samej nieruchomości, lecz wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie na tej nieruchomości. Choć może to brzmieć zawiło, to w gruncie rzeczy jest to stosunkowo prosty proces.

W ramach tego rodzaju zabezpieczenia pojawiają się trzy podmioty, a schemat subintabulatu prezentuje się następująco:

  1. Osoba A (właściciel nieruchomości i główny dłużnik) posiada zobowiązanie wobec wierzyciela B, zabezpieczone hipoteką na nieruchomości (osoba B posiada wierzytelność hipoteczną),
  2. Osoba B (dłużnik subintabulatu) zaciąga zobowiązanie od osoby C (zwanej subintabulatem), która zabezpiecza swoje roszczenie na wierzytelności hipotecznej, należącej do B,
  3. Osoba C jest wierzycielem dłużnika B, mając możliwość dochodzenia swoich roszczeń bezpośrednio od osoby B lub, w przypadku trudności z odzyskaniem należności, z nieruchomości będącej własnością osoby A.

Przykład Subintabulatu – hipoteki na wierzytelności hipotecznej

W praktyce subintabulat może być ilustrowany na konkretnym przypadku, na przykład:

Pani Agnieszka zamierza nabyć mieszkanie od pana Marka, lecz nie dysponuje wystarczającymi środkami. Pan Marek zgadza się udzielić jej pożyczki na ten cel, a swoją wierzytelność zabezpiecza hipoteką na nieruchomości.

W efekcie Pani Agnieszka staje się dłużnikiem hipotecznym pana Marka, który posiada wierzytelność hipoteczną. W sytuacji, gdy pan Marek będzie potrzebował dodatkowych środków, może on na tej wierzytelności ustanowić zabezpieczenie hipoteczne na rzecz innej osoby, przyjmijmy, że będzie to pan Jacek, gotów udzielić mu pożyczki. Pan Jacek będzie uprawniony do dochodzenia swoich roszczeń z tytułu pożyczki nie tylko od pana Marka jako pożyczkobiorcy, ale także bezpośrednio z nieruchomości należącej do pani Agnieszki.

Subintabulat – warunki umowy

Zgodnie z przepisami, aby ustanowić subintabulat, konieczne jest zawarcie umowy między uprawnionym wierzycielem wierzytelności hipotecznej a kolejnym wierzycielem. W naszym przypadku, panowie Jacek i Marek powinni sporządzić taką umowę.

Taka umowa o ustanowienie subintabulatu musi być sformułowana w formie aktu notarialnego. Jej treść powinna obejmować deklarację woli ustanowienia zabezpieczenia na wierzytelności hipotecznej oraz szczegółowy opis obu wierzytelności: tej, która jest zabezpieczana, oraz tej, która zostaje obciążona.

Subintabulat a hipoteka

Subintabulat jest rejestrowany w księdze wieczystej nieruchomości, która jest obciążona pierwotną hipoteką.

Istotne jest, że do ustanowienia i zarejestrowania hipoteki na wierzytelności hipotecznej nie jest konieczna zgoda właściciela nieruchomości.

Warto wiedzieć: Odwrócona hipoteka – czym jest?

Kto może skorzystać z subintabulatu?

W zasadzie każdy, kto posiada wierzytelność hipoteczną, teoretycznie może skorzystać z subintabulatu. Niemniej jednak, w praktyce w Polsce głównymi posiadaczami należności zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości są przede wszystkim banki, które preferują inne metody zabezpieczania operacji refinansowych. Inne podmioty posiadające wierzytelności hipoteczne częściej decydują się na stosowanie tzw. powierniczego przelewu wierzytelności hipotecznej.

Kiedy warto skorzystać z subintabulatu?

Rozważając skorzystanie z subintabulatu, warto to uczynić w przypadku posiadania jeszcze niewymagalnej wierzytelności hipotecznej, gdy celem jest uzyskanie środków finansowych poprzez zaciągnięcie zobowiązania, na przykład pożyczki lub kredytu hipotecznego. Sytuacja byłaby łatwiejsza, gdyby nasza wierzytelność hipoteczna była już wymagalna, co pozwoliłoby uzyskać środki od dłużnika, również poprzez dochodzenie roszczenia bezpośrednio z jego nieruchomości. W przypadku jednak, gdy wierzytelność jest jeszcze niewymagalna, można ją wykorzystać jako zabezpieczenie dla zaciąganego zobowiązania.

Subintabulat – krok po kroku

Aby ustanowić subintabulat, trzeba przeprowadzić poniższe czynności:

  1. Sporządzić u notariusza umowę o ustanowienie subintabulatu z własnym wierzycielem (np. pożyczkodawcą).
  2. Dokonać wpisu do księgi wieczystej nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka zabezpieczająca wierzytelność hipoteczną, będącą przedmiotem umowy o subintabulat.

Wierzyciel uprawniony do subintabulatu będzie mógł rozpocząć dochodzenie swoich roszczeń z tego zabezpieczenia dopiero w chwili, gdy jego wierzytelność stanie się wymagalna, czyli na przykład po upływie terminu spłaty pożyczki określonej w umowie, a także w przypadku wymagalności wierzytelności hipotecznej stanowiącej zabezpieczenie.

Subintabulat – co jeszcze warto wiedzieć?

Ważne jest zauważenie, że zgodnie z obowiązującymi przepisami spłata wierzytelności hipotecznej, obciążonej hipoteką, może być dokonana jedynie do wysokości tej konkretnej hipoteki, oraz wyłącznie na ręce wierzyciela, który ma do niej prawo. Aby egzekwować należności wynikające z subintabulatu, konieczne jest posiadanie dokumentu stwierdzającego tę wierzytelność jako tytuł wykonawczy (np. wyrok sądowy). W przypadku niemożności takiego uzyskania, istotne jest zdeponowanie kwoty wynikającej z wierzytelności hipotecznej na rachunek depozytowy sądu.

Tutaj nas znajdziesz

Skontaktuj się z nami!

#Zapraszamy na konsultacje

– bądź bliżej swoich celów z Green Finanse