Dożywotnia służebność mieszkania (dożywocie)

Szczegółowe uregulowania w zakresie dożywotniej służebności mieszkania (dożywocia) oraz służebności mieszkania określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.). Zgodnie z treścią Art. 908, dożywotnia służebność mieszkania (dożywocie) polega na zobowiązaniu się właściciela mieszkania do przeniesienia prawa własności mieszkania na nabywcę w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania.

W przypadku braku odmiennej umowy nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę nieruchomości (dożywotnika) jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubranie, mieszkanie, światło i opał. W przypadku choroby dożywotnika, nabywca nieruchomości powinien zapewnić zbywcy nieruchomości odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w czasie trwania choroby, a w przypadku śmierci dożywotnika, właściciel mieszkania ma obowiązek sprawić mu pogrzeb na własny koszt i w sposób odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Zdaniem Sądu Najwyższego (yrok SN z dnia 9 maja 2008 r., sygn. akt III CSK 359/07, Legalis nr 140134 wydany na podstawie Art. 908 § 1 i § 3 k.c.).:

„Umowa o dożywocie ma znacznie szerszy zakres. Zbywca nieruchomości otrzymuje od nabywcy świadczenie, które pozwala mu na zaspokojenie potrzeb w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych.”

Sąd nadto zaakcentował, że umowa dożywocia jest umową wzajemną, dwustronnie zobowiązującą, a przy tym odpłatną, co oznacza, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Bowiem dożywotnik uzyskuje określone świadczenie służące w zasadzie zaspokojeniu jego potrzeb w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na ich zaspokojenie w niezbędnych zakresie.

Dożywotnia służebność mieszkania ma więc charakter alimentacyjny, a jej funkcją jest więc zaspokojenie potrzeb osobistych uprawnionego.

Forma umowy o dożywocie

Umowa w sprawie ustanowienia prawa dożywocia, jako umowa o przeniesienie prawa własności nieruchomości (gruntowej bądź lokalowej), musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

W rozumieniu Art. 908 k.c. przedmiotem przeniesienia może być jedynie prawo własności, a nie jakiekolwiek prawo, w tym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Z treści umowy – aktu notarialnego o dożywocie, powinno jednoznacznie wynikać, że przeniesienie prawa własności nieruchomości (mieszkania, domu) następuje w zamian za określone świadczenie, służące w zaspokojeniu potrzeb uprawnianego w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na ich zaspokojenie.

Do zawarcia umowy dożywotniej służebności mieszkania dochodzi najczęściej między rodzicami a dziećmi mieszkającymi w jednym domu lub mieszkaniu. Przy czym, prawo nie zabrania zawarcia umowy o ustanowienie dożywotniej służebności mieszkania między osobami niespokrewnionymi, obcymi sobie.

Umowa dożywocia jest zazwyczaj nieodwracalna w skutkach, chyba że istnieją bardzo „mocne” przesłanki do jej unieważnienia. Między innymi może dojść do unieważnienia umowy o dożywocie w sytuacji, gdy strony umowy żyją w ciągłym sporze, konflikcie i nic nie wskazuje na polepszenie tych stosunków. W takim przypadku strony mogą sądownie domagać się zamiany uprawnienia wynikającego z zawartej umowy na rentę.

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Prawo to zostaje ujawnione w dziale III księgi wieczystej przeznaczonym na wpisy ograniczonych praw rzeczowych.

W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, nabywca tej nieruchomości przejmuje na siebie obowiązki określone w akcie notarialnym, w którym ustanowiono prawo dożywocia.

Przeczytaj: Umowa o dożywocie – notariusz, podatki i inne koszty

Służebność mieszkania

Prawo służebności mieszkania reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Służebność mieszkania jest tzw. służebnością osobistą, która przysługuje konkretnej osobie wykazanej z imienia i nazwiska, zwanej służebnikiem. Służebność mieszkania powstaje na zasadzie umowy zawartej pomiędzy właścicielem mieszkania a służebnikiem.

Umowę o ustanowienie służebności mieszkania sporządza się w formie aktu notarialnego, a służebność mieszkania ujawnia się w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Prawa służebnika mieszkania

Istotą służebności mieszkania jest prawo do płatnego bądź nieodpłatnego korzystania służebnika z określonego mieszkania bądź lokalu znajdującego się w mieszkaniu bądź w domu jednorodzinnym.

Osoba posiadająca prawo służebności mieszkania może w danym mieszkaniu mieszkać, przyjmować gości, posiadać zwierzęta domowe, a także odbierać przesyłki i korespondencję. Ponadto osoba mająca służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców (Art. 302 § 1 k.c.).

Przeczytaj: Służebność osobista mieszkania – co oznacza, jakie daje prawa?

Kto ponosi opłaty związane z użytkowaniem mieszkania przy służebności mieszkania – osoba przenosząca własność, czy nowy właściciel nieruchomości?

Do prawa służebności osobistej mieszkania stosuje się przepisy odnoszące się do użytkowania przez osoby fizyczne, ujęte w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Użytkownik mieszkania na prawach służebności jest zobowiązany do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z tym użytkowaniem (Art. 260 § 1 k.c.). Treść niniejszego uregulowania wskazuje, że użytkownik korzystając z mieszkania zobowiązany jest do ponoszenia nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z mieszkania, do których w szczególności należą koszty:

• ubezpieczenia mieszkania,
• podatki i opłaty,
• koszty utrzymania i korzystania z mediów (radio, telewizja, Internet),
• koszty funduszu remontowego,
• koszty ogrzewania mieszkania,
• opłaty na pobór wody,
• opłaty za wywóz nieczystości.

Za w/w interpretacją Art. 260 § 1 k.c. przemawia również orzecznictwo sądowe.

W jednym z wyroków, sąd administracyjny wskazał, że użytkownik – służebnik mieszkania powinien ponosić koszty i opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem mieszkania, a także powinien ponosić opłaty należne wspólnocie mieszkaniowej (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 19 lipca 2011r., sygn.akt III SA/Lu 185/2011).

W sytuacji, gdy po wpisaniu służebności mieszkania do księgi wieczystej, właściciel mieszkania przeniesie własność tego mieszkania (sprzeda je) na inną osobę, to uprawniony z tytułu służebności mieszkania zachowuje swoje prawo względem nowego nabywcy (Art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

Prawo służebności mieszkania jest prawem niezbywalnym, co oznacza, że służebnik nie może tego prawa sprzedać bądź darować.

Prawo służebności mieszkania nie podlega dziedziczeniu, przez co należy rozumieć, że w przypadku śmierci służebnika nie wchodzi ono do spadku.

Prawo służebności mieszkania wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego – służebnika.

Na czym polega nieodpłatność dożywotnika?

Nieodpłatna służebność mieszkania oznacza, że osoba – właściciel mieszkania nie może żądać od służebnika opłat za korzystanie z nieruchomości. Właściciel mieszkania nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz mieszkania obciążonego użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczyni, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (Art. 259 k.c.).

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 16 Prawa osobiste i roszczenia ujawniane w księdze wieczystej.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dział II. Dożywocie, Art. 908. Istota umowy o dożywocie.