Hipoteka to termin powszechnie używany w związku z udzielaniem pożyczek zabezpieczonych hipoteką. Być może słyszałeś o kredycie hipotecznym lub miałeś okazję zrobić to sam. Musisz jednak wiedzieć, czym tak naprawdę jest kredyt hipoteczny. Jest to ograniczone prawo do nieruchomości wpisanych do ksiąg wieczystych np. na rzecz banku udzielającego Ci kredytu. Istnieje również pojęcie hipotek umownych. Czym różni się od zwykłego kredytu hipotecznego? A może te koncepcje są takie same?

Hipoteka umowna – definicja

Hipoteki są podstawowym rodzajem zabezpieczenia należności, niekoniecznie bankowych, choć często są one obsługiwane przez klientów prywatnych. Zazwyczaj hipoteka powstaje w ramach umowy między dłużnikiem a wierzycielem. Niezawodnie chroni interesy wierzyciela, ponieważ nie musi się on martwić o to, czy zabezpieczenie jest nadal własnością dłużnika, czy należy do kogoś innego. Nawet zmiana właściciela nie oznacza, że ​​wierzyciel, któremu udzielono takiego zabezpieczenia, utraci możliwość dochodzenia swoich roszczeń z przedmiotu hipoteki.

Wiesz już, czym tak naprawdę jest kredyt hipoteczny. Drugą koncepcją, o której należy pamiętać, są hipoteki umowne. Jest to zabezpieczenie stosowane na polskim rynku bankowym, zwłaszcza przy zawieraniu umów kredytów hipotecznych. W takim przypadku nieruchomość nabyta za środki bankowe staje się jednocześnie własnością kredytobiorcy i kredytodawcy w ramach hipoteki umownej. Co to jest?

Hipoteka to ograniczone prawo na nieruchomości rozumiane na rzecz osoby fizycznej lub prawnej w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z określonego stosunku prawnego, w tym przypadku umowy hipotecznej. Definicja zastawu wskazuje, że chcesz przenieść na osobę trzecią, a częściej na instytucję, prawo do przedmiotowego majątku, co pozwala zabezpieczyć zaciągnięty dług. Z chwilą jej spłaty hipoteka kontraktowa wygasa, a nieruchomość zostaje z niej zwolniona.

Wszystkie warunku powstawania, ustanawiania i wygasania hipoteki umownej reguluje i sankcjonuje Kodeks cywilny, a szczegółowo – przepisy Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. W art. 68 [1] tej ustawy przeczytasz, że hipoteką umowną można zabezpieczyć kilka wierzytelności naraz, z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. W umowie ustanawiającej hipotekę należy wówczas jedynie określić stosunki prawne wraz z wynikającymi z nich wierzytelnościami zabezpieczonymi w ten sposób. Wierzyciel hipoteczny może z kolei podzielić hipotekę poprzez złożenie oświadczenia właścicielowi nieruchomości.

Hipoteka umowna – ustanowienie

Do ustanowienia hipoteki konieczne jest podpisanie umowy kredytowej z bankiem. Wówczas masz do czynienia właśnie z hipoteką umowną, w odróżnieniu na przykład od hipoteki przymusowej. Zawarcie hipoteki umownej powinno zostać potwierdzone odpowiednim aktem notarialnym lub umową.

Hipotekę umowną możesz ustanowić dla zabezpieczenia jednej lub kilku wierzytelności. Wszystkie wymogi formalne, które należy dopełnić podczas sporządzania umowy ustanawiającej hipotekę umowną na danej nieruchomości, zostały ujęte w Kodeksie cywilnym. Art. 158 tego aktu prawnego stanowi, że umowa ustanawiająca hipotekę powinna mieć formę aktu notarialnego lub oświadczenia właściciela danej nieruchomości w formie umowy. W dokumencie tym jako właściciel mieszkania, domu, działki czy innej nieruchomości, stwierdzasz, że w celu dokonania zabezpieczenia spłaty udzielonego finansowania dokonujesz ustanowienia zabezpieczenia w formie hipoteki umownej na rzecz wierzyciela.

W całym procesie dążącym do ustanowienia hipoteki ważne jest to, by w akcie notarialnym lub w umowie właściciel nieruchomości (Ty lub osoba trzecia) jednoznacznie wyraził zgodę na takie zabezpieczenie. Oświadczenie to stanie się prawnie obowiązujące (nabierze mocy prawnej) z chwilą przyjęcia go przez wierzyciela, tj. bank udzielający ci kredytu hipotecznego. Pod względem formalnym hipoteka umowna zostanie jednak ustanowiona dopiero po dokonaniu odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Do czasu takiego ustanowienia wierzytelności hipoteczne zabezpieczane są zwykle ubezpieczeniem pomostowym, za które składki płacisz ty jako kredytobiorca.

W umowie lub akcie notarialnym o ustanowieniu hipoteki strony muszą podać:

• datę złożenia oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki umownej;
• datę złożenia oświadczenia wierzyciela o udzieleniu kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym;
• numer księgi wieczystej nieruchomości, która obciążona ma być hipoteką, wraz ze wskazaniem prawa, które ma do niej osoba ustanawiają hipotekę;
• wierzytelność pieniężną (wysokość kredytu), która ma być zabezpieczona hipoteką;
• dane wierzyciela i dłużnika;
• sumę hipoteczną, do której hipoteka ma być ustanowiona wraz ze wskazaniem jej waluty, np. hipoteka umowna do kwoty 200 000 zł.

Nie możesz przy tym ustanowić hipoteki na wartość wyższą od wartości nieruchomości.

Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości jest wniosek wypełniany na formularzu KW-WPIS. Wypełniasz w nim takie dane jak:

• nazwa Sądu Rejonowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta nieruchomości;
• numer księgi wieczystej nieruchomości przeznaczonej do obciążenia hipoteką umowną;
• wskazanie żądania dokonania wpisu do KW;
• dane wnioskodawców i uczestników postępowania;
• wykaz dokumentów dołączonych do wniosku.

Musisz wiedzieć przy tym, że ustanowienie hipoteki umownej jest czynnością wymagającą uiszczenia opłaty w wysokości 200 zł. To opłata sądowa płacona przez wszystkich, którzy chcą dokonać wpisu hipoteki na rzecz banku lub innego wierzyciela do księgi wieczystej nieruchomości.

Wykreślenie hipoteki umownej z księgi wieczystej

Jeśli oddasz kredyt wraz z odsetkami, bank zezwoli na zwolnienie hipoteki nieruchomości. Wystarczy wówczas, że złożysz odpowiedni wniosek do sądu, do wydziału wieczystoksięgowego. Bank ma obowiązek uczynić wszystko, by umożliwić wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Podstawą takiego działania może być dokument zwieńczony notarialnie poświadczonym podpisem. Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej składasz do tego samego sądu, w którym ją ustanawiałeś. Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.

Hipoteka umowna – wygaśnięcie

Raz ustanowiona hipoteka nie trwa wiecznie. Musisz wiedzieć, kiedy następuje jej wygaśnięcie. W większości przypadków dojdzie do tego, gdy zwrócisz do banku pełną kwotę zobowiązania. Nieistotne jest też to, z jakiego powodu nastąpi wygaśnięcie twojej wierzytelności. Może być to właściwie związane nie tylko z całkowitą spłatą długu, ale również jego potrąceniem czy zwolnieniem z niego.

Zgodnie z prawem, gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo zaspokojenie go napotyka trudności, to jeśli właściciel nieruchomości zdecyduje się złożyć zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, następuje wygaśnięcie hipoteki. Tym samym zrzekasz się też uprawnienia do odebrania takiej kwoty z powrotem, co jest zgodne z ustawą o księgach wieczystych i hipotece. Jednocześnie następuje wykreślenie hipoteki na twój wniosek na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie depozytu sądowego oraz dowodu wpłaty zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego wraz ze zrzeczeniem się odebrania jej z powrotem.

Art. 94 tej samej ustawy dokładnie mówi o wygaśnięciu wierzytelności i hipoteki. Otóż wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu.

W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej hipoteka ostatecznie wygasa po upływie 10 lat.