Księga wieczysta to szczególny dokument, który ma na celu określenie sytuacji prawnej konkretnej nieruchomości. Zarówno w wersji papierowej, jak i w formie elektronicznej, zawiera uporządkowane informacje według ustalonego wzoru. Szczegółowa struktura księgi wieczystej jest regulowana przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 15 lutego 2016 roku, które dotyczy zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Niniejszy artykuł skupia się na analizie Działu I księgi wieczystej.

Dokument prowadzony w systemie teleinformatycznym zawiera cztery działy, z których:

1. Dział I księgi wieczystej obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością.
2. Dział II księgi wieczystej obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.
3. Dział III księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek oraz wpisy dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki.
4. Dział IV księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Podział księgi wieczystej na różne sekcje ma na celu zorganizowanie informacji. Nieprawidłowe przyporządkowanie prawa do niewłaściwej sekcji nie wpływa na status prawny nieruchomości, a poprawa takiego błędu odbywa się z inicjatywy urzędowej (Art. 626(13) ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, dalej k.p.c.).

W tym artykule odpowiadamy na pytanie, jakie informacje zawiera Dział I księgi wieczystej, który składa się z Działu I-O „Oznaczenie nieruchomości” oraz Działu I-Sp „Spis praw związanych z własnością”, a także jak należy interpretować i analizować wpisy zawarte w tym dziale.

I. Dział I-O – „Oznaczenie nieruchomości”

Dział I-O „Oznaczenie nieruchomości” podzielony jest na rubryki:

• 1.1 – Wzmianki w dziale I-O,
• 1.2 – Numer nieruchomości,
• 1.3 – Położenie,
• 1.4 – Oznaczenie, która podzielona jest dodatkowo na podrubryki: 1.4.1 – Działka ewidencyjna, 1.4.2 – Budynek, 1.4.3 – Urządzenie, 1.4.4 – Lokal,
• 1.5 – Obszar,
• 1.6 – Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków,
• 1.7 – Podstawa oznaczenia (sprostowania),
• 1.8 – Dane o wniosku i chwili wpisu,
• 1.9 – Komentarz.

Odnajdujemy tu następujące dane:

• numer porządkowy – kolejny numer położenia nieruchomości,
• dane adresowe położenia nieruchomości takie jak: nazwa województwa, powiatu, gminy, miejscowości i dzielnicy, a nawet ulicy, przy której jest położona nieruchomość, lokal, budynek oraz lokal i budynek, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Oznaczenie

Rubryka 1.4 – Oznaczenie jest najbardziej rozbudowaną rubryką w Dziale I-O – „Oznaczenie nieruchomości”.

W poszczególnych podrubrykach znajdujemy wpisy dotyczące:

• dane o oznaczeniu działek ewidencyjnych składających się na nieruchomość – podrubryka 1.4.1,
• dane o oznaczeniu posadowionych na nieruchomości budynków – podrubryka 1.4.2,
• dane o oznaczeniu usytuowanych na nieruchomości urządzeń stanowiących odrębną własność – 1.4.3,
• dane o oznaczeniu lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lub do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Oznaczenie działki ewidencyjnej to przede wszystkim identyfikator działki w postaci: WWPPGG_R.XXXX.NDZ, gdzie poszczególne elementy kodu oznaczają:

• „WW” – kod województwa,
• „PP” – kod powiatu w województwie,
• „GG” – kod gminy,
• „R” – rodzaj jednostki,
• „XXXX” – numer ewidencyjny obrębu w jednostce ewidencyjnej, określony za pomocą liczb całkowitych w przedziale od 0001 do 9999,
• „NDZ” – oznacza numer ewidencyjny działki ewidencyjnej (zob. Numer działki a identyfikator działki – co oznaczają i jak je znaleźć?).

Identyfikator działki stanowi zestaw kodów, który określa nazwę województwa, powiatu, gminy oraz obrębu ewidencyjnego, w obrębie którego zlokalizowana jest działka o wskazanym numerze ewidencyjnym – zgodnie z artykułem 49 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 roku dotyczącej statystyki publicznej (Dz. U. z 2021 roku, poz. 955 oraz w załączniku do Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 roku, dotyczącego ewidencji gruntów i budynków).

W opisie działki uwzględnia się również numer działki, numer obrębu ewidencyjnego oraz jego nazwę, nazwę ulicy, przy której działka jest usytuowana, a także dane dotyczące sposobu jej użytkowania oraz ewentualnych zmian w zakresie odłączenia lub przyłączenia działek.

Oznaczenie obiektu budowlanego obejmuje podanie takich informacji jak identyfikator budynku, identyfikator działki, na której dany obiekt jest usytuowany, oraz dane adresowe, które precyzują m.in. nazwę ulicy, przy której znajduje się budynek, jego numer porządkowy, liczbę kondygnacji, powierzchnię użytkową oraz typ budynku zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych, określoną w przepisach wydanych na podstawie art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej. W dodatkowych rubrykach oznaczenia budynku wskazuje się również, czy obiekt stanowi odrębną nieruchomość, czy jest częścią innej nieruchomości, a także zamieszcza się informacje dotyczące wyodrębnionych lokali i części wspólnych po ich podziale.

Sposób korzystania

W sekcji „Oznaczenie nieruchomości” zawarte są także informacje dotyczące formy użytkowania danej nieruchomości. Należy jednak rozróżnić ją od przeznaczenia nieruchomości określonego w lokalnym planie zagospodarowania przestrzennego gminy. Forma użytkowania nieruchomości odnosi się do specyficznego rodzaju użytku gruntowego dla danej działki ewidencyjnej, którego definicję można znaleźć w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku, dotyczącym ewidencji gruntów i budynków.

Wymienione wyżej dane powinny być zgodne z danymi ewidencji gruntów i budynków.

Podstawą rejestracji danych dotyczących oznaczenia są przepisy zawarte w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym z dnia 15 lutego 2016 roku (§ 78-80). Zgodnie z tymi regulacjami, informacje o nieruchomościach gruntowych i budynkowych wprowadzane są do księgi wieczystej na podstawie wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru budynków lub wypisu z kartoteki budynków, jak również wyrysu z mapy ewidencyjnej, sporządzonych zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku, dotyczącymi ewidencji gruntów i budynków.

W sytuacji, gdy zmiana oznaczenia nieruchomości, o której mowa powyżej, odnosi się wyłącznie do lokalizacji nieruchomości, numeracji działek ewidencyjnych, obrębu ewidencyjnego bądź sposobu użytkowania nieruchomości, podstawą dokonania wpisu w księdze wieczystej jest wypis z rejestru gruntów.

Obszar

Rubryka 1.5 – Obszar nieruchomości składa się wyłącznie z jednego pola, które zawiera dane dotyczące powierzchni nieruchomości gruntowej. Obejmuje ono łączną powierzchnię wszystkich ewidencyjnych działek wchodzących w skład tej nieruchomości, bądź pole powierzchni użytkowej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, bądź pole powierzchni użytkowej lokalu, w przypadku którego przysługuje spółdzielcze prawo własności. Warto zaznaczyć, że pole powierzchni lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość obejmuje zarówno powierzchnię użytkową tego lokalu, jak i powierzchnię pomieszczeń przynależnych (na przykład piwnicy, schowka).

Wielkość powierzchni nieruchomości gruntowej określa się w jednostkach wskazanych w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 roku, dotyczącym ewidencji gruntów oraz budynków. Powierzchnia działki ewidencyjnej jest prezentowana w hektarach, z precyzją do 0,0001 ha. W przypadku działek ewidencyjnych, dla których powierzchnia nie została obliczona z tą dokładnością od momentu założenia ewidencji, dopuszcza się przedstawianie powierzchni z dokładnością do 0,01 ha.

Powierzchnia budynku przedstawiana jest jako łączna powierzchnia użytkowa.

Powierzchnia użytkowa lokalu oraz powierzchnia użytkowa pomieszczeń przynależnych do lokalu, określona jako suma powierzchni tych pomieszczeń, wyrażana jest w metrach kwadratowych z dokładnością do 0,01 m². Dla nabywcy lokalu kluczowe jest ustalenie, jaką powierzchnię posiada sam lokal, z pominięciem pomieszczeń przynależnych. W przeciwnym razie, przy zakupie lokalu, może się okazać, iż jednostkowa cena lokalu (za 1 m²) jest równa jednostkowej cenie pomieszczenia piwnicznego, co z pewnością byłoby dla kupującego nie do zaakceptowania.

W przypadku wydzielenia części nieruchomości, w księdze wieczystej w sekcji „Obszar” należy wpisać powierzchnię określoną na podstawie dokumentów stanowiących podstawę oznaczenia zarówno dla wydzielonej części, jak i dla pozostałej (§ 114 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości dotyczącego zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym z dnia 15 lutego 2016 roku).

Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków

Rubryka 1.6 „Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków” składa się z trzech pól zawierających informacje o zgodności bądź niezgodności, gdzie:

• „ Z”oznacza stan zgodny,
• „N” oznacza stan niezgodny,
• „B” oznacza brak możliwości sprawdzenia zgodności.

Zgodnie z postanowieniami Art. 626(8) Kodeksu postępowania cywilnego, sąd wieczystoksięgowy, po otrzymaniu wniosku o zmianę oznaczenia nieruchomości, z urzędowego obowiązku dokonuje weryfikacji, czy informacje zawarte we wniosku są zgodne z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej, chyba że istnieją przeszkody faktyczne uniemożliwiające przeprowadzenie takiej weryfikacji.

Dodatkowo, sąd wieczystoksięgowy ma prawo do weryfikacji danych w kontekście ewidencji gruntów i budynków poprzez bezpłatny i bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości, korzystając z zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach.

Wpisy w Dziale I-O nie podlegają domniemaniu wiarygodności ksiąg wieczystych, gdyż są wprowadzane na podstawie konkretnych dokumentów urzędowych, które stanowią dane faktyczne. Informacje zamieszczone w dziale I-O nie korzystają również z ochrony rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, ponieważ rękojmia ta dotyczy wyłącznie praw zarejestrowanych w księdze wieczystej, a nie danych pochodzących z zestawów dokumentów (Orzeczenie SN z dnia 15 listopada 1999 r., II CKN 621/99).

Korekta wpisów dotyczących oznaczenia nieruchomości przeprowadzana jest w trybie uproszczonym – St. Rudnicki, „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Komentarz, Wydanie 6”.

Informacje zawarte w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” są ściśle powiązane z Działem I-Sp – „Spis praw związanych z nieruchomością” oraz z Działami II i III księgi wieczystej. To powiązanie ma fundamentalne znaczenie w procesie zakładania księgi wieczystej. Księga wieczysta zostanie utworzona wyłącznie w przypadku, gdy wnioskodawca złoży jednocześnie wniosek o jej założenie oraz o dokonanie wpisu, przynajmniej w Dziale I-O i Dziale II księgi wieczystej. W sytuacji, gdy w jednym z tych działów nie będą widniały odpowiednie wpisy, księga wieczysta nie może być uznana za założoną.

II. Dział I-Sp – „Spis praw związanych z własnością”

Dział I-Sp został stworzony w celu rejestrowania ograniczonych praw rzeczowych, które przysługują każdym aktualnym właścicielom nieruchomości. Informacje zawarte w tej sekcji księgi wieczystej stanowią swego rodzaju dopełnienie pierwszej części, ujawniając prawa związane z określoną nieruchomością.

Ten dział, w połączeniu z działem I-O, tworzy spójną całość, co potwierdza kontynuacja numeracji. Jedynym elementem, który odróżnia Dział I-Sp, jest obecność osobnej rubryki poświęconej wzmiankom (1.10).

Dział I-Sp – „Spis spraw dotyczących własności” składa się z rubryki 1.11 „Spis praw”, która obejmuje trzy podrubryki:

• 1.11.1 – spis praw związanych z własnością,
• 1.11.2 – prawo użytkowania wieczystego,
• 1.11.3 – opis spółdzielni mieszkaniowej.