Z tego artykułu dowiesz się:
- Kto może kupić mieszkanie od syndyka?
- Gdzie szukać ofert sprzedaży?
- Jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości przez syndyka?
- Co powinna zawierać nasza oferta?
- Zatwierdzenie wyboru oferty
- Umowa sprzedaży nieruchomości
- Dotychczasowe wpisy hipoteki w księdze wieczystej
- Czy kupimy nieruchomość z „niechcianym lokatorem”
- Na co należy koniecznie zwrócić jeszcze uwagę
- Podsumowanie
- MAIL: BIURO@GREENFINANSE.PL
- TORUŃSKA 33, 85-023
Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku
Kupujący nieruchomości coraz częściej szukają alternatywnych sposobów zakupu mieszkania po atrakcyjnych cenach. Jedną z takich form jest zakup od syndyka sprzedającego nieruchomość w toku postępowania upadłościowego zarówno przy upadłości przedsiębiorców, jak też konsumentów. Oznacza to, że sprzedawane przez syndyka mieszkania mogą pochodzić zarówno od osób prawnych, jak też prywatnych.
![Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku](https://greenfinanse.pl/wp-content/uploads/2022/03/Jak-kupić-mieszkanie-od-syndyka-–-poradnik-krok-po-kroku.jpg)
Kto może kupić mieszkanie od syndyka?
Mieszkanie od syndyka może kupić w zasadzie każdy – wyłączenia dotyczą przede wszystkim syndyka i osób jemu najbliższych. Ma to zabezpieczać przede wszystkim cel postępowania – to jest zaspokojenie wierzycieli
w jak najwyższym stopniu.
Gdzie szukać ofert sprzedaży?
Oferty sprzedaży nieruchomości zamieszcza się w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, a także wywiesza się na tablicy ogłoszeń Sądu Rejonowego, w którym prowadzone jest postępowanie upadłościowe (wymóg ustawowy).
Ponadto, w gestii syndyka leży zamieszczenie ofert na portalach internetowych związanych ze sprzedażą nieruchomości – tak, by dotarło do jak największej liczby oferentów, co umożliwi uzyskanie przez syndyka jak najwyższej ceny sprzedaży.
Jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości przez syndyka?
Syndyk może dokonać sprzedaż nieruchomości w formie sprzedaży z wolnej ręki bądź w formie przetargu. Zanim jednak syndyk przystąpi do sprzedaży niezbędne jest:
- Sporządzenie operatu szacunkowego przez biegłego rzeczoznawcę w zakresie wyceny nieruchomości.
- Wydanie przez Sędziego-komisarza postanowienia, w którym Sędzia-komisarz zatwierdza warunki przetargu bądź zezwala syndykowi na sprzedaż z wolnej ręki objętego masą upadłości samodzielnego lokalu mieszkalnego (tryb w dużej mierze zależy od atrakcyjności sprzedawanej nieruchomości i realnej szansy jej sprzedaży).
- W wydanym postanowieniu określona jest też minimalna cena za jaką syndyk może sprzedać nieruchomość.
Sprzedaż w formie przetargu
Warunkiem uczestnictwa w przetargu jest wpłacenie wadium w kwocie 10% ceny wywoławczej na wskazany przez syndyka rachunek bankowy. We wskazanym przez syndyka terminie należy kierować ofertę w zaklejonej kopercie zapakowanej w jeszcze jedną kopertę, tak aby nikt przed datą i godziną otwarcia ofert nie mógł zapoznać się z proponowaną przez nas wysokością ceny.
Uwaga: data wskazana w ogłoszeniu jest datą kiedy koperta z ofertą musi dotrzeć do syndyka, a nie datą wysyłki oferty.
Szczegółowy sposób składania ofert wraz z regulaminem jest zawsze zamieszczany przez syndyka
w ogłoszeniu.
Natomiast z operatem szacunkowym nieruchomości możemy się zapoznać w kancelarii syndyka.
Sprzedaż z wolnej ręki
Drugą formą sprzedaży, która według mnie jest częściej spotykana, to sprzedaż „z wolnej ręki”. Na taką formę sprzedaży syndyk musi uzyskać zezwolenie Sędziego-komisarza. Syndyk sporządza wówczas regulamin sprzedaży konkretnej nieruchomości.
Najczęściej sprzedaż z wolnej ręki ma również postać przetargu. Sprzedaż odbywa się w ramach konkursu ofert, a warunkiem przystąpienia do konkursu jest złożenie w dwóch egzemplarzach pisemnej oferty w języku polskim, osobiście albo przesyłką pocztową – listem poleconym, a także wpłata wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej.
Co powinna zawierać nasza oferta?
Elementy, które musi zawierać składana oferta zakupu nieruchomości – w obu wskazanych wyżej formach, są szczegółowo wskazane w regulaminie sprzedaży ogłaszanym przez syndyka.
Standardowo oferta powinna zawierać:
- dokładne oznaczenie składającego: imię, nazwisko (firmę), miejsce zamieszkania (siedzibę) oraz nr telefonu kontaktowego,
- adres e-mail oraz oświadczenie, że oferent wyraża zgodę na doręczanie korespondencji na podany adres,
- określenie nieruchomości, której oferta dotyczy,
- oferowaną cenę równą co najmniej cenie wywoławczej, wyrażoną cyframi i słownie – w przypadku rozbieżności decyduje cena wyrażona słownie,
- w przypadku przedsiębiorców: aktualny wypis z KRS lub ewidencji działalności gospodarczej (CEIDG), oraz nr PESEL w przypadku ofert składanych przez osoby fizyczne,
- wszelkie zezwolenia i zgody, jeżeli ze względu na osobę nabywcy są one wymagane prawem (np. prawo wymaga zgody na zakup nieruchomości przez cudzoziemca), a w przypadku spółek handlowych uchwałę odpowiedniego organu wyrażającą zgodę na nabycie nieruchomości,
- oświadczenie oferenta o zapoznaniu się i akceptacji regulaminu sprzedaży,
- zobowiązanie oferenta do pokrycia wszelkich opłat związanych z zakupem (taksa notarialna, opłaty sądowe, inne podatki i opłaty),
- oświadczenie o zapoznaniu się ze stanem prawnym i faktycznym oferowanego przez syndyka majątku, oraz że od umowy nie odstąpi i zrzeka się rękojmi,
- numer rachunku bankowego dla ewentualnego zwrotu wadium w przypadku niewygrania konkursu,
a także dowód wpłaty wadium, - dodatkowo może być też wymagane oświadczenie o posiadaniu środków na pokrycie ceny sprzedaży.
Zatwierdzenie wyboru oferty
Przetarg prowadzony jest przez syndyka pod nadzorem Sędziego-komisarza. Wyboru oferenta dokonuje syndyk, a wybór ten wymaga zatwierdzenia przez Sędziego-komisarza. Sędzia-komisarz może odroczyć zatwierdzenie wyboru oferenta o jeden tydzień.
Umowa sprzedaży nieruchomości
Syndyk w regulaminie określa termin, w jakim zostanie podpisana umowa sprzedaży – to też czas na zebranie pozostałej części środków. Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez Sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od dnia zatwierdzenia.
Umowa musi być sporządzona w formie aktu notarialnego (jak każda umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości). Cenę aktu pokrywa kupujący. Oprócz taksy notarialnej kupujący pokrywa też wartość podatku od czynności cywilnoprawnej (tj. 2% ceny zakupu) a także koszty wypisów i wpisów w księdze wieczystej.
Należy jednak mieć na uwadze, że w większości regulaminów organizator zastrzega sobie prawo odwołania przetargu lub unieważnienia przetargu w całości lub w części bez podania przyczyny, dlatego wybór naszej oferty nie przesądza jeszcze ostatecznie o tym, czy zostaniemy właścicielami nieruchomości.
Dotychczasowe wpisy hipoteki w księdze wieczystej
Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania upadłego. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości.
Czy kupimy nieruchomość z „niechcianym lokatorem”
Jeżeli kupujemy nieruchomość pochodzącą z upadłości konsumenckiej nie ma ryzyka, że kupimy ją wraz
z lokatorem, jak to czasami bywa przy zakupie nieruchomości od komornika.
Upadłość konsumencka rządzi się innymi prawami i z ceny sprzedaży nieruchomości upadły, który wcześniej zamieszkiwał w sprzedawanej nieruchomości, ma zabezpieczone środki na najem lokalu na 24 miesiące.
Obowiązkiem syndyka jest dostarczenie nabywcy „czystego” mieszkania, dlatego nie musimy się o to martwić.
Na co należy koniecznie zwrócić jeszcze uwagę
O ile sytuacja zakupu całej nieruchomości nie jest obarczona dużym ryzykiem, choć należy oczywiście jeszcze pamiętać o sprawdzeniu ograniczonych praw rzeczowych w dziale III księgi wieczystej, sytuacja komplikuje się, gdy kupujemy jedynie udział w nieruchomości.
Jeśli wydaje nam się, że w bardzo atrakcyjnej cenie kupimy udział w nieruchomości, a następnie kupimy pozostałą część nieruchomości od drugiego współwłaściciela – np. małżonka, to musimy pamiętać, że na drugim udziale pozostanie hipoteka, która wcześniej obciążała całą nieruchomość i najprawdopodobniej zabezpieczała kredyt na zakup tej nieruchomości. W związku z tym jej wysokość może sięgać wartości całej nieruchomości bądź nawet wyższej.
Odkupienie od drugiego udziałowca części nieruchomości nie będzie pociągało za sobą wykreślenia hipoteki, która obciąża drugi udział. Wierzyciel hipoteczny z przedmiotu zabezpieczenia (czyli tego drugiego udziału) może egzekwować swoją wierzytelność do jej pełnej wysokości. Dlatego hipotetycznie atrakcyjny zakup udziału w nieruchomości może okazać się bezzwrotną inwestycją, która pochłonie większe fundusze niż zakładaliśmy i przed pochopnym zakupem udziału
w nieruchomości radzę się dwukrotnie zastanowić.
Sytuacja jest równie skomplikowana przy zakupie udziału w nieruchomości, która wcześniej należała do wspólników spółki cywilnej, która w chwili ogłoszenia upadłości jednego ze wspólników uległa rozwiązaniu z mocy prawa.
Podsumowanie
Zakup mieszkania od syndyka stanowi ciekawą alternatywę dla tradycyjnej transakcji na rynku wtórnym lub pierwotnym. Niesie za sobą również dobrodziejstwo w zakresie uniknięcia niechcianego lokatora, czego nie zapewni nam zakup nieruchomości z licytacji komorniczej.
Błędne jednak rozeznanie w zakresie obciążeń nieruchomości może spowodować duży kłopot, dlatego warto
o wszystko dopytać dokładnie syndyka, tym bardziej, że w tego rodzaju sprzedaży, podobnie jak przy sprzedaży egzekucyjnej, wyłączona jest rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości.
Tutaj nas znajdziesz
TEL +48 570 918 017
ZADZWOŃ DO NAS
MAIL: BIURO@GREENFINANSE.PL
NAPISZ DO NAS
TORUŃSKA 33, 85-023
BYDGOSZCZ
Skontaktuj się z nami!
#Zapraszamy na konsultacje
– bądź bliżej swoich celów z Green Finanse