Z tego artykułu dowiesz się:

Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku

Kupujący nieruchomości coraz częściej szukają alternatywnych sposobów zakupu mieszkania po atrakcyjnych cenach. Jedną z takich form jest zakup od syndyka sprzedającego nieruchomość w toku postępowania upadłościowego zarówno przy upadłości przedsiębiorców, jak też konsumentów. Oznacza to, że sprzedawane przez syndyka mieszkania mogą pochodzić zarówno od osób prawnych, jak też prywatnych.

Kto może kupić mieszkanie od syndyka?

Mieszkanie od syndyka może kupić w zasadzie każdy – wyłączenia dotyczą przede wszystkim syndyka i osób jemu najbliższych. Ma to zabezpieczać przede wszystkim cel postępowania – to jest zaspokojenie wierzycieli
w jak najwyższym stopniu.

Gdzie szukać ofert sprzedaży?

Oferty sprzedaży nieruchomości zamieszcza się w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, a także wywiesza się na tablicy ogłoszeń Sądu Rejonowego, w którym prowadzone jest postępowanie upadłościowe (wymóg ustawowy).

Ponadto, w gestii syndyka leży zamieszczenie ofert na portalach internetowych związanych ze sprzedażą nieruchomości – tak, by dotarło do jak największej liczby oferentów, co umożliwi uzyskanie przez syndyka jak najwyższej ceny sprzedaży.

Jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości przez syndyka?

Syndyk może dokonać sprzedaż nieruchomości w formie sprzedaży z wolnej ręki bądź w formie przetargu. Zanim jednak syndyk przystąpi do sprzedaży niezbędne jest:

  1. Sporządzenie operatu szacunkowego przez biegłego rzeczoznawcę w zakresie wyceny nieruchomości.
  2. Wydanie przez Sędziego-komisarza postanowienia, w którym Sędzia-komisarz zatwierdza warunki przetargu bądź zezwala syndykowi na sprzedaż z wolnej ręki objętego masą upadłości samodzielnego lokalu mieszkalnego (tryb w dużej mierze zależy od atrakcyjności sprzedawanej nieruchomości i realnej szansy jej sprzedaży).
  3. W wydanym postanowieniu określona jest też minimalna cena za jaką syndyk może sprzedać nieruchomość.

Sprzedaż w formie przetargu

Warunkiem uczestnictwa w przetargu jest wpłacenie wadium w kwocie 10% ceny wywoławczej na wskazany przez syndyka rachunek bankowy. We wskazanym przez syndyka terminie należy kierować ofertę w zaklejonej kopercie zapakowanej w jeszcze jedną kopertę, tak aby nikt przed datą i godziną otwarcia ofert nie mógł zapoznać się z proponowaną przez nas wysokością ceny.

Uwaga: data wskazana w ogłoszeniu jest datą kiedy koperta z ofertą musi dotrzeć do syndyka, a nie datą wysyłki oferty.

Szczegółowy sposób składania ofert wraz z regulaminem jest zawsze zamieszczany przez syndyka
w ogłoszeniu
.

Natomiast z operatem szacunkowym nieruchomości możemy się zapoznać w kancelarii syndyka.

Sprzedaż z wolnej ręki

Drugą formą sprzedaży, która według mnie jest częściej spotykana, to sprzedaż „z wolnej ręki”. Na taką formę sprzedaży syndyk musi uzyskać zezwolenie Sędziego-komisarza. Syndyk sporządza wówczas regulamin sprzedaży konkretnej nieruchomości.

Najczęściej sprzedaż z wolnej ręki ma również postać przetargu. Sprzedaż odbywa się w ramach konkursu ofert, a warunkiem przystąpienia do konkursu jest złożenie w dwóch egzemplarzach pisemnej oferty w języku polskim, osobiście albo przesyłką pocztową – listem poleconym, a także wpłata wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej.

Co powinna zawierać nasza oferta?

Elementy, które musi zawierać składana oferta zakupu nieruchomości – w obu wskazanych wyżej formach, są szczegółowo wskazane w regulaminie sprzedaży ogłaszanym przez syndyka.

Standardowo oferta powinna zawierać:

  1. dokładne oznaczenie składającego: imię, nazwisko (firmę), miejsce zamieszkania (siedzibę) oraz nr telefonu kontaktowego,
  2. adres e-mail oraz oświadczenie, że oferent wyraża zgodę na doręczanie korespondencji na podany adres,
  3. określenie nieruchomości, której oferta dotyczy,
  4. oferowaną cenę równą co najmniej cenie wywoławczej, wyrażoną cyframi i słownie – w przypadku rozbieżności decyduje cena wyrażona słownie,
  5. w przypadku przedsiębiorców: aktualny wypis z KRS lub ewidencji działalności gospodarczej (CEIDG), oraz nr PESEL w przypadku ofert składanych przez osoby fizyczne,
  6. wszelkie zezwolenia i zgody, jeżeli ze względu na osobę nabywcy są one wymagane prawem (np. prawo wymaga zgody na zakup nieruchomości przez cudzoziemca), a w przypadku spółek handlowych uchwałę odpowiedniego organu wyrażającą zgodę na nabycie nieruchomości,
  7. oświadczenie oferenta o zapoznaniu się i akceptacji regulaminu sprzedaży,
  8. zobowiązanie oferenta do pokrycia wszelkich opłat związanych z zakupem (taksa notarialna, opłaty sądowe, inne podatki i opłaty),
  9. oświadczenie o zapoznaniu się ze stanem prawnym i faktycznym oferowanego przez syndyka majątku, oraz że od umowy nie odstąpi i zrzeka się rękojmi,
  10. numer rachunku bankowego dla ewentualnego zwrotu wadium w przypadku niewygrania konkursu,
    a także dowód wpłaty wadium,
  11. dodatkowo może być też wymagane oświadczenie o posiadaniu środków na pokrycie ceny sprzedaży.

Zatwierdzenie wyboru oferty

Przetarg prowadzony jest przez syndyka pod nadzorem Sędziego-komisarza. Wyboru oferenta dokonuje syndyk, a wybór ten wymaga zatwierdzenia przez Sędziego-komisarza. Sędzia-komisarz może odroczyć zatwierdzenie wyboru oferenta o jeden tydzień.

Umowa sprzedaży nieruchomości

Syndyk w regulaminie określa termin, w jakim zostanie podpisana umowa sprzedaży – to też czas na zebranie pozostałej części środków. Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez Sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od dnia zatwierdzenia.

Umowa musi być sporządzona w formie aktu notarialnego (jak każda umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości). Cenę aktu pokrywa kupujący. Oprócz taksy notarialnej kupujący pokrywa też wartość podatku od czynności cywilnoprawnej (tj. 2% ceny zakupu) a także koszty wypisów i wpisów w księdze wieczystej.

Należy jednak mieć na uwadze, że w większości regulaminów organizator zastrzega sobie prawo odwołania przetargu lub unieważnienia przetargu w całości lub w części bez podania przyczyny, dlatego wybór naszej oferty nie przesądza jeszcze ostatecznie o tym, czy zostaniemy właścicielami nieruchomości.

Dotychczasowe wpisy hipoteki w księdze wieczystej

Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania upadłego. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości.

Czy kupimy nieruchomość z „niechcianym lokatorem”

Jeżeli kupujemy nieruchomość pochodzącą z upadłości konsumenckiej nie ma ryzyka, że kupimy ją wraz
z lokatorem, 
jak to czasami bywa przy zakupie nieruchomości od komornika.

Upadłość konsumencka rządzi się innymi prawami i z ceny sprzedaży nieruchomości upadły, który wcześniej zamieszkiwał w sprzedawanej nieruchomości, ma zabezpieczone środki na najem lokalu na 24 miesiące.

Obowiązkiem syndyka jest dostarczenie nabywcy „czystego” mieszkania, dlatego nie musimy się o to martwić.

Na co należy koniecznie zwrócić jeszcze uwagę

O ile sytuacja zakupu całej nieruchomości nie jest obarczona dużym ryzykiem, choć należy oczywiście jeszcze pamiętać o sprawdzeniu ograniczonych praw rzeczowych w dziale III księgi wieczystej, sytuacja komplikuje się, gdy kupujemy jedynie udział w nieruchomości.

Jeśli wydaje nam się, że w bardzo atrakcyjnej cenie kupimy udział w nieruchomości, a następnie kupimy pozostałą część nieruchomości od drugiego współwłaściciela – np. małżonka, to musimy pamiętać, że na drugim udziale pozostanie hipoteka, która wcześniej obciążała całą nieruchomość i najprawdopodobniej zabezpieczała kredyt na zakup tej nieruchomości. W związku z tym jej wysokość może sięgać wartości całej nieruchomości bądź nawet wyższej.

Odkupienie od drugiego udziałowca części nieruchomości nie będzie pociągało za sobą wykreślenia hipoteki, która obciąża drugi udział. Wierzyciel hipoteczny z przedmiotu zabezpieczenia (czyli tego drugiego udziału) może egzekwować swoją wierzytelność do jej pełnej wysokości. Dlatego hipotetycznie atrakcyjny zakup udziału w nieruchomości może okazać się bezzwrotną inwestycją, która pochłonie większe fundusze niż zakładaliśmy i przed pochopnym zakupem udziału
w nieruchomości radzę się dwukrotnie zastanowić.

Sytuacja jest równie skomplikowana przy zakupie udziału w nieruchomości, która wcześniej należała do wspólników spółki cywilnej, która w chwili ogłoszenia upadłości jednego ze wspólników uległa rozwiązaniu z mocy prawa.

Podsumowanie

Zakup mieszkania od syndyka stanowi ciekawą alternatywę dla tradycyjnej transakcji na rynku wtórnym lub pierwotnym. Niesie za sobą również dobrodziejstwo w zakresie uniknięcia niechcianego lokatora, czego nie zapewni nam zakup nieruchomości z licytacji komorniczej.

Błędne jednak rozeznanie w zakresie obciążeń nieruchomości może spowodować duży kłopot, dlatego warto
o wszystko dopytać dokładnie syndyka, tym bardziej, że w tego rodzaju sprzedaży, podobnie jak przy sprzedaży egzekucyjnej, wyłączona jest rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości.

Tutaj nas znajdziesz

Skontaktuj się z nami!

#Zapraszamy na konsultacje

– bądź bliżej swoich celów z Green Finanse