Kto może kupić mieszkanie od syndyka?

Mieszkanie od syndyka może kupić w zasadzie każdy – wyłączenia dotyczą przede wszystkim syndyka i osób jemu najbliższych. Ma to zabezpieczać przede wszystkim cel postępowania – to jest zaspokojenie wierzycieli
w jak najwyższym stopniu.

Gdzie szukać ofert sprzedaży?

Oferty sprzedaży nieruchomości zamieszcza się w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, a także wywiesza się na tablicy ogłoszeń Sądu Rejonowego, w którym prowadzone jest postępowanie upadłościowe (wymóg ustawowy).

Ponadto, w gestii syndyka leży zamieszczenie ofert na portalach internetowych związanych ze sprzedażą nieruchomości – tak, by dotarło do jak największej liczby oferentów, co umożliwi uzyskanie przez syndyka jak najwyższej ceny sprzedaży.

Jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości przez syndyka?

Syndyk może dokonać sprzedaż nieruchomości w formie sprzedaży z wolnej ręki bądź w formie przetargu. Zanim jednak syndyk przystąpi do sprzedaży niezbędne jest:

1. Sporządzenie operatu szacunkowego przez biegłego rzeczoznawcę w zakresie wyceny nieruchomości.
2. Wydanie przez Sędziego-komisarza postanowienia, w którym Sędzia-komisarz zatwierdza warunki przetargu bądź zezwala syndykowi na sprzedaż z wolnej ręki objętego masą upadłości samodzielnego lokalu mieszkalnego (tryb w dużej mierze zależy od atrakcyjności sprzedawanej nieruchomości i realnej szansy jej sprzedaży).
3. W wydanym postanowieniu określona jest też minimalna cena za jaką syndyk może sprzedać nieruchomość.

Sprzedaż w formie przetargu

Warunkiem uczestnictwa w przetargu jest wpłacenie wadium w kwocie 10% ceny wywoławczej na wskazany przez syndyka rachunek bankowy. We wskazanym przez syndyka terminie należy kierować ofertę w zaklejonej kopercie zapakowanej w jeszcze jedną kopertę, tak aby nikt przed datą i godziną otwarcia ofert nie mógł zapoznać się z proponowaną przez nas wysokością ceny.

Uwaga: data wskazana w ogłoszeniu jest datą kiedy koperta z ofertą musi dotrzeć do syndyka, a nie datą wysyłki oferty.

Szczegółowy sposób składania ofert wraz z regulaminem jest zawsze zamieszczany przez syndyka
w ogłoszeniu.

Natomiast z operatem szacunkowym nieruchomości możemy się zapoznać w kancelarii syndyka.

Sprzedaż z wolnej ręki

Drugą formą sprzedaży, która według mnie jest częściej spotykana, to sprzedaż „z wolnej ręki”. Na taką formę sprzedaży syndyk musi uzyskać zezwolenie Sędziego-komisarza. Syndyk sporządza wówczas regulamin sprzedaży konkretnej nieruchomości.

Najczęściej sprzedaż z wolnej ręki ma również postać przetargu. Sprzedaż odbywa się w ramach konkursu ofert, a warunkiem przystąpienia do konkursu jest złożenie w dwóch egzemplarzach pisemnej oferty w języku polskim, osobiście albo przesyłką pocztową – listem poleconym, a także wpłata wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej.

Co powinna zawierać nasza oferta?

Elementy, które musi zawierać składana oferta zakupu nieruchomości – w obu wskazanych wyżej formach, są szczegółowo wskazane w regulaminie sprzedaży ogłaszanym przez syndyka.

Standardowo oferta powinna zawierać:

1. dokładne oznaczenie składającego: imię, nazwisko (firmę), miejsce zamieszkania (siedzibę) oraz nr telefonu kontaktowego,
2. adres e-mail oraz oświadczenie, że oferent wyraża zgodę na doręczanie korespondencji na podany adres,
3. określenie nieruchomości, której oferta dotyczy,
4. oferowaną cenę równą co najmniej cenie wywoławczej, wyrażoną cyframi i słownie – w przypadku rozbieżności decyduje cena wyrażona słownie,
5. w przypadku przedsiębiorców: aktualny wypis z KRS lub ewidencji działalności gospodarczej (CEIDG), oraz nr PESEL w przypadku ofert składanych przez osoby fizyczne,
6. wszelkie zezwolenia i zgody, jeżeli ze względu na osobę nabywcy są one wymagane prawem (np. prawo wymaga zgody na zakup nieruchomości przez cudzoziemca), a w przypadku spółek handlowych uchwałę odpowiedniego organu wyrażającą zgodę na nabycie nieruchomości,
7. oświadczenie oferenta o zapoznaniu się i akceptacji regulaminu sprzedaży,
8. zobowiązanie oferenta do pokrycia wszelkich opłat związanych z zakupem (taksa notarialna, opłaty sądowe, inne podatki i opłaty),
9. oświadczenie o zapoznaniu się ze stanem prawnym i faktycznym oferowanego przez syndyka majątku, oraz że od umowy nie odstąpi i zrzeka się rękojmi,
10. numer rachunku bankowego dla ewentualnego zwrotu wadium w przypadku niewygrania konkursu,
    a także dowód wpłaty wadium,
11. dodatkowo może być też wymagane oświadczenie o posiadaniu środków na pokrycie ceny sprzedaży.

Zatwierdzenie wyboru oferty

Przetarg prowadzony jest przez syndyka pod nadzorem Sędziego-komisarza. Wyboru oferenta dokonuje syndyk, a wybór ten wymaga zatwierdzenia przez Sędziego-komisarza. Sędzia-komisarz może odroczyć zatwierdzenie wyboru oferenta o jeden tydzień.

Umowa sprzedaży nieruchomości

Syndyk w regulaminie określa termin, w jakim zostanie podpisana umowa sprzedaży – to też czas na zebranie pozostałej części środków. Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez Sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od dnia zatwierdzenia.

Umowa musi być sporządzona w formie aktu notarialnego (jak każda umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości). Cenę aktu pokrywa kupujący. Oprócz taksy notarialnej kupujący pokrywa też wartość podatku od czynności cywilnoprawnej (tj. 2% ceny zakupu) a także koszty wypisów i wpisów w księdze wieczystej.

Należy jednak mieć na uwadze, że w większości regulaminów organizator zastrzega sobie prawo odwołania przetargu lub unieważnienia przetargu w całości lub w części bez podania przyczyny, dlatego wybór naszej oferty nie przesądza jeszcze ostatecznie o tym, czy zostaniemy właścicielami nieruchomości.

Dotychczasowe wpisy hipoteki w księdze wieczystej

Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania upadłego. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości.

Czy kupimy nieruchomość z „niechcianym lokatorem”

Jeżeli kupujemy nieruchomość pochodzącą z upadłości konsumenckiej nie ma ryzyka, że kupimy ją wraz
z lokatorem, jak to czasami bywa przy zakupie nieruchomości od komornika.

Upadłość konsumencka rządzi się innymi prawami i z ceny sprzedaży nieruchomości upadły, który wcześniej zamieszkiwał w sprzedawanej nieruchomości, ma zabezpieczone środki na najem lokalu na 24 miesiące.

Obowiązkiem syndyka jest dostarczenie nabywcy „czystego” mieszkania, dlatego nie musimy się o to martwić.

Na co należy koniecznie zwrócić jeszcze uwagę

O ile sytuacja zakupu całej nieruchomości nie jest obarczona dużym ryzykiem, choć należy oczywiście jeszcze pamiętać o sprawdzeniu ograniczonych praw rzeczowych w dziale III księgi wieczystej, sytuacja komplikuje się, gdy kupujemy jedynie udział w nieruchomości.

Jeśli wydaje nam się, że w bardzo atrakcyjnej cenie kupimy udział w nieruchomości, a następnie kupimy pozostałą część nieruchomości od drugiego współwłaściciela – np. małżonka, to musimy pamiętać, że na drugim udziale pozostanie hipoteka, która wcześniej obciążała całą nieruchomość i najprawdopodobniej zabezpieczała kredyt na zakup tej nieruchomości. W związku z tym jej wysokość może sięgać wartości całej nieruchomości bądź nawet wyższej.

Odkupienie od drugiego udziałowca części nieruchomości nie będzie pociągało za sobą wykreślenia hipoteki, która obciąża drugi udział. Wierzyciel hipoteczny z przedmiotu zabezpieczenia (czyli tego drugiego udziału) może egzekwować swoją wierzytelność do jej pełnej wysokości. Dlatego hipotetycznie atrakcyjny zakup udziału w nieruchomości może okazać się bezzwrotną inwestycją, która pochłonie większe fundusze niż zakładaliśmy i przed pochopnym zakupem udziału
w nieruchomości radzę się dwukrotnie zastanowić.

Sytuacja jest równie skomplikowana przy zakupie udziału w nieruchomości, która wcześniej należała do wspólników spółki cywilnej, która w chwili ogłoszenia upadłości jednego ze wspólników uległa rozwiązaniu z mocy prawa.

Podsumowanie

Zakup mieszkania od syndyka stanowi ciekawą alternatywę dla tradycyjnej transakcji na rynku wtórnym lub pierwotnym. Niesie za sobą również dobrodziejstwo w zakresie uniknięcia niechcianego lokatora, czego nie zapewni nam zakup nieruchomości z licytacji komorniczej.

Błędne jednak rozeznanie w zakresie obciążeń nieruchomości może spowodować duży kłopot, dlatego warto
o wszystko dopytać dokładnie syndyka, tym bardziej, że w tego rodzaju sprzedaży, podobnie jak przy sprzedaży egzekucyjnej, wyłączona jest rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości.