Przygotowując się do wzięcia kredytu na zakup mieszkania lub domu, po pierwsze powinieneś sprawdzić swoją zdolność kredytową.

Jest to absolutna podstawa aby uniknąć rozczarowań nieporozumień strat finansowych w związku z zapłaconymi zadatkami itp. Bierze się to z tego że nie wszyscy zdają sobie sprawę jak banki liczą zdolność i oceniają klienta. Są sytuacje w których klient zarabia pieniądze wie, że może pozwolić sobie na pewną wysokość raty jednak bank z różnych względów obniża zdolność lub w ogóle nie przyznaje kredytu.

Błędnie wiele osób na pierwszym miejscu stawia znalezienie nieruchomości. Tymczasem bez wiedzy o własnej zdolności do terminowego spłacenia zobowiązania wraz z należnymi odsetkami łatwo możesz popełnić błąd i wybrać mieszkanie lub dom, którego cena przekracza Twoje możliwości finansowe lub techniczne. Nie chodzi tu tyle co o nieodpowiedzialnego klienta tylko o to jak działa bank i w jakich przepisach ramach funkcjonuje i na jakich zasadach przyznaje finansowanie.

Warto poznać swoją zdolność kredytową jeszcze zanim obliczy ją bank w zasadniczym wniosku kredytowym. Pomocne mogą być dostępne w sieci kalkulatory, jednak najczęściej operują one uproszczonym zestawem danych. Możesz także udać się po wskazówki do eksperta finansowego.

Przy badaniu możliwości spłacenia zaciągniętego kredytu w określonym czasie bank bierze pod uwagę wiele różnych czynników, takich jak:

• rodzaj kredytu, o jaki wnioskujesz;
• okres spłaty (im dłuższy, tym większą kwotę możesz uzyskać);
• wysokość wkładu własnego;
• Twoje obecne zobowiązania finansowe, także w innych bankach;
• źródło Twoich dochodów oraz ich wysokość;
• forma zatrudnienia;
• wielkość oraz koszty utrzymania gospodarstwa domowego;
• historia współpracy z bankiem (czy posiadasz już w nim konto, czy zaciągnąłeś i spłaciłeś w nim już jakieś pożyczki);
• Twój wiek – im będziesz starszy, tym trudniej będzie Ci uzyskać kredyt na wiele lat;
• stan cywilny;
• miejsce zamieszkania;
• liczba członków Twojej rodziny.
• numer buta ;)

Sprawdzenie zdolności kredytowej

To już mamy za sobą, przejdźmy dalej :)

Wybór nieruchomości

Rynek obfituje w oferty dostosowane do różnych oczekiwań. Ceny mieszkań i domów są uzależnione od rejonu Polski, rozmiaru nieruchomości, a także jej stanu wyjściowego. Choć wielu z nas marzy o mieszkaniu od dewelopera, często decydujemy się także na lokale do generalnego remontu, zwykle w niższej cenie niż nieruchomości z rynku pierwotnego.

Ponowne zbadanie zdolności

Szukanie nieruchomości dopasowanej do własnych oczekiwań i możliwości finansowych może potrwać – nie zaszkodzi zatem w tym czasie ponownie sprawdzić własną zdolność kredytową. Dzięki temu zanim przejdziesz do kolejnego etapu procesu, będziesz pewny, że w kwestii wysokości kredytu, jaki jesteś w stanie zaciągnąć, nic się nie zmieniło.

Wybór oferty kredytu hipotecznego

Pora zestawić swoje możliwości spłaty z konkretnymi ofertami banków. Warto pamiętać, że zdolność kredytowa to nie wszystko – czasami bank może zaoferować Ci wyższą kwotę, ale na mniej korzystnych warunkach. Tymczasem decydując się na kredyt, powinieneś wybrać taką ofertę, która będzie dla Ciebie atrakcyjna nie tylko w momencie składania wniosku, lecz także w przyszłości.

W reklamach banki często podkreślają wysokość oprocentowania. Na finalny koszt zobowiązania składa się tymczasem o wiele więcej elementów:

• odsetki (wyliczone na podstawie oprocentowania nominalnego);
• Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania;
• opłaty przygotowawcze, prowizje, marża;
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego;
• ubezpieczenie pomostowe;
• koszty innych produktów, które bank dołącza do kredytu (konto ROR, karta debetowa albo kredytowa);
• koszty wcześniejszej, bezprowizyjnej spłaty kredytu;
• koszt wyceny nieruchomości;
• wreszcie – kwota kredytu, czyli suma, którą chcesz pożyczyć od banku;
• system spłaty (raty równe lub malejące).

Kompletowanie dokumentów do wniosków kredytowych

Po otrzymaniu z banku lub od eksperta kredytowego listy dokumentów niezbędnych do przedłożenia w banku, warto od razu sprawdzić, którymi dysponujesz i czy na pewno nic nie zginęło w domowym archiwum. Brak jakiegoś zaświadczenia czy umowy oznacza konieczność zgłoszenia się po duplikat do odpowiedniego urzędu. Poniżej przedstawiamy podstawową listę niezbędnych dokumentów, w artykule …. znajdziesz wykaz wszystkich dokumentów do umowy kredytu hipotecznego.

Dokumenty potrzebne do starania się o kredyt można podzielić na trzy grupy:

Dokumenty osobowe:

• dowód osobisty,
• drugi dowód tożsamości (prawo jazdy, paszport),
• w przypadku małżeństw posiadających rozdzielność majątkową – dokument potwierdzający ten stan,
• orzeczenie sądu w przypadku małżeństw w separacji bądź po rozwodzie.

Dokumenty dochodowe:

• zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach,
• wyciąg z rachunku bankowego z okresu 6 lub 12 miesięcy.

W niektórych przypadkach także:

• deklaracja PIT37,
• świadectwo pracy (jeśli zmieniłeś pracę w ostatnim czasie),
• umowa o pracę (jeśli zawarłeś umowę na czas określony).

W przypadku przedsiębiorców konieczne będą:

• decyzja o nadaniu numerów NIP i REGON,
• zaświadczenie o wpisie do ewidencji gospodarczej,
• deklaracja PIT-36 (lub PIT 36-L) za ostatni rok,
• zaświadczenie o dokonywaniu regularnych wpłat w ZUS i US,
• wydruk z księgi przychodów i rozchodów.

Dokumenty dotyczące innych zobowiązań kredytowych:

Czasami bank może wymagać dostarczenia dodatkowych zaświadczeń na temat innych naszych zobowiązań kredytowych:

• Zaświadczenie o obsłudze kredytu,
• Zaświadczenie o spłacie kredytu (jeśli nastąpiła niedawno).

W przypadku kredytów konsolidacyjnych:

• Umowy kredytowe,
• Aktualne saldo zadłużenia.

Mając wszystkie potrzebne dane, pozostaje Ci prawidłowo wypełnić wnioski i złożyć je w wybranych bankach. Aby uniknąć błędów, daj sobie odpowiednio dużo czasu na zebranie niezbędnych dokumentów. Pamiętaj, żeby dokładnie zapoznać się z regulaminem oferty kredytowej.

Podpisanie umowy przedwstępnej lub deweloperskiej

Umowa przedwstępna ma na celu zabezpieczenie obu stron transakcji – dzięki niej partnerzy mają czas na dookreślenie wzajemnych relacji. W umowie przedwstępnej powinny być zapisane założenia umowy deweloperskiej, czyli między innymi cena sprzedaży. Forma aktu notarialnego nie jest wymagana, choć większość tego typu umów ją przyjmuje. Dzięki temu w sytuacji, kiedy druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, zainteresowany może dochodzić swoich praw przed sądem.

Istotnym elementem związanym z umową przedwstępną jest dodatkowa opłata, czyli zaliczka lub zadatek. Warto się upewnić, która z tych form będzie dotyczyła Twojej umowy.

W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może nie wyznaczyć dodatkowego terminu i odstąpić od umowy, jednocześnie zachowując zadatek. Jeżeli sama go dała, ma w tej sytuacji prawo żądać dwukrotnie wyższej sumy. Przy wykonaniu umowy zadatek zostaje zaliczony na poczet świadczenia strony, która go przekazała. Jeśli jednak bank odrzuci wniosek kredytowy i nie będziesz w stanie sfinalizować umowy, stracisz zadatek.

Przy wykonaniu umowy zaliczka będzie przekazana na poczet zapłaty ceny. Jednak, jeśli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka zostanie zwrócona kupującemu.

Złożenie poprawnie wypełnionych wniosków oraz wszystkich dokumentów do banku

Jeśli upewniłeś się, że posiadasz wszystkie wymagane dokumenty i poprawnie wypełniłeś wnioski, pozostaje dostarczyć je do banku. Zgodnie z nowymi przepisami, bank ma maksymalnie 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Jeśli chcesz się upewnić, że instytucja nie przekroczy tego terminu, możesz złożyć dodatkowy wniosek.

Przyjęcie wniosków przez bank – ich szczegółowa weryfikacja

Teraz czas na ruch ze strony banku. Instytucja przystępuje do analizy i weryfikacji Twoich dokumentów. Sprawdza, czy dostarczyłeś wszystko, co konieczne, a także czy nie popełniłeś błędów przy wypełnianiu wniosków.

Bank dokonuje oceny scoringowej

W następnym kroku bank przeprowadza analizę scoringową. Scoring to ocena przedstawiona w postaci punktowej – im więcej punktów, tym większa wiarygodność kredytowa klienta. Przy zastosowaniu takiej analizy instytucja finansowa porównuje profil potencjalnego kredytobiorcy z profilami osób, które już uzyskały kredyty.

Weryfikacja historii zobowiązań

Gromadzeniem informacji na temat klientów banków i SKOK-ów zajmuje się Biuro Informacji Kredytowej. Dzięki rejestrowi BIK, instytucja finansowa uzyskuje dostęp do danych na temat aktualnych zobowiązań swojego potencjalnego klienta oraz dotychczas spłaconych przez niego pożyczek i kredytów. BIK często przekazuje także ocenę punktową, na życzenie dołącza również dane z BIG InfoMonitor. Taki zestaw informacji wystarczy, aby ocenić wiarygodność potencjalnego kredytobiorcy. Bank może dowiedzieć się, czy klient terminowo regulował swoje należności (również takie, jak rachunki za telefon), czy zdarzały mu się opóźnienia lub czy ma na swoim koncie niespłacone zobowiązania.

Analiza prawna treści dokumentów

Dostarczone przez wnioskującego dokumenty muszą zostać rozpatrzone pod względem prawnym. Analiza ma na celu oszacowanie ryzyka, jakie niesie ze sobą współpraca z danym klientem. Treść dokumentów jest także oceniana pod względem zgodności z aktualnie obowiązującymi przepisami.

Analiza ekonomiczna

Następnie przeprowadzana jest analiza ekonomiczna. Na tym etapie bank sprawdza Twoją zdolność kredytową i ocenia, czy poradzisz sobie ze spłatą zobowiązania, o które wnioskujesz, łącznie z odsetkami. Jeśli samodzielnie lub z ekspertem kredytowym przeprowadziłeś wcześniej badanie swojej zdolności kredytowej, nie powinieneś być zaskoczony wynikiem analizy.
Warto jednak pamiętać, że bank sprawdzi także Twoje dochody u pracodawcy. Tutaj łatwo o niezgodności; zdarzają się pomyłki w kwestii dochodów brutto – netto, klienci pomijają także w oświadczeniach niektóre swoje obciążenia finansowe (takie jak karty kredytowe lub debety).

Wycena nieruchomości

Przed udzieleniem kredytu bank musi zyskać pewność, że pożyczone pieniądze będą stosownie zabezpieczone – w tym celu przeprowadza się wycenę nieruchomości. Wyceny mogą dokonać pracownicy banku. Wartość nieruchomości jest określana na podstawie porównania z innymi nieruchomościami o podobnych cechach.

Przy analizie ważne są takie parametry, jak:

• lokalizacja – bezpośrednio przekłada się na rynkową wartość lokalu. Im atrakcyjniejsza lokalizacja, tym cena będzie wyższa;
• położenie – mieszkania na pierwszym lub drugim piętrze są najbardziej interesujące dla kupujących;
• powierzchnia – im większa, tym nieruchomość będzie droższa;
• stan prawny – mieszkania posiadające akt własności będą najdroższe; przed zakupem należy sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką, prawem dożywocia lub roszczeniami osób trzecich;
• otoczenie – czyli bliskość instytucji, urzędów, sklepów i lokali gastronomicznych;
• stan nieruchomości – technologia budowlana, rodzaj budynku, data jego powstania, standard wykończenia, wyposażenie mieszkania, dostęp do windy;
• bliskość środków komunikacji;
• wysokość czynszu;
• organizacja mieszkania.

Weryfikacja techniczna oraz sprawdzenie operatu szacunkowego

Wyceny nieruchomości może dokonać nie tylko bank, lecz także rzeczoznawca majątkowy – o ile bank akceptuje dokument wydany przez rzeczoznawcę niezależnego. Przeprowadzaną przez niego autorską wycenę określa się jako operat szacunkowy. Operat szacunkowy musi zostać sporządzony w formie pisemnej i ma charakter dokumentu urzędowego. Przedstawia się w nim zarówno dane dotyczące wartości nieruchomości, jak również sposób, w jaki dokonano wyceny.

Wydanie decyzji kredytowej

Nadchodzi kluczowy moment, czyli wydanie decyzji kredytowej. Pozytywną decyzję należy traktować jako ofertę zawarcia kredytu.

Wydanie projektu umowy kredytowej

Zanim zdecydujesz się na podpisanie umowy kredytowej, możesz poprosić o wydanie jej projektu.

Zapoznanie się z umową kredytu hipotecznego

Upewnij się, że rozumiesz wszystkie najważniejsze punkty i zapisy umowy kredytowej. W razie jakichkolwiek wątpliwości pracownik banku lub ekspert kredytowy są zobowiązani do udzielenia Ci niezbędnych informacji.

Zapoznając się z dokumentem, powinieneś zwrócić uwagę między innymi na:

• Formę wypłaty kredytu (jednorazowo lub w transzach);
• Prowizje (stałe lub zmienne) oraz sposób określania ich wysokości;
• Dodatkowe opłaty;
• Określenie, kto otrzyma środki z kredytu;
• Warunki korzystania z dodatkowych produktów banku;
• Oprocentowanie kredytu;
• Zasady spłaty kredytu.

Podpisanie umowy kredytowej

Jeśli wszystkie zapisy są dla Ciebie jasne, pozostaje podpisać umowę kredytową.

Zawarcie umowy przeniesienia własności

W tym przypadku jest kilka dróg postępowania, w zależności od tego, jaką nieruchomość nabywasz.

Nieruchomości z rynku pierwotnego – jeśli budowa domu lub mieszkania nie została jeszcze zakończona, na akt własności trzeba będzie poczekać (najczęściej kilka lub kilkanaście miesięcy). Jeśli natomiast chcesz zakupić gotowe, nowe mieszkanie, niezbędny dokument otrzymasz od razu.

Nieruchomości z rynku wtórnego – po podpisaniu umowy kredytowej, razem ze sprzedającym będziesz musiał udać się do notariusza, aby przenieść własność nieruchomości na siebie.

Na tym etapie notariusz sporządza akt notarialny oraz pobiera taksę notarialną. Możesz także złożyć wniosek o wpis nabytego prawa nieruchomości do ksiąg wieczystych – wymaga to dodatkowej opłaty. Dokument zostanie przesłany przez notariusza do sądu wieczysto-księgowego.

Dokumenty dotyczące nieruchomości:

• Aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, a także kopia złożonego w sądzie wniosku oraz wpis prawa własności do księgi wieczystej (gdy prawo własności nie zostało jeszcze wpisane);
• Dowód uzyskania praw własności;
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów (w przypadku domów, nieruchomości gruntowych);
• Umowa kupna sprzedaży (w momencie, kiedy kredyt został już przyznany);
• Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości;
• Akt notarialny, ewentualnie inny dokument, na podstawie którego zbywca nabył daną nieruchomość;
• W przypadku mieszkań ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu bez ustanowionej księgi wieczystej, konieczne będzie potwierdzenie ze spółdzielni, że może zostać założona księga wieczysta;
• W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, poza umową przedwstępną konieczne będą dokumenty związane z reprezentacją dewelopera (wyciąg z KRS, pełnomocnictwa, pozwolenie na budowę, odpis z księgi wieczystej gruntu, oświadczenie dewelopera o postępie prac i terminie ich zakończenia, a także wpłaconych zaliczkach).

Uruchomienie kredytu

Posiadając akt własności, możesz skierować swoje kroki do banku. Kredyt zostanie uruchomiony w ciągu kilku dni.

Przez całą procedurę kredytu hipotecznego możesz przejść sprawnie i spokojnie. Wystarczy, że skorzystasz ze wsparcia naszych ekspertów kredytowych – to nic nie kosztuje!