Krok po kroku – rozk艂adamy na czynniki pierwsze

Uzyskanie聽kredytu hipotecznego聽to z艂o偶ony proces, kt贸ry na ka偶dym etapie wymaga dok艂adnej analizy i dobrego przygotowania, zar贸wno ze strony banku, jak i Twojej. Ani Ty, ani instytucja finansowa nie mo偶e pozwoli膰 sobie na b艂膮d. Czasem drobna pomy艂ka mo偶e wiele kosztowa膰 i op贸藕ni膰 uruchomienie kredytu, czy nawet wp艂yn膮膰 na odmown膮 decyzj臋 banku. Konieczno艣膰 uwzgl臋dnienia wielu czynnik贸w mo偶e pocz膮tkowo przera偶a膰, zw艂aszcza, 偶e nie brakuje聽mit贸w o kredytach hipotecznych, w kt贸re wci膮偶 wierzymy. Co dzieje si臋 na ka偶dym etapie stara艅 o kredyt na mieszkanie? Jak przej艣膰 przez ten proces sprawnie i bezproblemowo? W artykule zobaczysz krok po kroku, jak wygl膮da proces udzielania kredytu hipotecznego.

Zacznijmy od sprawdzenia zdolno艣ci kredytowej

Przygotowuj膮c si臋 do wzi臋cia kredytu na zakup mieszkania lub domu, po pierwsze powiniene艣 sprawdzi膰 swoj膮 zdolno艣膰 kredytow膮.

Jest to absolutna podstawa aby unikn膮膰 rozczarowa艅 nieporozumie艅 strat finansowych w zwi膮zku z zap艂aconymi zadatkami itp. Bierze si臋 to z tego 偶e nie wszyscy zdaj膮 sobie spraw臋 jak banki licz膮 zdolno艣膰 i oceniaj膮 klienta. S膮 sytuacje w kt贸rych klient zarabia pieni膮dze wie, 偶e mo偶e pozwoli膰 sobie na pewn膮 wysoko艣膰 raty jednak bank z r贸偶nych wzgl臋d贸w obni偶a zdolno艣膰 lub w og贸le nie przyznaje kredytu.

B艂臋dnie wiele os贸b na pierwszym miejscu stawia znalezienie nieruchomo艣ci. Tymczasem bez wiedzy o w艂asnej zdolno艣ci do terminowego sp艂acenia zobowi膮zania wraz z nale偶nymi odsetkami 艂atwo mo偶esz pope艂ni膰 b艂膮d i wybra膰 mieszkanie lub dom, kt贸rego cena przekracza Twoje mo偶liwo艣ci finansowe lub techniczne. Nie chodzi tu tyle co o nieodpowiedzialnego klienta tylko o to jak dzia艂a bank i w jakich przepisach ramach funkcjonuje i na jakich zasadach przyznaje finansowanie.

Warto pozna膰 swoj膮 zdolno艣膰 kredytow膮 jeszcze zanim obliczy j膮 bank w zasadniczym wniosku kredytowym. Pomocne mog膮 by膰 dost臋pne w sieci kalkulatory, jednak najcz臋艣ciej operuj膮 one uproszczonym zestawem danych. Mo偶esz tak偶e uda膰 si臋 po wskaz贸wki do eksperta finansowego.

Przy badaniu mo偶liwo艣ci sp艂acenia zaci膮gni臋tego kredytu w okre艣lonym czasie bank bierze pod uwag臋 wiele r贸偶nych czynnik贸w, takich jak:

  • rodzaj kredytu, o jaki wnioskujesz;
  • okres sp艂aty (im d艂u偶szy, tym wi臋ksz膮 kwot臋 mo偶esz uzyska膰);
  • wysoko艣膰 wk艂adu w艂asnego;
  • Twoje obecne zobowi膮zania finansowe, tak偶e w innych bankach;
  • 藕r贸d艂o Twoich dochod贸w oraz ich wysoko艣膰;
  • forma zatrudnienia;
  • wielko艣膰 oraz koszty utrzymania gospodarstwa domowego;
  • historia wsp贸艂pracy z bankiem (czy posiadasz ju偶 w nim konto, czy zaci膮gn膮艂e艣 i sp艂aci艂e艣 w nim ju偶 jakie艣 po偶yczki);
  • Tw贸j wiek 鈥 im b臋dziesz starszy, tym trudniej b臋dzie Ci uzyska膰 kredyt na wiele lat;
  • stan cywilny;
  • miejsce zamieszkania;
  • liczba cz艂onk贸w Twojej rodziny.
  • numer buta ;)

Kredyt hipoteczny od podstaw

Sprawdzenie zdolno艣ci kredytowej

To ju偶 mamy za sob膮, przejd藕my dalej :)

Wyb贸r nieruchomo艣ci

Rynek obfituje w oferty dostosowane do r贸偶nych oczekiwa艅. Ceny mieszka艅 i dom贸w s膮 uzale偶nione od rejonu Polski, rozmiaru nieruchomo艣ci, a tak偶e jej stanu wyj艣ciowego. Cho膰 wielu z nas marzy o mieszkaniu od dewelopera, cz臋sto decydujemy si臋 tak偶e na lokale do generalnego remontu, zwykle w ni偶szej cenie ni偶 nieruchomo艣ci z rynku pierwotnego.

Ponowne zbadanie zdolno艣ci

Szukanie nieruchomo艣ci dopasowanej do w艂asnych oczekiwa艅 i mo偶liwo艣ci finansowych mo偶e potrwa膰 鈥 nie zaszkodzi zatem w tym czasie ponownie sprawdzi膰 w艂asn膮 zdolno艣膰 kredytow膮. Dzi臋ki temu zanim przejdziesz do kolejnego etapu procesu, b臋dziesz pewny, 偶e w kwestii wysoko艣ci kredytu, jaki jeste艣 w stanie zaci膮gn膮膰, nic si臋 nie zmieni艂o.

Wyb贸r oferty kredytu hipotecznego

Pora zestawi膰 swoje mo偶liwo艣ci sp艂aty z konkretnymi ofertami bank贸w. Warto pami臋ta膰, 偶e zdolno艣膰 kredytowa to nie wszystko 鈥 czasami bank mo偶e zaoferowa膰 Ci wy偶sz膮 kwot臋, ale na mniej korzystnych warunkach. Tymczasem decyduj膮c si臋 na kredyt, powiniene艣 wybra膰 tak膮 ofert臋, kt贸ra b臋dzie dla Ciebie atrakcyjna nie tylko w momencie sk艂adania wniosku, lecz tak偶e w przysz艂o艣ci.

W reklamach banki cz臋sto podkre艣laj膮 wysoko艣膰 oprocentowania. Na finalny koszt zobowi膮zania sk艂ada si臋 tymczasem o wiele wi臋cej element贸w:

  • odsetki (wyliczone na podstawie oprocentowania nominalnego);
  • Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania;
  • op艂aty przygotowawcze, prowizje, mar偶a;
  • ubezpieczenie niskiego wk艂adu w艂asnego;
  • ubezpieczenie pomostowe;
  • koszty innych produkt贸w, kt贸re bank do艂膮cza do kredytu (konto ROR, karta debetowa albo kredytowa);
  • koszty wcze艣niejszej, bezprowizyjnej sp艂aty kredytu;
  • koszt wyceny nieruchomo艣ci;
  • wreszcie 鈥 kwota kredytu, czyli suma, kt贸r膮 chcesz po偶yczy膰 od banku;
  • system sp艂aty (raty r贸wne lub malej膮ce).

Kompletowanie dokument贸w do wniosk贸w kredytowych

Po otrzymaniu z banku lub od eksperta kredytowego listy dokument贸w niezb臋dnych do przed艂o偶enia w banku, warto od razu sprawdzi膰, kt贸rymi dysponujesz i czy na pewno nic nie zgin臋艂o w domowym archiwum. Brak jakiego艣 za艣wiadczenia聽czy umowy oznacza konieczno艣膰 zg艂oszenia si臋 po duplikat do odpowiedniego urz臋du. Poni偶ej przedstawiamy podstawow膮 list臋 niezb臋dnych dokument贸w, w artykule …. znajdziesz wykaz wszystkich dokument贸w do聽umowy kredytu hipotecznego.

Dokumenty potrzebne do starania si臋 o kredyt mo偶na podzieli膰 na trzy grupy:

Dokumenty osobowe:

  • dow贸d osobisty,
  • drugi dow贸d to偶samo艣ci (prawo jazdy, paszport),
  • w przypadku ma艂偶e艅stw posiadaj膮cych rozdzielno艣膰 maj膮tkow膮 – dokument potwierdzaj膮cy ten stan,
  • orzeczenie s膮du w przypadku ma艂偶e艅stw w separacji b膮d藕 po rozwodzie.

Dokumenty dochodowe:

  • za艣wiadczenie o zatrudnieniu i zarobkach,
  • wyci膮g z rachunku bankowego z okresu 6 lub 12 miesi臋cy.

W niekt贸rych przypadkach tak偶e:

  • deklaracja PIT37,
  • 艣wiadectwo pracy (je艣li zmieni艂e艣 prac臋 w ostatnim czasie),
  • umowa o prac臋 (je艣li zawar艂e艣 umow臋 na czas okre艣lony).

W przypadku przedsi臋biorc贸w konieczne b臋d膮:

  • decyzja o nadaniu numer贸w NIP i REGON,
  • za艣wiadczenie o wpisie do ewidencji gospodarczej,
  • deklaracja PIT-36 (lub PIT 36-L) za ostatni rok,
  • za艣wiadczenie o dokonywaniu regularnych wp艂at w ZUS i US,
  • wydruk z ksi臋gi przychod贸w i rozchod贸w.

Dokumenty dotycz膮ce innych zobowi膮za艅 kredytowych:

Czasami bank mo偶e wymaga膰 dostarczenia dodatkowych za艣wiadcze艅 na temat innych naszych zobowi膮za艅 kredytowych:

  • Za艣wiadczenie o obs艂udze kredytu,
  • Za艣wiadczenie o sp艂acie kredytu (je艣li nast膮pi艂a niedawno).

W przypadku kredyt贸w konsolidacyjnych:

  • Umowy kredytowe,
  • Aktualne saldo zad艂u偶enia.

Maj膮c wszystkie potrzebne dane, pozostaje Ci prawid艂owo wype艂ni膰 wnioski i z艂o偶y膰 je w wybranych bankach. Aby unikn膮膰 b艂臋d贸w, daj sobie odpowiednio du偶o czasu na zebranie niezb臋dnych dokument贸w. Pami臋taj, 偶eby dok艂adnie zapozna膰 si臋 z regulaminem oferty kredytowej.

Podpisanie umowy przedwst臋pnej lub deweloperskiej

Umowa przedwst臋pna ma na celu zabezpieczenie obu stron transakcji 鈥 dzi臋ki niej partnerzy maj膮 czas na dookre艣lenie wzajemnych relacji. W umowie przedwst臋pnej powinny by膰 zapisane za艂o偶enia聽umowy deweloperskiej, czyli mi臋dzy innymi cena sprzeda偶y. Forma aktu notarialnego nie jest wymagana, cho膰 wi臋kszo艣膰 tego typu um贸w j膮 przyjmuje. Dzi臋ki temu w sytuacji, kiedy druga strona uchyla si臋 od zawarcia umowy przyrzeczonej, zainteresowany mo偶e dochodzi膰 swoich praw przed s膮dem.

Istotnym elementem zwi膮zanym z umow膮 przedwst臋pn膮 jest dodatkowa op艂ata, czyli zaliczka lub zadatek. Warto si臋 upewni膰, kt贸ra z tych form b臋dzie dotyczy艂a Twojej umowy.

W przypadku niewykonania umowy przez jedn膮 ze stron, druga mo偶e nie wyznaczy膰 dodatkowego terminu i odst膮pi膰 od umowy, jednocze艣nie zachowuj膮c聽zadatek. Je偶eli sama go da艂a, ma w tej sytuacji prawo 偶膮da膰 dwukrotnie wy偶szej sumy. Przy wykonaniu umowy zadatek zostaje zaliczony na poczet 艣wiadczenia strony, kt贸ra go przekaza艂a. Je艣li jednak bank odrzuci wniosek kredytowy i nie b臋dziesz w stanie sfinalizowa膰 umowy, stracisz zadatek.

Przy wykonaniu umowy聽zaliczka聽b臋dzie przekazana na poczet zap艂aty ceny. Jednak, je艣li nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka zostanie zwr贸cona kupuj膮cemu.

Z艂o偶enie poprawnie wype艂nionych wniosk贸w oraz wszystkich dokument贸w do banku

Je艣li upewni艂e艣 si臋, 偶e posiadasz wszystkie wymagane dokumenty i poprawnie wype艂ni艂e艣 wnioski, pozostaje dostarczy膰 je do banku. Zgodnie z nowymi przepisami, bank ma maksymalnie 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Je艣li chcesz si臋 upewni膰, 偶e instytucja nie przekroczy tego terminu, mo偶esz z艂o偶y膰 dodatkowy wniosek.

Przyj臋cie wniosk贸w przez bank 鈥 ich szczeg贸艂owa weryfikacja

Teraz czas na ruch ze strony banku. Instytucja przyst臋puje do analizy i weryfikacji Twoich dokument贸w. Sprawdza, czy dostarczy艂e艣 wszystko, co konieczne, a tak偶e czy nie pope艂ni艂e艣 b艂臋d贸w przy wype艂nianiu wniosk贸w.

Bank dokonuje oceny scoringowej

W nast臋pnym kroku bank przeprowadza analiz臋 scoringow膮. Scoring to ocena przedstawiona w postaci punktowej 鈥 im wi臋cej punkt贸w, tym wi臋ksza wiarygodno艣膰 kredytowa klienta. Przy zastosowaniu takiej analizy instytucja finansowa por贸wnuje profil potencjalnego kredytobiorcy z profilami os贸b, kt贸re ju偶 uzyska艂y kredyty.

Weryfikacja historii zobowi膮za艅

Gromadzeniem informacji na temat klient贸w bank贸w i SKOK-贸w zajmuje si臋聽Biuro Informacji Kredytowej. Dzi臋ki rejestrowi BIK, instytucja finansowa uzyskuje dost臋p do danych na temat aktualnych zobowi膮za艅 swojego potencjalnego klienta oraz dotychczas sp艂aconych przez niego po偶yczek i kredyt贸w. BIK cz臋sto przekazuje tak偶e ocen臋 punktow膮, na 偶yczenie do艂膮cza r贸wnie偶 dane z BIG InfoMonitor. Taki zestaw informacji wystarczy, aby oceni膰 wiarygodno艣膰 potencjalnego kredytobiorcy. Bank mo偶e dowiedzie膰 si臋, czy klient terminowo regulowa艂 swoje nale偶no艣ci (r贸wnie偶 takie, jak rachunki za telefon), czy zdarza艂y mu si臋 op贸藕nienia lub czy ma na swoim koncie niesp艂acone zobowi膮zania.

Analiza prawna tre艣ci dokument贸w

Dostarczone przez wnioskuj膮cego dokumenty musz膮 zosta膰 rozpatrzone pod wzgl臋dem prawnym. Analiza ma na celu oszacowanie ryzyka, jakie niesie ze sob膮 wsp贸艂praca z danym klientem. Tre艣膰 dokument贸w jest tak偶e oceniana pod wzgl臋dem zgodno艣ci z aktualnie obowi膮zuj膮cymi przepisami.

Analiza ekonomiczna

Nast臋pnie przeprowadzana jest analiza ekonomiczna. Na tym etapie bank sprawdza Twoj膮 zdolno艣膰 kredytow膮 i ocenia, czy poradzisz sobie ze sp艂at膮 zobowi膮zania, o kt贸re wnioskujesz, 艂膮cznie z odsetkami. Je艣li samodzielnie lub z ekspertem kredytowym przeprowadzi艂e艣 wcze艣niej badanie swojej zdolno艣ci kredytowej, nie powiniene艣 by膰 zaskoczony wynikiem analizy.
Warto jednak pami臋ta膰, 偶e bank sprawdzi tak偶e Twoje dochody u pracodawcy. Tutaj 艂atwo o niezgodno艣ci; zdarzaj膮 si臋 pomy艂ki w kwestii dochod贸w brutto 鈥 netto, klienci pomijaj膮 tak偶e w o艣wiadczeniach niekt贸re swoje obci膮偶enia finansowe (takie jak karty kredytowe lub debety).

Wycena nieruchomo艣ci

Przed udzieleniem kredytu bank musi zyska膰 pewno艣膰, 偶e po偶yczone pieni膮dze b臋d膮 stosownie zabezpieczone – w tym celu przeprowadza si臋 wycen臋 nieruchomo艣ci. Wyceny mog膮 dokona膰 pracownicy banku. Warto艣膰 nieruchomo艣ci jest okre艣lana na podstawie por贸wnania z innymi nieruchomo艣ciami o podobnych cechach.

Przy analizie wa偶ne s膮 takie parametry, jak:

  • lokalizacja聽鈥 bezpo艣rednio przek艂ada si臋 na rynkow膮 warto艣膰 lokalu. Im atrakcyjniejsza lokalizacja, tym cena b臋dzie wy偶sza;
  • po艂o偶enie聽鈥 mieszkania na pierwszym lub drugim pi臋trze s膮 najbardziej interesuj膮ce dla kupuj膮cych;
  • powierzchnia聽鈥 im wi臋ksza, tym nieruchomo艣膰 b臋dzie dro偶sza;
  • stan prawny聽鈥 mieszkania posiadaj膮ce akt w艂asno艣ci b臋d膮 najdro偶sze; przed zakupem nale偶y sprawdzi膰, czy mieszkanie nie jest obci膮偶one hipotek膮, prawem do偶ywocia lub roszczeniami os贸b trzecich;
  • otoczenie聽鈥 czyli blisko艣膰 instytucji, urz臋d贸w, sklep贸w i lokali gastronomicznych;
  • stan nieruchomo艣ci聽鈥 technologia budowlana, rodzaj budynku, data jego powstania, standard wyko艅czenia, wyposa偶enie mieszkania, dost臋p do windy;
  • blisko艣膰 艣rodk贸w komunikacji;
  • wysoko艣膰 czynszu;
  • organizacja mieszkania.

Weryfikacja techniczna oraz sprawdzenie operatu szacunkowego

Wyceny nieruchomo艣ci mo偶e dokona膰 nie tylko bank, lecz tak偶e rzeczoznawca maj膮tkowy 鈥 o ile bank akceptuje dokument wydany przez rzeczoznawc臋 niezale偶nego. Przeprowadzan膮 przez niego autorsk膮 wycen臋 okre艣la si臋 jako operat szacunkowy. Operat szacunkowy musi zosta膰 sporz膮dzony w formie pisemnej i ma charakter dokumentu urz臋dowego. Przedstawia si臋 w nim zar贸wno dane dotycz膮ce warto艣ci nieruchomo艣ci, jak r贸wnie偶 spos贸b, w jaki dokonano wyceny.

Wydanie decyzji kredytowej

Nadchodzi kluczowy moment, czyli wydanie decyzji kredytowej. Pozytywn膮 decyzj臋 nale偶y traktowa膰 jako ofert臋 zawarcia kredytu.

Wydanie projektu umowy kredytowej

Zanim zdecydujesz si臋 na podpisanie umowy kredytowej, mo偶esz poprosi膰 o wydanie jej projektu.

Zapoznanie si臋 z umow膮 kredytu hipotecznego

Upewnij si臋, 偶e rozumiesz wszystkie najwa偶niejsze punkty i zapisy聽umowy kredytowej. W razie jakichkolwiek w膮tpliwo艣ci pracownik banku lub ekspert kredytowy s膮 zobowi膮zani do udzielenia Ci niezb臋dnych informacji.

Zapoznaj膮c si臋 z dokumentem, powiniene艣 zwr贸ci膰 uwag臋 mi臋dzy innymi na:

  • Form臋 wyp艂aty kredytu (jednorazowo lub w transzach);
  • Prowizje (sta艂e lub zmienne) oraz spos贸b okre艣lania ich wysoko艣ci;
  • Dodatkowe op艂aty;
  • Okre艣lenie, kto otrzyma 艣rodki z kredytu;
  • Warunki korzystania z dodatkowych produkt贸w banku;
  • Oprocentowanie kredytu;
  • Zasady sp艂aty kredytu.

Podpisanie umowy kredytowej

Je艣li wszystkie zapisy s膮 dla Ciebie jasne, pozostaje podpisa膰 umow臋 kredytow膮.

Zawarcie umowy przeniesienia w艂asno艣ci

W tym przypadku jest kilka dr贸g post臋powania, w zale偶no艣ci od tego, jak膮 nieruchomo艣膰 nabywasz.

Nieruchomo艣ci z rynku pierwotnego聽– je艣li budowa domu lub mieszkania nie zosta艂a jeszcze zako艅czona, na akt w艂asno艣ci trzeba b臋dzie poczeka膰 (najcz臋艣ciej kilka lub kilkana艣cie miesi臋cy). Je艣li natomiast chcesz zakupi膰 gotowe, nowe mieszkanie, niezb臋dny dokument otrzymasz od razu.

Nieruchomo艣ci z rynku wt贸rnego聽– po podpisaniu umowy kredytowej, razem ze sprzedaj膮cym b臋dziesz musia艂 uda膰 si臋 do notariusza, aby przenie艣膰 w艂asno艣膰 nieruchomo艣ci na siebie.

Na tym etapie notariusz sporz膮dza akt notarialny oraz pobiera taks臋 notarialn膮. Mo偶esz tak偶e z艂o偶y膰 wniosek o wpis nabytego prawa nieruchomo艣ci do ksi膮g wieczystych 鈥 wymaga to dodatkowej op艂aty. Dokument zostanie przes艂any przez notariusza do s膮du wieczysto-ksi臋gowego.

Dokumenty dotycz膮ce nieruchomo艣ci:

  • Aktualny odpis z ksi臋gi wieczystej nieruchomo艣ci, a tak偶e kopia z艂o偶onego w s膮dzie wniosku oraz wpis prawa w艂asno艣ci do ksi臋gi wieczystej (gdy prawo w艂asno艣ci nie zosta艂o jeszcze wpisane);
  • Dow贸d uzyskania praw w艂asno艣ci;
  • Wypis i wyrys z rejestru grunt贸w (w przypadku dom贸w, nieruchomo艣ci gruntowych);
  • Umowa kupna sprzeda偶y (w momencie, kiedy kredyt zosta艂 ju偶 przyznany);
  • Umowa przedwst臋pna zakupu nieruchomo艣ci;
  • Akt notarialny, ewentualnie inny dokument, na podstawie kt贸rego zbywca naby艂 dan膮 nieruchomo艣膰;
  • W przypadku mieszka艅 ze sp贸艂dzielczym w艂asno艣ciowym prawem do lokalu bez ustanowionej ksi臋gi wieczystej, konieczne b臋dzie potwierdzenie ze sp贸艂dzielni, 偶e mo偶e zosta膰 za艂o偶ona ksi臋ga wieczysta;
  • W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, poza umow膮 przedwst臋pn膮 konieczne b臋d膮 dokumenty zwi膮zane z reprezentacj膮 dewelopera (wyci膮g z KRS, pe艂nomocnictwa, pozwolenie na budow臋, odpis z ksi臋gi wieczystej gruntu, o艣wiadczenie dewelopera o post臋pie prac i terminie ich zako艅czenia, a tak偶e wp艂aconych zaliczkach).

Uruchomienie kredytu

Posiadaj膮c akt w艂asno艣ci, mo偶esz skierowa膰 swoje kroki do banku. Kredyt zostanie uruchomiony w ci膮gu kilku dni.

Przez ca艂膮 procedur臋 kredytu hipotecznego mo偶esz przej艣膰 sprawnie i spokojnie. Wystarczy, 偶e skorzystasz ze wsparcia naszych聽ekspert贸w kredytowych聽– to nic nie kosztuje!

Tutaj nas znajdziesz

Skontaktuj si臋 z nami!

[NEXForms id="1"]

#Zapraszamy na konsultacje

– b膮d藕 bli偶ej swoich cel贸w z Green Finanse