Koniec zimy na rynku kredyt贸w hipotecznych
Koniec zimy na rynku kredyt贸w hipotecznych

Koniec zimy na rynku kredyt贸w hipotecznych?

Czy ko艅czy si臋 zima dla rynku kredyt贸w hipotecznych? Mo偶e jeszcze nie, ale wida膰 pierwsze oznaki odwil偶y i zapowied藕 wiosny. Komisja Nadzoru Finansowego postanowi艂a zmniejszy膰 restrykcyjne wymagania zwi膮zane z rekomendacj膮 S, kt贸re obni偶y艂y nasz膮 zdolno艣膰 kredytow膮. Banki b臋d膮 teraz zobowi膮zane do mniejszej ostro偶no艣ci przy ocenie wyp艂acalno艣ci klient贸w, co oznacza, 偶e wkr贸tce b臋dziemy mogli po偶ycza膰 wi臋cej pieni臋dzy pod hipotek臋 w bankach. Pytanie tylko, o ile wi臋cej i kiedy.

Przez kilka miesi臋cy m贸wiono ju偶 o mo偶liwym z艂agodzeniu obostrze艅 i zmniejszeniu bufora przez Komisj臋 Nadzoru Finansowego. Banki, deweloperzy i klienci naciskali na urz臋dnik贸w, by zredukowa膰 restrykcje. Dodatkowy bufor zobowi膮za艂 banki do oceny zdolno艣ci kredytowej klient贸w dla poziomu o 5 punkt贸w procentowych wy偶szego ni偶 bie偶膮cy poziom WIBOR lub oprocentowania kredytu.

Rekomendacja KNF wydawa艂a si臋 bezsensowna, zw艂aszcza dla kredyt贸w o sta艂ym oprocentowaniu, kt贸re stanowi膮 prawie po艂ow臋 sprzeda偶y nowych kredyt贸w. KNF wymusi艂a, aby banki bra艂y pod uwag臋 wzrost stopy procentowej, co by艂o nieuzasadnione dla kredyt贸w, kt贸re maj膮 oprocentowanie zablokowane.

KNF pierwotnie wyja艣nia艂a, 偶e 鈥嬧媜bni偶enie bufora nie wchodzi w gr臋, poniewa偶 kredyty te nie s膮 tak naprawd臋 sta艂oprocentowe, a klienci s膮 nara偶eni na ryzyko zmiany stopy procentowej w przysz艂o艣ci. Jednak przedstawiciele KNF zacz臋li m贸wi膰 o mo偶liwo艣ci z艂agodzenia regulacji dla kredyt贸w okresowo sta艂oprocentowych.

Jest obni偶enie bufora KNF! 艁atwiej o聽kredyt hipoteczny?

Teraz, gdy wzrost inflacji si臋 zatrzyma艂, a Rada Polityki Pieni臋偶nej nie przewiduje kolejnych podwy偶ek st贸p procentowych, Komisja Nadzoru Finansowego ostatecznie rezygnuje z restrykcji. Zmniejszenie bufora jest ju偶 pewne. Jacek Barszczewski, rzecznik Urz臋du KNF, oficjalnie og艂osi艂 t臋 informacj臋 w wywiadzie dla agencji prasowej PAP Biznes.

鈥濽rz膮d Komisji Nadzoru Finansowego z艂agodzi艂 warunki oceny zdolno艣ci kredytowej i聽wskaza艂, 偶e聽najni偶szy, minimalny poziom bufora (2,5聽punktu procentowego) powinien by膰 stosowany dla kredyt贸w z聽tymczasowo sta艂膮 stop膮 procentow膮. Dla kredyt贸w ze聽zmienn膮 stop膮 procentow膮 bufor powinien by膰 adekwatnie wy偶szy. UKNF przekaza艂 w艂a艣nie bankom informacj臋 o聽mo偶liwo艣ci zmiany minimalnej stopy procentowej, jaka powinna by膰 przyjmowana w聽procesie oceny zdolno艣ci kredytowej przy udzielaniu kredyt贸w oprocentowanych zmienn膮 i聽okresowo sta艂膮 stop膮 procentow膮鈥

To oznacza, 偶e gdy sk艂adasz wniosek o kredyt hipoteczny z okresowo sta艂膮 stop膮 procentow膮 (bez wzgl臋du na to, czy b臋dzie to na pi臋膰, siedem czy dziesi臋膰 lat), bank nie b臋dzie musia艂 bada膰 twojej zdolno艣ci kredytowej dla oprocentowania o 5 punkt贸w procentowych wy偶szego ni偶 obecnie. Zamiast tego, bank mo偶e ograniczy膰 si臋 do sprawdzenia, jakie by艂yby konsekwencje wzrostu oprocentowania o 2,5 punktu procentowego.

Co b臋dzie si臋 dzia艂o z kredytami zmiennoprocentowymi opartymi na stawce WIBOR? Niekt贸re banki ju偶 ich nie udzielaj膮, ale w wi臋kszo艣ci oferuj膮 takie kredyty. W przypadku tych kredyt贸w, zmniejszenie restrykcji b臋dzie bardziej ostro偶ne i dostosowane indywidualnie. Obni偶enie bufora mo偶e nast膮pi膰, ale w mniejszym zakresie i nie w ka偶dym banku b臋dzie takie samo.

鈥濸oziom 2,5聽punktu procentowego, traktowany jako minimalny, powinien podlega膰 weryfikacji i聽ewentualnej redefinicji przez聽bank. W艂a艣ciwie dobrany poziom powinien by膰 zr贸偶nicowany ze聽wzgl臋du na聽czynniki ryzyka rozpoznawane przez聽bank, a聽tak偶e powinien odpowiada膰 charakterystyce produktu. Obowi膮zek stosowania bufora nie聽dotyczy kredyt贸w mieszkaniowych o聽oprocentowaniu ustalonym na聽sta艂ym poziomie w聽umowie kredytowej na聽ca艂y okres kredytowania鈥

Rzecznik KNF wyja艣nia, 偶e nie mo偶na jednoznacznie okre艣li膰, jak banki b臋d膮 bada膰 zdolno艣膰 kredytow膮 dla klient贸w zainteresowanych kredytami zmiennoprocentowymi po obni偶ce bufora. Decyzja ta zale偶y od indywidualnej polityki banku oraz jako艣ci scoringu klienta. W przypadku kontroli KNF bank b臋dzie musia艂 wyja艣ni膰, dlaczego okre艣li艂 bufor dla danego klienta w takiej a nie innej wysoko艣ci. Niemniej jednak banki b臋d膮 zobowi膮zane stosowa膰 wy偶szy bufor dla kredyt贸w zmiennoprocentowych w por贸wnaniu do kredyt贸w z okresowo sta艂ym oprocentowaniem.

Co konkretnie oznacza obni偶enie bufora KNF dla Was? Na pewno oznacza to wy偶sz膮 zdolno艣膰 kredytow膮, szczeg贸lnie je艣li zdecydujecie si臋 na ubieganie si臋 o kredyt po艂owie lutego lub p贸藕niej (banki potrzebuj膮 czasu na przystosowanie swoich system贸w oceny zdolno艣ci kredytowej i opracowanie swojego podej艣cia do bufora dla kredyt贸w zmiennoprocentowych). Zmiana ta b臋dzie odczuwalna zw艂aszcza w przypadku kredyt贸w z okresowo sta艂膮 stop膮 procentow膮 na pi臋膰, siedem lub dziesi臋膰 pierwszych lat sp艂aty. Jednak spos贸b, w jaki banki b臋d膮 bada膰 zdolno艣膰 kredytow膮 dla kredyt贸w zmiennoprocentowych, b臋dzie zale偶a艂 od polityki banku i oceny klienta. Banki b臋d膮 musia艂y stosowa膰 wy偶szy bufor dla kredyt贸w zmiennoprocentowych ni偶 dla kredyt贸w ze sta艂膮 stop膮 procentow膮. W razie kontroli KNF bank b臋dzie musia艂 wyja艣ni膰, dlaczego zbada艂 zdolno艣膰 kredytow膮 klienta przy takiej, a nie innej stawce bufora.

Obni偶enie bufora KNF: co聽oznacza dla Twojej聽zdolno艣ci kredytowej?

Jakie b臋d膮 korzy艣ci dla klient贸w po wprowadzeniu obni偶enia bufora KNF? Na podstawie danych przedstawionych przez Marka Wielg臋 podczas naszej wsp贸lnej prezentacji na konferencji PRES w Zakopanem (nieznacznie zmodyfikowanej ze wzgl臋du na wy偶szy w贸wczas poziom WIBOR), mo偶na oczekiwa膰 znacz膮cego wzrostu zdolno艣ci kredytowej dla klient贸w, szczeg贸lnie w przypadku kredyt贸w z okresowo sta艂膮 stop膮 procentow膮 na pierwsze pi臋膰, siedem lub dziesi臋膰 lat sp艂aty.

  • Dla osoby samotnie zarabiaj膮cej 7000 z艂 brutto (5000 z艂 netto) ka偶dy punkt procentowy obni偶enia bufora przy badaniu zdolno艣ci kredytowej oznacza wzrost zdolno艣ci kredytowej o oko艂o 15 000 z艂. Obecnie taki klient mo偶e liczy膰 na zdolno艣膰 kredytow膮 w przedziale 250 000-280 000 z艂, co oznacza, 偶e dzi臋ki zmniejszeniu bufora b臋dzie mia艂 mo偶liwo艣膰 po偶yczania o oko艂o 40 000 z艂 wi臋cej.
  • W przypadku rodziny sk艂adaj膮cej si臋 z dw贸ch rodzic贸w pracuj膮cych na etatach, kt贸rzy 艂膮cznie zarabiaj膮 10 000 z艂 brutto (czyli 7200 z艂 na r臋k臋), ka偶dy punkt procentowy “odpustu” w buforze oznacza zwi臋kszenie zdolno艣ci kredytowej o 20 000 z艂. Obecnie zdolno艣膰 kredytowa tej rodziny wynosi oko艂o 280 000-340 000 z艂, co oznacza, 偶e dzi臋ki zmianie rekomendacji KNF w przypadku kredytu ze sta艂膮 stop膮 procentow膮, mo偶na po偶yczy膰 o 50 000 z艂 wi臋cej.
  • W przypadku rodziny 2+2 o dochodzie w wysoko艣ci 15 000 z艂 brutto (10 500 z艂 na r臋k臋), ka偶dy punkt procentowy obni偶enia bufora KNF oznacza wzrost zdolno艣ci kredytowej o 30 000 z艂. Obecnie, taka rodzina ma zdolno艣膰 kredytow膮 wynosz膮c膮 oko艂o 500 000 鈥 550 000 z艂, ale po zmianie zasad, ich zdolno艣膰 kredytowa wzro艣nie nawet o 75 000 z艂.

Oczywi艣cie, je艣li chodzi o kredyt zmiennoprocentowy, korzy艣ci z obni偶enia bufora KNF by艂yby mniejsze ze wzgl臋du na mniejsz膮 zmian臋 bufora. Bufor mo偶e nawet nie wyst臋powa膰 w przypadku kredyt贸w sta艂oprocentowych na sta艂e, np. je艣li zaci膮gniemy kredyt na 10 lat z takim samym sta艂ym oprocentowaniem. Jednak takie kredyty s膮 rzadkie.

Mimo 偶e obni偶enie bufora KNF mo偶e poprawi膰 zdolno艣膰 kredytow膮 o 15-20%, to nie jest to rewolucyjna zmiana. Wzrost st贸p procentowych spowodowa艂 spadek zdolno艣ci kredytowej o po艂ow臋, wi臋c zmiana o 50 000 z艂 nie zrobi wielkiej r贸偶nicy dla singla zarabiaj膮cego 7000 z艂 brutto. Nawet je艣li ma on wysoki wk艂ad w艂asny, to dodatkowa zdolno艣膰 kredytowa mo偶e mu pom贸c, ale nie jest to zmiana, kt贸ra wywo艂a rewolucj臋 na rynku kredytowym.

Inni klienci tak偶e zostan膮 obj臋ci korzy艣ciami wynikaj膮cymi z “skasowania” mniej wi臋cej jednej czwartej (a czasem jednej trzeciej) spadku zdolno艣ci kredytowej, kt贸r膮 Polacy do艣wiadczyli w ci膮gu ostatniego p贸艂tora roku. Jednak to pomo偶e g艂贸wnie grupie relatywnie dobrze sytuowanych przedstawicieli klasy 艣redniej, a nie przyniesie ulgi tym, kt贸rzy chcieliby wzi膮膰 kredyt na zakup mieszkania o warto艣ci 600 000 z艂, ale nie maj膮 wk艂adu w艂asnego w wysoko艣ci 300 000 z艂 i nie zarabiaj膮 dwukrotno艣ci 艣redniej krajowej. W erze niskich st贸p procentowych, pewnie wystarczy艂aby im jedna 艣rednia krajowa plus jakie艣 dodatkowe 藕r贸d艂a dochodu oraz niewielki wk艂ad w艂asny.

Czy聽KNF i聽banki zn贸w wsadzaj膮 klient贸w na聽min臋?

Jest jednak pewna zmiana wynikaj膮ca z decyzji KNF, kt贸ra mo偶e by膰 dobra (ale czy na pewno?). Zr贸偶nicowanie bufora dla kredyt贸w zmiennoprocentowych i sta艂oprocentowych b臋dzie automatycznie promowa膰 bardziej bezpieczne i stabilne kredyty o sta艂ej stopie procentowej. Te kredyty b臋d膮 w wi臋kszo艣ci bank贸w 艂atwiej dost臋pne, a zdolno艣膰 kredytowa pojawi si臋 ju偶 przy ni偶szych dochodach.

Chocia偶 decyzja ta wydaje si臋 by膰 krokiem w kierunku promowania bezpiecznych kredyt贸w, to jednak pojawiaj膮 si臋 pewne w膮tpliwo艣ci. Aktualnie stopy procentowe s膮 na wysokim poziomie, co mo偶e niekorzystnie wp艂yn膮膰 na decyzj臋 o wyborze d艂ugoterminowego kredytu o sta艂ej stopie oprocentowania. Dodatkowo, wielu bank贸w mo偶e na艂o偶y膰 op艂aty karnych w przypadku konwersji kredytu na zmiennoprocentowy w pierwszych latach sp艂aty, co powinno sk艂oni膰 do ostro偶no艣ci przy wyborze kredytu.

Ponownie KNF pr贸buje dzia艂a膰 w dobrej wierze, ale niestety, jak zwykle, nie wychodzi jej to najlepiej. Nie zd膮偶y艂a jeszcze popiera膰 sta艂ych st贸p procentowych, gdy okaza艂o si臋, 偶e s膮 one podnoszone, ale teraz b臋dzie to robi艂a poprzez obni偶enie bufora w momencie, gdy przewidywane jest obni偶enie st贸p procentowych. Za kilka lat, klienci i banki mog膮 mie膰 pretensje do KNF, 偶e wprowadzili klient贸w w pu艂apki.

Tutaj nas znajdziesz

Skontaktuj si臋 z nami!

#Zapraszamy na konsultacje

– b膮d藕 bli偶ej swoich cel贸w z Green Finanse