Przez kilka miesięcy mówiono już o możliwym złagodzeniu obostrzeń i zmniejszeniu bufora przez Komisję Nadzoru Finansowego. Banki, deweloperzy i klienci naciskali na urzędników, by zredukować restrykcje. Dodatkowy bufor zobowiązał banki do oceny zdolności kredytowej klientów dla poziomu o 5 punktów procentowych wyższego niż bieżący poziom WIBOR lub oprocentowania kredytu.

Rekomendacja KNF wydawała się bezsensowna, zwłaszcza dla kredytów o stałym oprocentowaniu, które stanowią prawie połowę sprzedaży nowych kredytów. KNF wymusiła, aby banki brały pod uwagę wzrost stopy procentowej, co było nieuzasadnione dla kredytów, które mają oprocentowanie zablokowane.

KNF pierwotnie wyjaśniała, że ​​obniżenie bufora nie wchodzi w grę, ponieważ kredyty te nie są tak naprawdę stałoprocentowe, a klienci są narażeni na ryzyko zmiany stopy procentowej w przyszłości. Jednak przedstawiciele KNF zaczęli mówić o możliwości złagodzenia regulacji dla kredytów okresowo stałoprocentowych.

Jest obniżenie bufora KNF! Łatwiej o kredyt hipoteczny?

Teraz, gdy wzrost inflacji się zatrzymał, a Rada Polityki Pieniężnej nie przewiduje kolejnych podwyżek stóp procentowych, Komisja Nadzoru Finansowego ostatecznie rezygnuje z restrykcji. Zmniejszenie bufora jest już pewne. Jacek Barszczewski, rzecznik Urzędu KNF, oficjalnie ogłosił tę informację w wywiadzie dla agencji prasowej PAP Biznes.

„Urząd Komisji Nadzoru Finansowego złagodził warunki oceny zdolności kredytowej i wskazał, że najniższy, minimalny poziom bufora (2,5 punktu procentowego) powinien być stosowany dla kredytów z tymczasowo stałą stopą procentową. Dla kredytów ze zmienną stopą procentową bufor powinien być adekwatnie wyższy. UKNF przekazał właśnie bankom informację o możliwości zmiany minimalnej stopy procentowej, jaka powinna być przyjmowana w procesie oceny zdolności kredytowej przy udzielaniu kredytów oprocentowanych zmienną i okresowo stałą stopą procentową”

To oznacza, że gdy składasz wniosek o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową (bez względu na to, czy będzie to na pięć, siedem czy dziesięć lat), bank nie będzie musiał badać twojej zdolności kredytowej dla oprocentowania o 5 punktów procentowych wyższego niż obecnie. Zamiast tego, bank może ograniczyć się do sprawdzenia, jakie byłyby konsekwencje wzrostu oprocentowania o 2,5 punktu procentowego.

Co będzie się działo z kredytami zmiennoprocentowymi opartymi na stawce WIBOR? Niektóre banki już ich nie udzielają, ale w większości oferują takie kredyty. W przypadku tych kredytów, zmniejszenie restrykcji będzie bardziej ostrożne i dostosowane indywidualnie. Obniżenie bufora może nastąpić, ale w mniejszym zakresie i nie w każdym banku będzie takie samo.

„Poziom 2,5 punktu procentowego, traktowany jako minimalny, powinien podlegać weryfikacji i ewentualnej redefinicji przez bank. Właściwie dobrany poziom powinien być zróżnicowany ze względu na czynniki ryzyka rozpoznawane przez bank, a także powinien odpowiadać charakterystyce produktu. Obowiązek stosowania bufora nie dotyczy kredytów mieszkaniowych o oprocentowaniu ustalonym na stałym poziomie w umowie kredytowej na cały okres kredytowania”

Rzecznik KNF wyjaśnia, że nie można jednoznacznie określić, jak banki będą badać zdolność kredytową dla klientów zainteresowanych kredytami zmiennoprocentowymi po obniżce bufora. Decyzja ta zależy od indywidualnej polityki banku oraz jakości scoringu klienta. W przypadku kontroli KNF bank będzie musiał wyjaśnić, dlaczego określił bufor dla danego klienta w takiej a nie innej wysokości. Niemniej jednak banki będą zobowiązane stosować wyższy bufor dla kredytów zmiennoprocentowych w porównaniu do kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.

Co konkretnie oznacza obniżenie bufora KNF dla Was? Na pewno oznacza to wyższą zdolność kredytową, szczególnie jeśli zdecydujecie się na ubieganie się o kredyt połowie lutego lub później (banki potrzebują czasu na przystosowanie swoich systemów oceny zdolności kredytowej i opracowanie swojego podejścia do bufora dla kredytów zmiennoprocentowych). Zmiana ta będzie odczuwalna zwłaszcza w przypadku kredytów z okresowo stałą stopą procentową na pięć, siedem lub dziesięć pierwszych lat spłaty. Jednak sposób, w jaki banki będą badać zdolność kredytową dla kredytów zmiennoprocentowych, będzie zależał od polityki banku i oceny klienta. Banki będą musiały stosować wyższy bufor dla kredytów zmiennoprocentowych niż dla kredytów ze stałą stopą procentową. W razie kontroli KNF bank będzie musiał wyjaśnić, dlaczego zbadał zdolność kredytową klienta przy takiej, a nie innej stawce bufora.

Obniżenie bufora KNF: co oznacza dla Twojej zdolności kredytowej?

Jakie będą korzyści dla klientów po wprowadzeniu obniżenia bufora KNF? Na podstawie danych przedstawionych przez Marka Wielgę podczas naszej wspólnej prezentacji na konferencji PRES w Zakopanem (nieznacznie zmodyfikowanej ze względu na wyższy wówczas poziom WIBOR), można oczekiwać znaczącego wzrostu zdolności kredytowej dla klientów, szczególnie w przypadku kredytów z okresowo stałą stopą procentową na pierwsze pięć, siedem lub dziesięć lat spłaty.

• Dla osoby samotnie zarabiającej 7000 zł brutto (5000 zł netto) każdy punkt procentowy obniżenia bufora przy badaniu zdolności kredytowej oznacza wzrost zdolności kredytowej o około 15 000 zł. Obecnie taki klient może liczyć na zdolność kredytową w przedziale 250 000-280 000 zł, co oznacza, że dzięki zmniejszeniu bufora będzie miał możliwość pożyczania o około 40 000 zł więcej.
• W przypadku rodziny składającej się z dwóch rodziców pracujących na etatach, którzy łącznie zarabiają 10 000 zł brutto (czyli 7200 zł na rękę), każdy punkt procentowy „odpustu” w buforze oznacza zwiększenie zdolności kredytowej o 20 000 zł. Obecnie zdolność kredytowa tej rodziny wynosi około 280 000-340 000 zł, co oznacza, że dzięki zmianie rekomendacji KNF w przypadku kredytu ze stałą stopą procentową, można pożyczyć o 50 000 zł więcej.
• W przypadku rodziny 2+2 o dochodzie w wysokości 15 000 zł brutto (10 500 zł na rękę), każdy punkt procentowy obniżenia bufora KNF oznacza wzrost zdolności kredytowej o 30 000 zł. Obecnie, taka rodzina ma zdolność kredytową wynoszącą około 500 000 – 550 000 zł, ale po zmianie zasad, ich zdolność kredytowa wzrośnie nawet o 75 000 zł.

Oczywiście, jeśli chodzi o kredyt zmiennoprocentowy, korzyści z obniżenia bufora KNF byłyby mniejsze ze względu na mniejszą zmianę bufora. Bufor może nawet nie występować w przypadku kredytów stałoprocentowych na stałe, np. jeśli zaciągniemy kredyt na 10 lat z takim samym stałym oprocentowaniem. Jednak takie kredyty są rzadkie.

Mimo że obniżenie bufora KNF może poprawić zdolność kredytową o 15-20%, to nie jest to rewolucyjna zmiana. Wzrost stóp procentowych spowodował spadek zdolności kredytowej o połowę, więc zmiana o 50 000 zł nie zrobi wielkiej różnicy dla singla zarabiającego 7000 zł brutto. Nawet jeśli ma on wysoki wkład własny, to dodatkowa zdolność kredytowa może mu pomóc, ale nie jest to zmiana, która wywoła rewolucję na rynku kredytowym.

Inni klienci także zostaną objęci korzyściami wynikającymi z „skasowania” mniej więcej jednej czwartej (a czasem jednej trzeciej) spadku zdolności kredytowej, którą Polacy doświadczyli w ciągu ostatniego półtora roku. Jednak to pomoże głównie grupie relatywnie dobrze sytuowanych przedstawicieli klasy średniej, a nie przyniesie ulgi tym, którzy chcieliby wziąć kredyt na zakup mieszkania o wartości 600 000 zł, ale nie mają wkładu własnego w wysokości 300 000 zł i nie zarabiają dwukrotności średniej krajowej. W erze niskich stóp procentowych, pewnie wystarczyłaby im jedna średnia krajowa plus jakieś dodatkowe źródła dochodu oraz niewielki wkład własny.

Czy KNF i banki znów wsadzają klientów na minę?

Jest jednak pewna zmiana wynikająca z decyzji KNF, która może być dobra (ale czy na pewno?). Zróżnicowanie bufora dla kredytów zmiennoprocentowych i stałoprocentowych będzie automatycznie promować bardziej bezpieczne i stabilne kredyty o stałej stopie procentowej. Te kredyty będą w większości banków łatwiej dostępne, a zdolność kredytowa pojawi się już przy niższych dochodach.

Chociaż decyzja ta wydaje się być krokiem w kierunku promowania bezpiecznych kredytów, to jednak pojawiają się pewne wątpliwości. Aktualnie stopy procentowe są na wysokim poziomie, co może niekorzystnie wpłynąć na decyzję o wyborze długoterminowego kredytu o stałej stopie oprocentowania. Dodatkowo, wielu banków może nałożyć opłaty karnych w przypadku konwersji kredytu na zmiennoprocentowy w pierwszych latach spłaty, co powinno skłonić do ostrożności przy wyborze kredytu.

Ponownie KNF próbuje działać w dobrej wierze, ale niestety, jak zwykle, nie wychodzi jej to najlepiej. Nie zdążyła jeszcze popierać stałych stóp procentowych, gdy okazało się, że są one podnoszone, ale teraz będzie to robiła poprzez obniżenie bufora w momencie, gdy przewidywane jest obniżenie stóp procentowych. Za kilka lat, klienci i banki mogą mieć pretensje do KNF, że wprowadzili klientów w pułapki.