Zapisy art. 10.1. pozwalają na usunięcie niezgodności we wszystkich działach księgi wieczystej za wyjątkiem błędów ujawnionych w dziale I-O – Oznaczenie nieruchomości.
Sprostowanie nieścisłości w tym dziale następuje bowiem w trybie uproszczonym.

Do najczęstszych czynności prawnych oraz błędów w czynnościach wieczysto księgowych, których konsekwencją są niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, można zaliczyć:

• ta sama część większej nieruchomości jest objęta dwiema księgami wieczystymi (nieprawidłowość dotyczy tego, kto jest właścicielem nieruchomości),
• zbycie nieruchomości przez osobę niebędącą właścicielem nieruchomości, a następnie wpisanie tej osoby do księgi wieczystej jako właściciela,
• nie ujawnienie w księdze wieczystej wszystkich współwłaścicieli,
• inne.

Tryb postępowania w przypadku ujawnienia niezgodności księgi wieczystej ze stanem prawnym

Zanim postanowimy o formie usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, możemy wystąpić do Sądu Rejonowego o wprowadzenie do tejże księgi ostrzeżenia sygnalizującego zaistniałą niezgodność.

Prawo do wprowadzenia ostrzeżenia daje nam art. 10.2 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece, który mówi, że

”roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia”.

Jakie skutki prawne niesie za sobą wprowadzenie do księgi wieczystej ostrzeżenia?

Otóż, wprowadzenie do księgi wieczystej ostrzeżenia pozbawia daną księgę wieczystą ochrony jaką daje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie bowiem z art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece:

„rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości”.

W praktyce wprowadzenie do księgi wieczystej – obarczonej niezgodnością, ostrzeżenia, chroni np. prawdziwego właściciela dochodzącego swoich praw, przed ewentualnymi poczynaniami nieuczciwego właściciela, który w rzeczywistości tym właścicielem nie jest.

Wg St. Rudnickiego „ostrzeżenie zapewnia wpis prawa zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym”.

Jakie warunki muszą być spełnione aby mogło być wpisane ostrzeżenie?

Ostrzeżenie może być ujawnione w księdze wieczystej pod warunkiem, że:

• jest wpisane tylko przeciw prawu wpisanemu w księdze wieczystej, nie dotyczy dokumentów ze zbioru dokumentów,
• może być ujawnione także przeciw prawu wpisanemu nieprawomocnie,
• osoba, która domaga się uzgodnienia nie osiągnęła celu uzgodnienia po przedstawieniu dokumentów,
• roszczenie wpisane przez ostrzeżenie musi być jasne, nie budzące wątpliwości, jeżeli np. dotyczy nieruchomości, to musi z niego jasno wynikać, że dotyczy ono całości bądź części nieruchomości,
• musi być wpisane na rzecz oznaczonej osoby lub każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Osoba składająca wniosek do sądu wieczysto księgowego o wprowadzenie do księgi wieczystej ostrzeżenia, zgodnie z art. 10 ust. 2, winna do tego wniosku dołączyć nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o zabezpieczeniu.

Informacji o wprowadzonym ostrzeżeniu należy szukać w dziale trzecim księgi wieczystej.

Na czym polega ostateczne uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na doprowadzeniu tejże księgi do aktualnego stanu prawnego przez następujące działania:

• wpisanie nowego prawa,
• wykreślenie prawa wymienionego w księdze,
• wykreślenie prawa wpisanego i wpisaniu prawa nowego,
• sprostowanie treści istniejącego prawa.

Powództwo w sprawie usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym może złożyć osoba uprawniona (posiadająca interes prawny) do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze.

Sprostowanie treści księgi wieczystej zmierza zawsze do stanu obecnego, a nie do stanu istniejącego w przeszłości.

Sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym rozpoznaje w pierwszej instancji – niezależnie od wartości przedmiotu sporu Sąd Rejonowy, właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, w postępowaniu procesowym (St. Rudnicki).

Prawomocne orzeczenie sądu cywilnego, nakazujące zmianę wpisu w księdze wieczystej, stanowi podstawę do złożenia wniosku o wpis do sądu wieczysto księgowego.

Wniosek o wpis podlega opłacie w wysokości 200 zł (ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach w sprawach cywilnych).

Opracowano w oparciu o:
1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczysto księgowych. Komentarz – St. Rudnicki.