Październik i listopad 2021 r. zapoczątkował serię podwyżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. W październiku 2021 r. stopa referencyjna została podniesiona z 0,1% do 0,5%, a w listopadzie – z 0,5% do 1,25%. Kolejne miesiące przyniosły następne podwyżki:

• grudzień 2021 r. – do 1,75%,
• styczeń 2022 r. – do 2,25%,
• luty 2022 r. – do 2,75%,
• marzec 2022 r. – do 3,50%
• a kwiecień 2022 r. – do 4,50%.

Po kwietniowej podwyżce oprocentowanie kredytów konsumpcyjnych wzrosło do 16%. To nie wszystko. Podwyżki stóp procentowych NBP przełożyły się też na zwyżkę trzy- i sześciomiesięcznych stawek referencyjnych WIBOR®. To właśnie na ich podstawie jest ustalane zmienne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

Na pierwsze dwie podwyżki stóp procentowych stawki WIBOR® zareagowały dość nerwowo (na wykresie ilustrują to dwa wyraźnie widoczne „stopnie”). 6 października, dzień przed pierwszą decyzją RPP, stawka trzymiesięczna wynosiła 0,25%, a sześciomiesięczna – 0,34%. Następnego dnia obie stawki wzrosły odpowiednio do 0,63% i 0,73% (a więc o 0,38% i o 0,39%), co odpowiadało podwyżce stopy referencyjnej NBP.

Reakcja na drugą podwyżkę była równie widoczna. 3 listopada WIBOR® 3M wynosił 0,84%, a 6M – 1,05%. Na skutek decyzji RPP, następnego dnia ich wysokości wynosiły 1,26% (+0,42%) i 1,70% (+0,65%). Tym razem obie stawki referencyjne wzrosły mniej niż stopa referencyjna NBP.

Stawki WIBOR® 3M i 6M nadal rosną, choć ich wzrosty nie są już nie tak dynamiczne.

Jak wzrost stawek WIBOR® przełożył się na oprocentowanie kredytów?

To, o ile większą ratę kredytu, trzeba płacić na skutek wzrostu stawek referencyjnych, pokażę na przykładzie kredytu hipotecznego w kwocie 250 tys. zł z okresem spłaty wynoszącym 25 lat, którego oprocentowanie składa się ze wskaźnika WIBOR® 3M i marży banku 2,40%.

Wyższa trzymiesięczna stawka referencyjna (od początku października wzrosła o 5,02%) spowodowała wzrost miesięcznej raty o 733,05 zł.

O ile wzrośnie rata kredytu spłacanego przez Ciebie? To zależy od kilku czynników: pozostałego okresu spłaty, wysokości marży i tego, jak często bank aktualizuje stawki referencyjne.

Zainteresowanie kredytami hipotecznymi większe niż w lutym, ale mniejsze niż rok temu

Według danych BIK w marcu 2022 r. o kredyt hipoteczny wnioskowało 53,45 tys. osób. W porównaniu do marca ubiegłego roku było ich mniej o 5,9% (czyli o 3,35 tys. osób), ale w porównaniu do lutego 2022 r. – więcej o 75,7%. Średnia kwota wnioskowanego finansowania wyniosła niemal 366 tys. zł.

Marcowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe był dodatni po dwóch miesiącach przerwy. Według prof. Waldemara Rogowskiego, głównego analityka BIK, mógł to być efekt wprowadzonych przez KNF zaostrzonych wymagań dotyczących liczenia zdolności kredytowej (więcej na ich temat przeczytasz w dalszej części artykułu), które zaczęły obowiązywać od 1 kwietnia 2022 r. Prof. Rogowski dodaje, że – za taką hipotezą przemawia dodatkowo fakt, że duże wzrosty pojawiły się dopiero w ostatnim tygodniu marca.

Nie tylko podwyżki stóp procentowych mogą zmniejszyć popyt na kredyty hipoteczne

Mimo że jednym z najważniejszych czynników mających na popyt na kredyty hipoteczne jest wysokość stóp procentowych, to trzeba też pamiętać o innych parametrach. Od początku kwietnia 2022 r. banki są zobowiązane do stosowania nowych wytycznych KNF związanych z liczeniem zdolności kredytowej. Zgodnie z oczekiwaniami regulatora, podczas obliczeń banki są zobowiązane do uwzględnienia wzrostu stóp procentowych o co najmniej 5 pp.

Oznacza to, że osoba wnioskująca o kredyt hipoteczny, będzie musiała mieć zdolność kredytową pozwalającą jej na spłatę miesięcznej raty zobowiązania, od którego odsetki będą liczone np. na podstawie stawki WIBOR® 3M wynoszącej 10,32%, czyli wyższej o 5 pp. od obecnie obowiązującej. Jak wpłynie to na wysokość miesięcznej raty? Pokażemy to na przykładzie.

Tak więc potencjalny kredytobiorca, który chce wziąć kredyt w kwocie 250 tys. zł udzielonego na 25 lat (to maksymalny okres spłaty, dla jakiego – zgodnie z Rekomendacją S – może być liczona zdolność kredytowa), musi podołać spłacie raty większej o niemal 884 zł niż ta, którą płaciłby obecnie.

KNF zalecił także bankom, żeby urealniły wskaźnik, na podstawie którego liczone są koszty utrzymania gospodarstwa domowego (powinien on być korygowany m.in. o oczekiwaną inflację i długość okresu kredytowania) i żeby wskaźnik DStI (Debt Service to Income, czyli relacja wartości wszystkich spłacanych co miesiąc rat kredytów do miesięcznego dochodu netto) nie przekraczał 50%.

Wszystko to oznacza, że może zwiększyć się liczba osób, które nie spełnią podwyższonych wymagań w zakresie zdolności kredytowej i nie otrzymają kredytu na zakup czy budowę nieruchomości.

Prof. Rogowski dodaje także, że na wartość popytu na kredyty mieszkaniowe w perspektywie roku wpływać będzie wiele czynników, zarówno pozytywnych jak i negatywnych. Po pierwsze efekt psychologiczny związany ze spadkiem poczucia bezpieczeństwa życiowego w obliczu wojny u najbliższego sąsiada. W dłuższej perspektywie może to zwiększyć ryzyko inwestycji w nieruchomości.  Z drugiej strony, wzrost popytu na wynajem wpłynie na wzrost cen najmu, co może ograniczyć negatywny wpływ podwyżek stóp procentowych – nawet podwyższona rata kredytu będzie atrakcyjna w porównaniu z wysokością czynszu.

Prof. Rogowski zwraca także uwagę na odpływ pracowników z firm budowlanych (szacuje go na 20-30%) i na dalszy wzrost cen surowców i materiałów budowlanych. Jego zdaniem może to doprowadzić do tego, że w takich warunkach wykonawcy nie będą w stanie oszacować końcowego kosztu wybudowania 1 metra kwadratowego mieszkania, a to z kolei może doprowadzić do tego, że część deweloperów nie będzie chciała rozpoczynać nowych inwestycji lub podejmie próby przerzucenia ryzyka na kupującego poprzez indeksowanie ceny nabycia mieszkania inflacją.

Wyższe stopy procentowe i wymagania dotyczące zdolności kredytowej, jakie na banki nałożyła Komisja Nadzoru Finansowego, sprawiły, że kredyt hipoteczny będzie trudniej dostępny niż jeszcze kilka miesięcy temu. Trudniej, ale jednak dostępny. Oznacza to, że teraz trzeba poświęcić więcej czasu na przygotowanie siędo wzięcia kredytu hipotecznego. Jeżeli masz inne zobowiązania finansowe (np. kartę kredytową, z której nie korzystasz), to spłać je – pamiętaj, im wyższa jest suma miesięcznych rat, tym większy jest wskaźnik DStI, a jego wysokość negatywnie przekłada się na Twoją zdolność kredytową. Zadbaj też o swoje konto w BIK. Im lepsza jest Twoja ocena punktowa, tym większe szanse na to, że otrzymasz kredyt.

Jeżeli obawiasz się dalszych wzrostów stóp procentowych, możesz rozważyć kredyt hipoteczny o częściowo stałej stopie procentowej.