Dlaczego mieszkanie trafia do sprzedaży przez syndyka?

Z uwagi na częste problemy firm oraz osób fizycznych ze spłatą zaciągniętych kredytów, wierzyciele tych firm ogłaszają ich upadłość. Upadłość w stosunku do dłużnika, który stał się niewypłacalny, ogłasza sąd upadłościowy. Konsekwencją ogłoszenia upadłości jest sporządzenie przez syndyka upadłościowego planu likwidacji, którego elementem jest likwidacja masy upadłościowej poprzez sprzedaż nieruchomości (w tym także mieszkań), czy też sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w celu zaspokojenie roszczenia wierzycieli od niewypłacalnych dłużników.

Proces sprzedaży mieszkania przez syndyka

Planowane do sprzedaży nieruchomości, wśród których znajdują się często mieszkania, podlegają opisowi i wycenie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wybranego przez syndyka. Opis nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży powinien określać:

• dokładne miejsce położenia nieruchomości określające miasto, wieś, ulicę oraz numer budynku/lokalu, numer ewidencyjny nieruchomości,
• obszar nieruchomości, a w przypadku mieszkania jego powierzchnię użytkową, ilość lokali, stan mieszkania,
• oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów prowadzonego dla tej nieruchomości,
• prawa i obciążenia nieruchomości,
• przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedaż mienia, nieruchomości następuje w drodze przetargu, aukcji lub z wolnej ręki w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego z uwzględnieniem następujących zasad:

1. W celu sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu, aukcji lub sprzedaży z wolnej ręki, syndyk upadłościowy jest zobowiązany do określenia warunków przetargu nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży.
2. Określone przez syndyka warunki przetargu, aukcji lub sprzedaży z wolnej ręki zatwierdza sędzia-komisarz.
3. Termin przetargu lub aukcji podlega ogłoszeniu w formie publicznego obwieszczenia – co najmniej na dwa tygodnie, a jeżeli przetarg albo aukcja dotyczy przedsiębiorstwa spółki publicznej, – co najmniej na sześć tygodni przed terminem posiedzenia wyznaczonego w celu ich przeprowadzenia.

Odpowiedzialnym za upublicznienie obwieszczenia jest syndyk. Tekst obwieszczenia powinien określać czas, miejsce, przedmiot oraz warunki aukcji albo przetargu, jak również wskazać sposób udostępnienia tych warunków. Ogłoszenie, a także warunki aukcji albo przetargu mogą być zmienione lub odwołane tylko wtedy, gdy zastrzeżono to w ich treści.

Organizator przetargu od chwili udostępnienia warunków przetargu, a oferent od chwili złożenia oferty zgodnie z ogłoszeniem aukcji albo przetargu, są obowiązani postępować zgodnie z postanowieniami ogłoszenia, a także warunków aukcji albo przetargu.

Warunki przetargu powinny określać m.in.:

1. nazwę organizatora przetargu;
2. formę zabezpieczenia oferty;
3. treść oferty i dane w niej zawarte, takie jak:
   – pełne dane osobowe oferenta, adres administracyjny i e-mailowy, numer PESEL,
   – wyrażenie woli nabycia określonej nieruchomości,
   – oferowaną cenę nieruchomości wyrażoną słownie i cyframi,
   – w przypadku oferenta będącego cudzoziemcem – zgoda odpowiedniego ministerstwa na nabycie nieruchomości,
   – oświadczenie oferenta o zapoznaniu się z warunkami i regulaminem przetargu oraz akceptacji obu dokumentów,
   – zobowiązanie oferenta do wniesienia wszelkich opłat związanych z zakupem nieruchomości w przypadku, gdy jego oferta zostanie uznana za najkorzystniejszą (taksa notarialna, opłaty sądowe, podatki i inne opłaty),
   – oświadczenie o zapoznaniu się ze stanem przedmiotu sprzedaży i braku zastrzeżeń,
   – numer rachunku bankowego niezbędnego w przypadku zwrotu wadium na okoliczność gdyby złożona oferta nie była ofertą najkorzystniejszą i nie została wybrana, dowód wpłaty wadium;
4. wysokość wadium i termin wniesienia wadium. Najczęściej wysokość wadium stanowi 10% wartości nieruchomości;
5. numer konta, na które należy wnieść wadium;
6. informacje o tym, że oferta złożona w toku aukcji przestaje wiązać, gdy inny uczestnik aukcji (licytant) złożył ofertę korzystniejszą, a w przypadku sprzedaży prowadzonej w formie licytacji z chwilą udzielenia przybicia następuje zawarcie umowy.

Istotnym jest, aby organizator przetargu od chwili udostępnienia warunków przetargu, a oferent od chwili złożenia oferty zgodnie z ogłoszeniem aukcji albo przetargu postępowali zgodnie z postanowieniami ogłoszenia, a także warunkami aukcji albo przetargu.

Dobór trybu sprzedaży nieruchomości jest uzależniony od atrakcyjności nieruchomości, która determinuje czas realnej sprzedaży nieruchomości.

Przeczytaj: Zakup nieruchomości od syndyka – czy jest bezpieczny?

Przebieg przetargu

Sprzedaż nieruchomości – mieszkania lub praw przeprowadzana jest w wyznaczonym dniu w trybie sprzedaży konkursu ofert lub aukcji na posiedzeniu jawnym. Przetarg lub aukcję prowadzi syndyk pod nadzorem sędziego-komisarza. Syndyk w ramach sprawowanych czynności w zakresie prowadzenia postępowania przetargowego może korzystać z pomocy asystenta.

Otwarcie ofert

Otwarcie i rozpoznanie ofert przez syndyka następuje w obecności przybyłych oferentów. Oferenci zgromadzeni na otwarciu ofert zobowiązani są okazać dowody tożsamości oraz dokumenty uprawniające do reprezentacji oferenta oraz posiadane pełnomocnictwa, jeśli nie zostały dołączone do oferty.

Syndyk przystępując do przetargu wykonuje następujące czynności:

1. stwierdza prawidłowość ogłoszenia o konkursie ofert;
2. określa liczbę złożonych ofert przez ich przeliczenie;
3. sprawdza, czy wszyscy oferenci złożyli dokument świadczący o wpłaceniu wadium;
4. sprawdza datę wniesienia poszczególnych ofert i jej zgodność z wyznaczonym terminem składania ofert;
5. sprawdza sposób zabezpieczenia kopert oraz ocenia czy koperty z ofertami odpowiadają warunkom regulaminu przetargu;
6. w wyniku sprawdzenia wyszczególnionych powyżej czynności, syndyk podejmuje decyzje o tym, które z nadesłanych ofert spełniają kryteria warunków przetargu i mogą być przedmiotem dalszego postępowania oraz o tym, które oferty z uwagi na niespełnienie warunków przetargu należy odrzucić bez rozpoznania;
7. po stwierdzeniu, iż złożone(a) oferty/oferta spełniają warunki formalne określone w niniejszych warunkach, syndyk ustala wysokość złożonych ofert.

Z pośród ofert spełniających warunki formalne, określone dla danego postępowania, syndyk dokonuje wyboru najkorzystniejszej oferty.W przypadku, gdy tylko jedna oferta spełnia wymagane kryteria – w tym, co do ceny wywoławczej oraz wpłaty wadium, syndyk dokonuje wyboru tego oferenta. Wybór oferenta podlega zatwierdzeniu przez sędziego-komisarza w formie postanowienia, które może być wydane na posiedzeniu niejawnym.

Przeprowadzenie aukcji

W przypadku, gdy z pośród złożonych ofert, więcej niż jedna oferta spełnia warunki konkursu ofert, syndyk zarządza przeprowadzenie aukcji (licytacji) wśród wszystkich obecnych oferentów, których oferty nie zostały odrzucone na następujących warunkach:

1. cenę wywoławczą aukcji stanowi najwyższa cena zaoferowana;
2. oferta złożona w toku aukcji (licytacji) przestaje wiązać, gdy inny uczestnik aukcji (licytant) złożył wyższą ofertę;
3. z określeniem wysokości minimalnego postąpienia w licytacji.

Syndyk wybiera ofertę uczestnika licytacji (udziela przybicia), temu oferentowi, który w trakcie licytacji ustnej zaoferował najwyższą cenę, której po dwukrotnym powtórzeniu przez prowadzącego nikt z uczestników licytacji nie podwyższył. Trzecie powtórzenie oferowanej ceny jest równoznaczne z jej przybiciem.

W wyniku licytacji syndyk dokonuje wyboru oferenta, któremu udzielono przybicia.

W przypadku złożenia co najmniej dwóch ofert różnych, co do ceny i faktycznego nieprzystąpienia do licytacji przez żadnego z oferentów, syndyk wybiera ofertę najwyższą.
W przypadku złożenia dwóch lub więcej ofert identycznych, co do ceny i faktycznego nieprzystąpienia do licytacji przez żadnego z oferentów, syndyk wybiera ofertę, która pierwsza wpłynęła do syndyka (data i godzina prezentaty).

Z wybranym oferentem syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od dnia zatwierdzenia wyboru oferenta przez sędziego-komisarza. Warunkiem zawarcia umowy – aktu notarialnego z wybranym oferentem jest wpłacenie przez niego na konto masy upadłości uzyskanej ceny sprzedaży nieruchomości. Dodatkowo oferent, który wygrał przetarg jest zobowiązany do pokrycia w całości kosztów zawarcia umowy.

Jeżeli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy oferenta, sędzia-komisarz wydaje postanowienie o ogłoszeniu nowego przetargu albo aukcji, w których nie może uczestniczyć oferent, który nie zawarł umowy. W uzasadnionych przypadkach syndyk zastrzega sobie prawo do zamknięcia konkursu ofert bez wyboru oferty.

Gdzie szukać ogłoszeń od syndyka?

Ogłoszenia o przetargach na sprzedaż nieruchomości wchodzących w skład majątku upadłego ogłaszane są przez syndyka:

• w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, umieszczonym na stronie internetowej pod adresem https://www.imsig.pl/,
• na stronie internetowej ListaPrzetargow.pl pod adresem: https://listaprzetargow.pl/oferty?facility_type=mieszkanie&type=syndyk,
• w czasopismach o zasięgu obejmującym co najmniej trzy powiaty (lokalne).

Na stronach w/w witryn umieszczane są listy ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości położonych na obszarze całej Polski. Tak szeroki wachlarz ogłoszeń i informacji umożliwia ich dotarcie do znacznego grona potencjalnych nabywców, co zazwyczaj skutkuje uzyskaniem przez sprzedającego „zadawalającej ceny”.

Kto może kupić nieruchomość od syndyka?

Nieruchomość od syndyka może nabyć każdy, kto złoży najkorzystniejszą ofertę zakupu nieruchomości, dokona wpłaty wadium oraz podpisze umowę – akt notarialny.

Z przetargu bądź aukcji prowadzonej przez syndyka, w trakcie której dokonuje się sprzedaży nieruchomości bądź prawa należącego do upadłego, wyłącza się najbliższych syndyka oraz syndyka. Szczegółowy katalog osób, które nie mogą nabyć rzeczy ani praw pochodzących ze sprzedaży dokonanej w postępowaniu upadłościowym określa Art. 157a ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego Prawo upadłościowe.

Zalety zakupu mieszkania od syndyka

Nabycie mieszkania czy prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od syndyka, ma wiele zalet. Korzyści z możliwości kupna-sprzedaży odczuwają zarówno nabywca takiego mieszkania jak i osoba, wobec której prowadzone jest postępowanie upadłościowe.

W toku postępowania przetargowego prowadzonego przez syndyka nabywca mieszkania staje się właścicielem mieszkania często wraz z wyposażeniem, za cenę niższą aniżeli cena, którą musiałby uiścić kupując mieszkanie na rynku wtórnym. Dzieje się tak na skutek braku ograniczenia w zastosowaniu przez syndyka pierwszej ceny minimalnej.

Natomiast w przypadku braku chętnych do nabycia nieruchomości w pierwszym postępowaniu przetargowym, w drugim postępowaniu przetargowym, nieruchomość może być sprzedana po znacznie obniżonej cenie.

Nabywca mieszkania od syndyka nie odpowiada za żadne zobowiązania upadłego wobec wierzycieli. Wierzyciele upadłego są zaspakajani z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości oraz innych aktywów upadłego.

Nabywca mieszkania od syndyka nie musi się również martwić o to, że nabędzie mieszkanie z dawnym jej właścicielem. Obowiązujące przepisy prawa określają, że upadły nie jest eksmitowany „na bruk”. Na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych może otrzymać on kwotę, która zaspokoi jego bieżące potrzeby mieszkaniowe. Kwota ta pochodzi z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości i odpowiada przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy.

Na co należy uważać – ryzyka związane z zakupem mieszkania od syndyka

Nabywając nieruchomość – mieszkanie od syndyka, należy w szczególności zwrócić uwagę na wpisy ujawnione w Dziale III księgi wieczystej. W dziale tym mogą być ujawnione wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, które nawet w przypadku sprzedaży przez syndyka pozostają w mocy. Do tych szczególnych obciążeń należą:

• służebność drogi koniecznej ustanowiona na podstawie Art. 145 ustawy z dnia 23 kwietnia, 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.),
• służebność przesyłu na podstawie Art. 305 k.c.,
• służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia na podstawie Art. 151 k.c.

Przeczytaj również: Mieszkanie z przetargu lub licytacji – jak tanio kupić nieruchomość?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 28 lutego 2003r. Prawo upadłościowe.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.