Czy zakup nieruchomości w toku postępowania upadłościowego jest bezpieczny?

Niewątpliwie, skoro prowadzone jest postępowanie upadłościowe dłużnik jest w stanie niewypłacalności, a co się z tym wiąże na pewno jego majątek obciążony jest hipoteką, a w księdze wieczystej wpisane są wzmianki o wszczęciu postępowania egzekucyjnego. Dlatego należy zastanowić się, czy zakup nieruchomości z takimi zapisami w księdze wieczystej będzie dla nas bezpieczny.

Należy zwrócić uwagę, czy sprzedaż nieruchomości następuje w postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec przedsiębiorcy czy wobec konsumenta (tzw. upadłość konsumencka). Otóż kłopotu nie powodują nam wpisy o hipotece czy postępowaniu egzekucyjnym. Zgodnie bowiem z art. 313 par. 2 Prawa upadłościowego:

Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie wskazanym w postanowieniu
o ogłoszeniu upadłości.

Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, a podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości.

Natomiast kłopot pojawia się w przypadku wpisów w zakresie użytkowania oraz dożywocia, gdyż jak stanowi art. 313 par. 3:

Użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia.

Dlatego warto zorientować się czy właśnie takich zapisów nie ma w księdze wieczystej nieruchomości, którą chcemy nabyć.

Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku

Co się stanie z właścicielami, którzy zamieszkują nieruchomość wystawioną na sprzedaż?

Umowa sprzedaży nieruchomości niestety nie daje podstawy do wyeksmitowania zamieszkujących w niej właścicieli czy też innych osób. Jeśli mieszkańcy nie chcą wyprowadzić się „po dobroci” niestety będzie potrzebny
nakaz eksmisji z klauzulą wykonalności. Dopiero taki tytuł uprawnia komornika do przeprowadzenia eksmisji. Eksmisja będzie możliwa jeśli wśród zamieszkujących nie będzie osoby małoletniej bądź niepełnosprawnej, bo to będzie powodowało konieczność wytoczenia kolejnego postępowania.

Sytuacja będzie prostsza w sytuacji, gdy nieruchomość sprzedawana jest w postępowaniu upadłościowym osoby fizycznej. Przepisy regulujące upadłość konsumencką stanowią bowiem, że:

Jeżeli w skład masy upadłości wchodzi lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny,
w którym zamieszkuje upadły, a konieczne jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu, z sumy uzyskanej z jego sprzedaży wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy.

Wobec faktu, że upadły otrzymuje środki na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych nie powinno, i w większości przypadków nie ma problemu z opuszczeniem mieszkania, dodatkowo ze środków masy zostanie zaspokojony koszt przeprowadzki upadłego, co powinien nadzorować syndyk tak, aby na dzień zawarcia umowy sprzedaży lokal był pusty
i przygotowany do wydania nabywcy.

Dlatego, w mojej ocenie bezpieczniej jest kupić nieruchomość w toku postępowania upadłościowego prowadzonego wobec konsumenta, co uchroni nas od komplikacji związanych z koniecznością opuszczenia lokalu przez poprzednich właścicieli.

Podsumowując, istotnym jest zwrócenie uwagi na rodzaj postępowania upadłościowego, w którym nieruchomość jest sprzedawana, a także charakter wpisów w III dziale księgi wieczystej.

Zakup nieruchomości od syndyka w postępowaniu upadłościowym podobnie jak w postępowaniu egzekucyjnym, jest często korzystny ze względu na cenę zakupu, jednak każdą transakcję należy dokładnie sprawdzić tak, by ten „korzystny” zakup nie kosztował nas w konsekwencji dużo więcej.