Inwestycja w zakup mieszkania wymaga odpowiedniego przygotowania. Nie można pozwolić sobie na spontaniczność, zwłaszcza gdy kwoty sięgają setek tysięcy złotych, jakie trzeba przeznaczyć na nabytek nowego lub używanego lokalu, nawet w średniej wielkości miejscowości.

Przed finalizacją transakcji poprzez podpisanie notarialnej umowy sprzedaży, istotne jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Księga wieczysta stanowi kluczowe źródło informacji w tym zakresie. Jakie treści zawiera ten dokument i na czym dokładnie polega?

Czym jest księga wieczysta i do czego służy?

Księga wieczysta (KW) to termin, z którym zaznajamiają się wszyscy, którzy mieli do czynienia z kupnem lub sprzedażą nieruchomości. Ale co to dokładnie oznacza? Definicja wskazuje, że to ogólnie dostępny dokument zawierający opis stanu prawnego danej nieruchomości. Stanowi on swoiste archiwum publiczne, prowadzone przez sąd właściwy dla położenia danego mienia, obejmujące również mieszkania. Wgląd w księgę wieczystą umożliwia zdobycie informacji dotyczących właściciela lub właścicieli nieruchomości, jej przeznaczenia, dokładnej lokalizacji i obciążenia hipotecznego, jeśli takie istnieje.

Dzięki elektronicznemu rejestrowi KW, można teraz zdalnie uzyskać dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych i zapoznać się z ich zawartością, co jest istotne zwłaszcza przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy związanej z zakupem mieszkania.

Chociaż dostępna jest również wersja papierowa księgi wieczystej, uzyskanie jej kopii wymaga zwrócenia się do sądu rejonowego, który obejmuje lokalizację danej nieruchomości.

Należy zauważyć, że księgi wieczyste, zarówno papierowe, jak i elektroniczne, opierają się na istotnej zasadzie – rękojmi wiary publicznej. W przypadku różnicy między informacjami zawartymi w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, zgodnie z zasadą tej rękojmi, treść księgi wieczystej jest decydująca na korzyść nabywcy, przysługującego mu prawa własności lub innego prawa rzeczowego, zgodnie z treścią księgi.

Jak sprawdzić stan prawny mieszkania w księdze wieczystej?

Rozumiane jest już, jakie jest istotne znaczenie księgi wieczystej. Jak zatem sprawdzić stan prawny mieszkania, które planujemy nabyć? Wystarczy skrupulatnie przeanalizować wpisy zawarte w księdze wieczystej. Jak zrozumieć te wpisy? Kluczowe jest zrozumienie zawartości poszczególnych rozdziałów KW, gdyż każda księga wieczysta jest podzielona na cztery główne części:

Sprawdź: Hipoteka a kredyt hipoteczny – czy znasz różnicę? >>

Jak sprawdzić czyja jest księga wieczysta?

Jak zweryfikować informacje o właścicielu za pośrednictwem księgi wieczystej? Jak wspomniano wcześniej, dane dotyczące właściciela nieruchomości są zawarte w rozdziale II księgi wieczystej. W tym obszarze znajdują się następujące informacje:

• Imiona i nazwisko,
• Imiona rodziców,
• Numer PESEL,
• Szczegóły dotyczące ustroju majątkowego właścicieli, na przykład wspólność ustawowa majątkowa małżeńska.

Rozdział II księgi wieczystej zawiera także informacje na temat dokumentu, który stanowi podstawę wpisu do księgi. Może to być umowa sprzedaży nieruchomości, umowa darowizny lub dokument dotyczący dziedziczenia nieruchomości. Wśród tych informacji znajdziemy tytuł i numer aktu notarialnego, datę jego sporządzenia oraz dane notariusza, takie jak imię, nazwisko, siedziba, a także miejsce, gdzie dokument został sporządzony.

Jak ustalić numer księgi wieczystej interesującego nas mieszkania?

Księga wieczysta stanowi kluczowe źródło wiarygodnych informacji dotyczących konkretnej nieruchomości i powinna być pierwszym dokumentem, który przyszły nabywca konsultuje przed finalnym zdecydowaniem się na zakup mieszkania. Niemniej jednak pojawia się pytanie dotyczące sposobu odnalezienia poszukiwanej księgi wieczystej – czy warto szukać ją poprzez adres czy raczej numer działki? Najskuteczniejszym rozwiązaniem jest poszukiwanie według numeru KW.

Warto zaznaczyć, że każdy ma dostęp do księgi wieczystej danego mieszkania, gdyż system jest jawny. Wystarczy dysponować numerem księgi lokalu, jednak jeśli nie jest on dostępny, istnieje inny sposób weryfikacji.

Należy udać się do Wydziału Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, gdzie można sprawdzić, czy dana nieruchomość posiada swoją księgę wieczystą. W tym przypadku ważne jest wybranie właściwego wydziału związanego z lokalizacją konkretnego mieszkania. Te same informacje można uzyskać w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych. Wystarczy złożyć prośbę, zarówno ustnie, jak i pisemnie, w celu sprawdzenia, czy mieszkanie jest wpisane do księgi wieczystej. Aby uzyskać numer księgi, konieczne jest wykazanie posiadania interesu prawnego do danej nieruchomości.

Alternatywą, choć czasochłonną, jest skorzystanie z serwisu ksiegiwieczyste.pl. Można tam sprawdzić księgę wieczystą po adresie nieruchomości.

Co sprawdzić w księdze wieczystej przed kupnem mieszkania?

Księga wieczysta składa się z kilku działów, a mianowicie:

Co zrobić, jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej?

Jak wygląda założenie księgi wieczyste

W sytuacji, gdy dla konkretnej nieruchomości nie istnieje księga wieczysta, istnieje konieczność jej założenia, co dotyczy zarówno nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Również w przypadku utraty lub zniszczenia dokumentów dotyczących mieszkania, konieczne jest utworzenie nowej księgi wieczystej.

Proces zakładania księgi wieczystej może odbywać się na dwa sposoby:

1. Osobiście w sądzie rejonowym właściwym dla lokalizacji nieruchomości.
2. Za pośrednictwem notariusza.

W przypadku decyzji o samodzielnym założeniu księgi wieczystej, należy udać się do sądu rejonowego, który jest właściwy dla położenia nieruchomości. Wniosek o utworzenie księgi, razem z dokumentem potwierdzającym własność lokalu i wymaganymi załącznikami, takimi jak wniosek o wpis, określenie współwłaścicieli oraz pełnomocnictwo, powinien zostać złożony.

Dokument potwierdzający niepodważalne prawo własności do nieruchomości może przybrać formę aktu notarialnego, postanowienia sądowego lub zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej, szczególnie w przypadku przekształcenia użytkowania wieczystego.

Wniosek, stanowiący podstawę utworzenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości, musi być sporządzony na druku KW-ZAL. Uprawnieni do założenia księgi są właściciel nieruchomości, osoba posiadająca konkretne prawo do nieruchomości lub ich pełnomocnik.

Warto zaznaczyć, że w niektórych przypadkach założenie księgi wieczystej dla mieszkania może być niemożliwe, zwłaszcza gdy dotyczy ono spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu usytuowanego w budynku na gruncie, do którego spółdzielnia nie posiada odpowiedniego tytułu prawnego. W takim przypadku niemożliwe jest ujawnienie mieszkania w księdze wieczystej, co oznacza, że nie może być ono obciążone na przykład kredytem hipotecznym, który wymaga ustanowienia zabezpieczenia w postaci wpisu hipoteki na rzecz banku, zapisanego w księdze wieczystej nieruchomości.

Ile kosztuje założenie księgi wieczystej?

Niestety, utworzenie księgi wieczystej nie jest bezpłatne. W związku z tym procesem, który prowadzi sąd rejonowy, wiążą się pewne koszty. Jakie są te wydatki? Opłata sądowa za założenie Księgi Wieczystej dla nieruchomości wynosi 100 zł, a dodatkowo trzeba uiścić 200 zł za wpis prawa własności. Warto zauważyć, że do niedawna opłata za złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej wynosiła 60 zł, ale wzrosła w sierpniu 2019 roku.

W sytuacji, gdy założenie księgi wieczystej ma być dokonane za pośrednictwem notariusza, konieczne jest również pokrycie kosztów związanych z tą czynnością. Taksę notarialną za ten proces ustala się na poziomie 200 zł, do której należy doliczyć podatek VAT. Ponadto, za każdą stronę wydawanego odpisu aktu notarialnego trzeba uiścić opłatę w wysokości 6 zł plus VAT.

Co jest ważniejsze – księga wieczysta czy akt notarialny?

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. W przypadku transakcji związanej ze sprzedażą nieruchomości, mamy do czynienia z różnymi dokumentami potwierdzającymi jej stan prawny. Kluczowym elementem jest jednak księga wieczysta oraz akt notarialny. Który z nich ma większe znaczenie? Ważne jest pamiętanie, że to właśnie księga wieczysta stanowi rejestr pozwalający określić status prawny nieruchomości, zgodnie z przepisami Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Czy założenie księgi wieczystej jest obowiązkowe? Chociaż nie ma bezwzględnego obowiązku jej utworzenia, to jednak, jeśli już istnieje, powinno się systematycznie dokonywać w niej wpisów. Z kolei akt notarialny jest dokumentem urzędowym, który potwierdza nabycie nieruchomości, ale nie zawiera informacji o ewentualnym zbyciu jej w przyszłości. Warto zauważyć, że samo podpisanie aktu notarialnego przekazuje własność na kupującego, niezależnie od momentu dokonania wpisu na rzecz nowego właściciela w księdze wieczystej.

Podsumowując, co jest ważniejsze – księga wieczysta czy akt notarialny – istotne jest również uwzględnienie zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Według tej zasady istnieje domniemanie zgodności treści wpisanych do księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jest to istotne zwłaszcza w sytuacjach, gdy pojawiają się rozbieżności pomiędzy stanem prawnym a informacjami zawartymi w księdze, na przykład gdy nabywca uzyskuje nieruchomość od osoby, która figuruje jako właściciel w księdze wieczystej, ale w rzeczywistości nim nie jest. W takich przypadkach spory rozstrzygane są na korzyść kupującego działającego w dobrej wierze.