Hipoteka stanowi sposób zabezpieczenia roszczeń wierzyciela poprzez możliwość egzekwowania długu związku z nieruchomością. Zaznajom się z definicją hipoteki, procesem jej ustanowienia, a także cechami charakterystycznymi dla różnych rodzajów, takich jak hipoteka umowna, kaucyjna, przymusowa i odwrócona.

Kredyty hipoteczne umożliwiają zakup własnego mieszkania lub budowę domu, ułatwiając jednocześnie przeprowadzenie obszernych remontów czy modernizacji budynków. Ich charakterystyczną cechą jest zabezpieczenie w postaci hipoteki. Zastanów się, co dokładnie oznacza to pojęcie i czy zaciąganie zobowiązania z obciążeniem hipoteki jest korzystnym rozwiązaniem dla ciebie jako kredytobiorcy.

Co to jest hipoteka i jak się ją ustanawia?

Chcesz poznać definicję hipoteki na mieszkanie lub nieruchomość? Wyjaśnienie tego pojęcia znajdziesz w ustawie z 6 lipca 1982 roku dotyczącej ksiąg wieczystych i hipoteki. Zgodnie z artykułem 65, w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności wynikającej z danego stosunku prawnego, można nałożyć prawo na nieruchomość, które pozwala wierzycielowi egzekwować zaspokojenie ze sprzedanej nieruchomości.

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości w razie niespłacenia zobowiązania przez daną osobę. Ważne jest, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić swoich roszczeń z danej nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi dłużnika, nawet jeśli nieruchomość zmieni właściciela. Hipoteka wygasa dopiero po całkowitej spłacie zobowiązania.

Zgodnie z definicją, hipoteka to forma zabezpieczenia wierzytelności wynikająca z konkretnego stosunku prawnego, np. umowy kredytowej. Jednakże, istotne jest, że hipoteka powstaje dopiero po wpisie w księdze wieczystej, a nie w chwili podpisania umowy. Dlatego też, w języku prawniczym mówi się, że hipoteka ma charakter konstytutywny, a nie deklaratywny.

Ustanowienie hipoteki odbywa się w sądzie rejonowym w dziale ksiąg wieczystych na podstawie wniosku o wpis hipoteczny, który może złożyć wierzyciel hipoteczny (np. bank) lub właściciel nieruchomości. W przypadku kredytu hipotecznego, formalnościami zazwyczaj zajmuje się kredytobiorca.

Czy znasz to pojęcie? Subintabulat – co to jest i kto może skorzystać z hipoteki na wierzytelności hipotecznej?

Hipoteka i księga wieczysta

Zapisanie hipoteki na rzecz instytucji bankowej w księdze wieczystej nieruchomości jest niezbędne, aby to zabezpieczenie było skuteczne i rzeczywiście chroniło interesy kredytodawcy.

Interesującym aspektem jest, że do momentu, gdy sąd dokona wpisu banku do księgi wieczystej nieruchomości i ustanowi hipotekę, kredyt hipoteczny musi być odpowiednio zabezpieczony. W tym czasie banki stosują ubezpieczenie pomostowe. Koszty takiej polisy ponosi kredytobiorca, co skutkuje koniecznością regulowania wyższych rat kredytowych do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Ten proces może trwać nawet kilka miesięcy, gdyż tyle czasu jest potrzebne na uzyskanie wpisu.

Hipoteka formalnie jest rejestrowana i ujawniana w Dziale IV księgi wieczystej. W przypadku zaciągania kredytu hipotecznego, najpierw pojawi się tam wzmianka o ustanawianiu hipoteki, a następnie sąd wpisze bank jako wierzyciela hipotecznego.

Wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości obejmuje różne informacje ujawniane w Dziale IV KW, takie jak numer hipoteki, rodzaj hipoteki (np. umowna, kaucyjna, przymusowa), suma i waluta hipoteki, wierzytelność i stosunek prawny (np. kredyt hipoteczny, odsetki kapitałowe), oraz dane dotyczące wierzyciela hipotecznego, który może być osobą fizyczną, prawną lub jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną.

Istotną kwestią związaną z hipoteką wpisywaną do księgi wieczystej nieruchomości jest także jej wysokość, którą się rejestruje jako wartość zobowiązania zabezpieczanego przez hipotekę. W praktyce banki wpisują zazwyczaj hipotekę na kwotę wyższą niż suma kredytu, obejmując nie tylko kapitał, lecz także odsetki i ewentualne koszty związane z dochodzeniem roszczenia.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – jak to zrobić?

Skreślenie hipoteki z księgi wieczystej jest możliwe dopiero po otrzymaniu zgody wierzyciela hipotecznego, co oznacza, że de facto może to nastąpić jedynie po spłacie całego zadłużenia. W przypadku kredytu hipotecznego, taka procedura jest możliwa dopiero po całkowitym uregulowaniu zobowiązania.

Niestety, to nie banki przeprowadzają to skreślenie – formalności muszą być dopełnione przez właściciela nieruchomości. W tym celu konieczne jest uzyskanie od banku tzw. listu mazalnego, który stanowi potwierdzenie spłaty długu i zgodę na wykreślenie hipoteki. Z uzyskanym dokumentem należy udać się do wydziału ksiąg wieczystych, gdzie składa się stosowny wniosek, dołączając do niego wspomniane oświadczenie banku oraz dowód wpłacenia opłaty sądowej.

Więcej dowiesz się z tego tekstu: Wniosek o wykreślenie hipoteki – jak wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Rodzaje hipotek – czym różnią się od siebie? Kiedy mają zastosowanie?

Istnieje kilka rodzajów hipotek ustanawianych w związku z nieruchomością. Wśród nich wyróżnione powinny być:

• hipoteka umowna,
• hipoteka przymusowa,
• hipoteka odwrócona,
• hipoteka kaucyjna,
• hipoteka łączna.

Hipoteka umowna – czym się charakteryzuje?

Hipoteka umowna powstaje na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem, na przykład bankiem.

W przypadku hipoteki umownej, bank i kredytobiorca ustalają warunki jej ustanowienia i późniejszego wykreślenia z księgi wieczystej nieruchomości. Aby zarejestrować hipotekę, właściciel obciążanej nieruchomości składa oświadczenie o jej ustanowieniu, często korzystając z gotowego wzoru dostarczanego przez bank.

Zazwyczaj oświadczenie powinno być złożone w formie aktu notarialnego, jednak w przypadku hipoteki umownej na rzecz banku wystarczy forma pisemna.

Czy można wydzielić część nieruchomości spod hipoteki bankowej? Istnieje hipoteka umowna łączna, która pozwala zabezpieczyć wierzytelności na więcej niż jednej nieruchomości. Przy kredycie hipotecznym hipoteka łączna może obejmować nie tylko nieruchomość, na którą zaciągane jest zobowiązanie, ale także inną, już posiadana przez kredytobiorcę.

Od 2011 roku w polskim prawie nie funkcjonuje hipoteka umowna kaucyjna. Obecnie każdy kredyt hipoteczny zabezpieczany jest hipoteką umowną zwykłą. Hipoteka kaucyjna jest nadal ważna w przypadku starszych kredytów, zwłaszcza tych denominowanych w walucie obcej, gdzie określona jest maksymalna suma, jaką można dochodzić z nieruchomości.

Warto zdawać sobie sprawę z tego faktu, ponieważ hipoteka umowna kaucyjna może stanowić wyzwanie przy sprzedaży mieszkania. Aby całkowicie zaspokoić wierzyciela i usunąć hipotekę, bank musi określić ostateczną sumę wierzytelności, która nie może przekroczyć maksymalnej określonej w umowie.

Hipoteka przymusowa – czym jest?

W odróżnieniu od hipoteki umownej, hipoteka przymusowa powstaje bez wiedzy i zgody właściciela nieruchomości, służąc do egzekwowania zadłużenia. Jej wpis do księgi wieczystej może być rezultatem decyzji sądu, prokuratury, tytułu wykonawczego, ostatecznej decyzji administracyjnej lub zarządzenia zabezpieczenia.

Od 2001 roku zakazana jest hipoteka przymusowa łączna, z wyjątkiem sytuacji specjalnych, takich jak zabezpieczanie wierzytelności ZUS za pomocą hipoteki przymusowej.

Najczęściej hipotekę przymusową ustanawiają instytucje takie jak ZUS i US, aby zabezpieczyć swoje roszczenia z tytułu zaległych podatków i składek. W przypadku trudności w odzyskaniu należności, mogą podjąć działania egzekucyjne związane z nieruchomościami, mając pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń, nawet jeśli inne egzekucje prowadzone są na rzecz różnych wierzycieli.

Ważne jest, że hipoteka przymusowa nie podlega przedawnieniu, co oznacza, że wierzyciel hipoteczny ma prawo do dochodzenia roszczeń po upływie okresu przedawnienia wierzytelności.

Co do wygaśnięcia hipoteki przymusowej, zazwyczaj następuje ono po spłacie wierzytelności, także w przypadku licytacji komorniczej. Jednakże, aby potwierdzić wygaśnięcie hipoteki, konieczne jest wniesienie stosownego wniosku do sądu rejonowego, dołączając dokument potwierdzający brak zadłużenia.

Hipoteka odwrócona – czym jest?

Istnieje również specyficzny rodzaj hipoteki, znany jako hipoteka odwrócona. Może to być transakcja lub umowa, którą właściciel nieruchomości, będący osobą fizyczną, zawiera z instytucją finansową. Hipoteka odwrócona umożliwia uwolnienie zamrożonego kapitału związanej z nieruchomości.

Na przykład, jeśli osoba odziedziczy dom, który wymaga remontu, może podpisać umowę z bankiem dotyczącą hipoteki odwróconej. W rezultacie otrzyma środki na remont, po którym nieruchomość może być sprzedana z zyskiem. Pozyskane w ten sposób środki mogą zostać użyte do spłaty kredytu hipotecznego odwróconego.

Hipoteka odwrócona jest często związana z osobami starszymi, które posiadają własne mieszkania lub domy. W ramach umowy o hipotekę odwróconą, czyli kredyt hipoteczny odwrócony, senior otrzymuje wypłatę kredytu w transzach, stanowiących dodatkowe źródło dochodu.

Zobacz też: Ile wynoszą opłaty sądowe związane z ustanowieniem zabezpieczenia?

Jak dużą sumę można otrzymać z kredytu hipotecznego odwróconego? Wysokość tego kredytu zależy nie tylko od wartości nieruchomości, lecz także od płci, wieku oraz stanu zdrowia właściciela. Zazwyczaj oscyluje między 30 a 70 procentami wartości nieruchomości. Firmy oferujące to rozwiązanie udostępniają często kalkulatory, które po wprowadzeniu informacji o kredytobiorcy i nieruchomości pozwalają obliczyć potencjalną kwotę kredytu.

Po śmierci właściciela nieruchomości bank kontaktuje się ze spadkobiercami, pytając, czy chcą wykupić odziedziczony majątek. W przypadku zgody spadkobiercy są zobowiązani do spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego przez spadkodawcę.

Hipoteka kaucyjna – co warto wiedzieć?

Innym rodzajem hipoteki jest hipoteka kaucyjna. Jego funkcję częściowo już wyjaśniliśmy. Celem hipoteki kaucyjnej jest zabezpieczenie wierzytelności o nieokreślonej wysokości. Może być ustanowiona już przy zakładaniu hipoteki kaucyjnej lub powstać w przyszłości, przy czym zabezpiecza się ją z wyprzedzeniem.

W przypadku hipotek kaucyjnych określa się jedynie górny pułap kwotowy, do jakiego wysokości wierzyciel hipoteczny może żądać zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. To właśnie odróżnia hipotekę kaucyjną od zwykłej, gdzie zabezpiecza się wierzytelność o określonej sumie.

Warto zaznaczyć, że hipoteki kaucyjne nie są ustanawiane od 23 lutego 2011 roku. Jednak wszelkie zobowiązania tego rodzaju, ustanowione przed tą datą, pozostają w mocy i są odnotowane w Dziale IV ksiąg wieczystych do czasu ich wykreślenia, które jest możliwe po uzyskaniu zgody wierzyciela hipotecznego, czyli po spłacie całego zadłużenia.

Hipoteka łączna – jak łączą się hipoteki?

Hipoteka łączna posiada cechę obciążania kilku nieruchomości jednocześnie, umożliwiając wierzycielowi zaspokojenie swoich roszczeń z dowolnej z nich.

Głównym celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i zminimalizowanie kosztów związanych z ustanawianiem zabezpieczenia dla poszczególnych wierzytelności na większej liczbie nieruchomości, które należą do jednej lub większej liczby osób. W przypadku hipoteki łącznej wierzyciel zyskuje bardziej wszechstronne zabezpieczenie rzeczowe, ponieważ jego wartość może być nawet kilkakrotnie wyższa niż wartość zabezpieczonej wierzytelności.

Jak już wspomniano, istnieje zarówno hipoteka umowna łączna, jak i hipoteka przymusowa łączna. W przypadku tej drugiej, zastosowanie może mieć tylko w sytuacji, gdy już istnieje hipoteka łączna obciążająca daną nieruchomość lub nieruchomości są własnością dłużników solidarnych.

Po zmianach przepisów w 2011 roku hipoteka łączna, powstała w wyniku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką na jej części ułamkowe, po podziale powinna obejmować w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.

Pod względem formalnym zarówno ustanowienie, jak i wykreślenie hipoteki łącznej przebiega podobnie jak w przypadku hipoteki umownej. Warto dodać, że zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2014 roku, wniosek o wpis hipoteki łącznej stanowi jedną czynność prawną, podlegając jednemu opodatkowaniu podatkiem PCC.

Jakie znaczenie ma hipoteka dla kredytu hipotecznego?

Podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego jest hipoteka ujęta w księdze wieczystej nieruchomości. W przypadku regularnego regulowania zobowiązań, czyli terminowej spłaty rat kapitałowo-odsetkowych zgodnie z harmonogramem umowy, hipoteka pozostanie nieaktywna.

Sytuacja ulegnie zmianie, jeśli nagle przestaniesz spłacać kredyt hipoteczny. W takim przypadku bank będzie uprawniony do dochodzenia swoich roszczeń poprzez skorzystanie z hipoteki na nieruchomości.

Wprowadzenie banku jako wierzyciela hipotecznego na mieszkanie lub dom stanowi ostateczność. W pierwszej kolejności bank będzie przypominał o terminach spłaty rat, wliczając odsetki karnych za ewentualne opóźnienia. W dłuższej perspektywie może skorzystać z pomocy komornika i ostatecznie wystawić nieruchomość na licytację. Mieszkanie lub dom zostaną poddane licytacji komorniczej, a uzyskane ze sprzedaży środki będą przeznaczone na uregulowanie twojego zadłużenia w banku.

W przypadku, gdy kwota ze sprzedaży nieruchomości przewyższy zaległości związane z kredytem hipotecznym, otrzymasz nadwyżkę, po odjęciu kosztów windykacyjnych i kosztów komorniczych.

Ważne jest, że bank nie może natychmiast zwrócić się do komornika po zaprzestaniu przez ciebie spłacania kredytu hipotecznego. Zgodnie z ustawą z 2017 roku, kredytodawcy hipoteczni są zobowiązani do wstrzymania działań z komornikiem przez co najmniej pół roku. Ponadto bank powinien umożliwić ci próbę samodzielnego zbycia nieruchomości, aby nie obniżać jej wartości przed ewentualną licytacją komorniczą, gdzie cena wywoławcza może wynieść nawet 2/3 wartości rynkowej.

Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności – podsumowanie

Hipoteka stanowi najefektywniejszą formę zabezpieczenia wierzytelności, umożliwiając wierzycielowi skuteczne egzekwowanie swoich roszczeń bezpośrednio z nieruchomości, nawet w sytuacji zmiany właściciela lub obecności innych wierzycieli dłużnika. Dlatego właśnie banki zabezpieczają kredyty hipoteczne, udzielając wysokich kwot na długi okres czasu i korzystając z hipoteki umownej.

Proces ustanowienia hipoteki obejmuje konieczność spełnienia określonych formalności, głównie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. W przypadku pełnej spłaty zobowiązania i uzyskania zgody wierzyciela, usunięcie takiego wpisu hipotecznego staje się możliwe.