Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad:

– jawność formalna – księgi wieczyste są jawne, oznacza to, że każdy może przeglądać księgę wieczystą (poza jej aktami). W związku z powyższym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Zasada jawności nie rozciąga się jednak na akta księgi. Możliwość przeglądania akt księgi wieczystej należy tylko do osoby, która wykaże się interesem prawnym;

– domniemanie zgodności ze stanem prawnym – domniemywa się, że stan zapisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością;

– rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – oznacza to, że kupując nieruchomość od osoby, która jest właścicielem wpisanym w księdze wieczystej, mimo, że w rzeczywistości nią nie jest (o czym nie wiedzieliśmy w trakcie nabywania nieruchomości) jesteśmy chronieni przez tę rękojmię. Zgodnie bowiem z zapisem ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

– pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed prawami niewpisanymi.

Informacje zawarte w księdze wieczystej

Dane wpisywane do ksiąg wieczystych dzieli się według działów, które przedstawiają się następująco:

Dział pierwszy księgi wieczystej „O”

”Oznaczenie nieruchomości” – w dziale tym znajdują się szczegółowe dane o położeniu nieruchomości (adresie administracyjnym), jej powierzchni. Dane te pochodzą z dokumentu jakim jest wypis i wyrys z rejestru gruntów.

Dział pierwszy księgi wieczystej „Sp”

„Spis praw związanych z własnością” – najczęściej wprowadzane są tutaj informacje o własności, współwłasności, użytkowniku wieczystym. Jak również udział w nieruchomości wspólnej, służebność gruntowa. W księdze wieczystej prowadzonej dla prawa spółdzielczego określa się rodzaj tego prawa oraz wymienia właściwą spółdzielnię mieszkaniową.

Dział drugi księgi wieczystej

Oznaczenia właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego. Znajdziemy tutaj również informację odnośnie sposobu nabycia prawa przez osobę, która jest wpisana jako właściciel, użytkownik wieczysty.

Dział trzeci księgi wieczystej

• ograniczone prawa rzeczowe,
• ograniczenia w użytkowaniu nieruchomością takie jak wszczęcie egzekucji, wywłaszczenia, upadłości,
• służebności przesyłu bądź służebności przechodu,
• prawa i roszczenia takie jak prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy,
• umowy przedwstępne,
• prawo dostępu do urządzeń, np. obsługujących kilka nieruchomości, może to być np. studnia, piec CO.
• inne roszczenia ciążące na nieruchomości z wyjątkiem hipoteki.

Dział czwarty księgi wieczystej

Hipoteka  – w dziale tym ujmuje się dokładne określenie hipoteki z podaniem jej waluty i wysokości, jak również wierzyciela hipotecznego.

Na co należy zwrócić uwagę czytając księgę wieczystą?

W każdym z wyżej wymienionych działów księgi wieczystej znajduje się rubryka z napisem „wzmianka w księdze wieczystej”.

Jeżeli przeglądając księgę wieczystą natkniemy się na wpis w rubryce ”wzmianka w księdze wieczystej” (najczęściej jest to oznaczenie charakteryzujące numer wydziału, kolejny numer dziennika ksiąg wieczystych, data, godzina i minuta), możemy przypuszczać, że do działu księgi, w którym widnieje wpis, złożony został wniosek i wniosek ten oczekuje na wpis.

Wniosek może dotyczyć nawet zmiany właściciela. Np. jeżeli wzmianka znajduje się w dziale drugim, może to oznaczać, że został złożony wniosek o zmianę właściciela. Można przypuszczać, że osoba, która widnieje w księdze jako właściciel, już nim nie jest.

Z samego wpisu w rubryce „wzmianka w księdze wieczystej” nie dowiemy się jednak czego dokładnie dotyczy złożony wniosek. O tym możemy dowiedzieć się tylko po sprawdzeniu dokumentu w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych.

Inną informacją, na którą należy zwrócić uwagę to „Komentarz do migracji”. W rubryce „Komentarz do migracji” znajdują się informacje, które ze względu na „pojemność” nie mogły znaleźć się w rubrykach księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym.

Podobnie jak w przypadku ujawnionego wpisu w rubryce „wzmianki”, aby dowiedzieć się jakie informacje zostały zawarte w rubryce „Komentarz do migracji”, musimy udać się do Sądu Rejonowego właściwego co do miejsca położenia nieruchomości i spróbować uzyskać informacje odnośnie zapisów w polu” Komentarz do migracji”.

Czytając księgę wieczysta musimy przeanalizować jej wszystkie działy. W dziale pierwszym musimy zwróci uwagę na adres nieruchomości, jej powierzchnię, czy jest zgodna ze stanem figurującym w rejestrze Państwowej Ewidencji Gruntów.

Może się zdarzyć, że w księdze wieczystej figurują nieżyjący już przodkowie osoby, która podaje się za właściciela nieruchomości i wciąż nie jest przeprowadzona sprawa spadkowa.

W dziale trzecim księgi wieczystej sprawdzamy czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem przechodu, koniecznością udostępnienia np. studni bądź innych urządzeń.

W dziale III sprawdzimy też, czy na nabywanej przez nas nieruchomości nie zaplanowano „służebności przesyłowej”, bo wtedy może okazać się, że w przyszłości będzie na niej słup wysokiego napięcia. Dobrze też dowiedzieć się czy na działce nie ma „dożywotnika”, czyli osoby, która w zamian za przeniesienie własności, ma prawo do mieszkania tam do śmierci.

Z informacji zawartych w dziale III dowiemy się też, czy na nieruchomości nie są wpisane postanowienia i inne czynności, które nie zostały jeszcze rozpoznane przez odpowiednie organa, np. postępowanie o wywłaszczeniu nieruchomości lub zastrzeżenia umowy przedwstępnej.

Bardzo istotnym działem, któremu musimy poświęcić trochę więcej czasu to dział IV księgi wieczystej – hipoteki. Może się bowiem zdarzyć, że nieruchomość, którą chcemy nabyć jest obciążona hipoteką, czyli ograniczonym prawem własności z powodu obciążeń kredytowych.

Wierzyciel, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka, może dochodzić swoich roszczeń od każdego właściciela, niezależnie od tego czy jest to dłużnik, czy też kolejny właściciel nieruchomości.

Luki czasowe

Dla uważnego czytelnika od razu nasunie się pytanie „A co jeśli nowy właściciel księgi nie zgłosił jeszcze zmiany, a stary właściciel próbuje sprzedać nieruchomość powtórnie?”

Powyższy problem to tzw. luki czasowe. Państwo Polskie poczyniło duże staranie w celu ich wyeliminowania. Od lipca 2016 r. notariusz ma obowiązek (a przede wszystkim możliwość) dokonać wpisu w księdze wieczystej tego samego dnia, co nastąpiła czynność notarialna. Dzięki temu ryzyko powstania luk czasowych jest niezwykle niskie.

Nie mniej jednak poleca się, aby każdy, kto zakupuje nieruchomość zapoznał się ze stanem księgi wieczystej w dniu czynności notarialnej. Jest to niezwykle proste i możliwe, gdyż system Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych dostępny jest 24h na dobę, 7 dni w tygodniu.

Przeglądanie aktualnej i zupełnej treści księgi wieczystej – różnice

Pisałam już szczegółowo o różnicach pomiędzy odpisem aktualnym a odpisem zupełnym. Nie mniej jednak przytoczę ponownie najważniejsze informacje.

Przeglądając „nową księgę wieczystą” czyli prowadzoną w systemie informatycznym natkniemy się na określenia „przeglądanie aktualnej treści księgi wieczystej” oraz „przeglądanie zupełnej treści księgi wieczystej”.

Treść aktualnej księgi wieczystej to treść zapisów w systemie informatycznym według stanu na dzień przeglądania. Natomiast treść zupełna księgi wieczystej to wszystkie wpisy, wykreślenia, od chwili założenia księgi wieczystej do dnia przeglądania. Innymi słowy, treść zupełna księgi wieczystej, to cała historia nieruchomości. W treści zupełnej księgi wieczystej wpisy wykreślone prezentowane są na szarym tle, natomiast wpisy aktualne prezentowane są na tle białym.