Kto ma obowiązek świadczenia na fundusz remontowy?

Obowiązek świadczenia na fundusz remontowy mają:

• członkowie spółdzielni mieszkaniowej,
• właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mieszkaniowej,
• osoby niebędące członkami spółdzielni mieszkaniowej, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Zasoby mieszkaniowe należące do spółdzielni mieszkaniowej w wyniku ich eksploatacji – użytkowania z czasem ulegają zniszczeniu. Aby mieszkańcy nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnię mieszkaniową (członkowie spółdzielni mieszkaniowej, właściciele lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokali), mogli cieszyć się z estetycznego i bezpiecznego otoczenia miejsca zamieszkania, spółdzielnie mieszkaniowe zostały zobowiązane do utrzymania swoich zasobów mieszkaniowych w należytym stanie technicznym, zgodnym z przepisami obowiązującego prawa.

Utrzymanie zasobów mieszkaniowych w stanie dobrym, bezpiecznym i estetycznym wymaga prowadzenia przez spółdzielnię mieszkaniową bieżących remontów i napraw, na realizację których niezbędne są określone środki finansowe. Środki te gromadzone są na odrębnym funduszu finansowym zwanym funduszem remontowym spółdzielni mieszkaniowej.

Środki finansowe zgromadzone na funduszu remontowym służą przede wszystkim do:

• pokrycia kosztów remontów nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni mieszkaniowej,
• pokrycia kosztów związanych z bieżącą eksploatacją,
• pokrycia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
• pokrycia kosztów kompleksowych remontów obejmujących wymianę zużytych elementów na nowe,
• pokrycia kosztów ulepszenia i unowocześnienia budynku.

Zasadą jest, że środki finansowe – wpływy zgromadzone na funduszu remontowym, mogą być wydatkowane tylko na prace remontowe, co oznacza, że nie można tymi środkami pokrywać kosztów związanych z projektowaniem i realizacją nowych inwestycji, czyli takich, które nie są remontami.

Przeczytaj: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego a prawo odrębnej własności

Kto i jak ustala wysokość świadczenia na fundusz remontowy?

Wysokość świadczenia na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych ustalana jest przez Radę Nadzorczą Spółdzielni Mieszkaniowej.

Wysokość świadczenia na fundusz remontowy jest zależna od potrzeb remontowych. Potrzeby remontowe określane są w trakcie regularnych kontroli mienia spółdzielni mieszkaniowej. Zebrane podczas kontroli informacje o obiektach i potrzebach remontowych służą do opracowania planu robót remontowych, który następnie stanowi podstawę do sporządzenia planu robót w rozbiciu na kolejne lata.

Zazwyczaj, plan robót remontowych sporządzany jest na okres trzech lat, a jego realizacja powinna być rozpisana i realizowana zgodnie z planem rocznym.

Podstawą do ustalenia wysokości miesięcznych świadczeń na fundusz remontowy jest:

1. sporządzony pod względem rzeczowym i finansowym trzyletni plan robót remontowych,
2. jednostka rozliczeniowa dotycząca rodzaju przeprowadzanych remontów w nieruchomości,
3. okres realizacji planu robót remontowych,
4. wysokość przewidywanego dofinansowania przyznanego uchwałą Walnego Zgromadzenia dla członków Spółdzielni,
5. stan środków funduszu remontowego na początku każdego roku.

Roczny plan robót remontowych może podlegać ewentualnym korektom, które są wynikiem pilnych remontów oraz środków pieniężnych pozostałych z lat poprzednich. Korekta rocznego planu remontowego prowadzi zawsze do zmiany wysokości świadczenia na fundusz remontowy.

W przypadku konieczności wykonania remontów, których koszty mogą spowodować znaczny wzrost miesięcznego świadczenia na fundusz remontowy nieruchomości, zakres tych robót oraz konieczność ich wykonania powinny być konsultowane przez zarząd spółdzielni mieszkaniowej z mieszkańcami nieruchomości. Wyniki konsultacji powinny być przedstawione Radzie Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej, która podejmie stosowną decyzję w formie uchwały.

W przypadku, gdy wydatki na remonty przekraczają budżet funduszu remontowego, Rada Nadzorcza może podjąć decyzję o zwiększeniu wysokości świadczenia na fundusz remontowy.

Co stanowi mienie spółdzielni mieszkaniowej?

W myśl Art. 40 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, mienie spółdzielni mieszkaniowej stanowią:

1. nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo – kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami;
2. nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli,
3. nieruchomości niezabudowane.

Koszty utrzymania mienia spółdzielni mieszkaniowej obciążają:

• członków spółdzielni mieszkaniowej, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokalu,
• osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali,
• członków spółdzielni będących właścicielami lokali.

Właściciele lokali, którzy nie są członkami spółdzielni mieszkaniowej, nie ponoszą kosztów utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni mieszkaniowej.

Utrzymywanie części nieruchomości przeznaczonych do użytku wspólnego

Części wspólne nieruchomości – budynku to grunt oraz części budynku, które znajdują się poza obrębem mieszkania i służą wszystkim mieszkańcom danej nieruchomości.

Zasadą jest, że każdy właściciel bądź osoba posiadająca prawo do danego lokalu, mają jednakowe prawo do korzystania z części wspólnej nieruchomości niezależnie od wielkości swojego udziału w nieruchomości. Jedynym ograniczeniem w użytkowaniu części wspólnej jest korzystanie z tej części w sposób nieograniczający korzystania z niej przez pozostałych współwłaścicieli. Powyższa zasada jest zgodna z treścią Art. 206 Kodeksu cywilnego, który mówi, że:

„każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Koszty utrzymania części nieruchomości przeznaczonych do użytku wspólnego obejmują w szczególności:

• wydatki na bieżącą konserwację i remonty,
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne,
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Koszty bieżącego utrzymania i remontów części wspólnych mogą pochodzić z pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej (np. najem części wspólnej nieruchomości z jej przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej).

W przypadku, gdy pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej nie pokrywają kosztów utrzymania i remontów części wspólnych nieruchomości, koszty te pokrywane są przez mieszkańców w wysokości równej ich udziałom w nieruchomości. W partycypacji kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni mieszkaniowej uczestniczą również właściciele nieruchomości niebędący członkami spółdzielni. Osoby te, nie ponoszą natomiast żadnych kosztów związanych z utrzymaniem innych nieruchomości należących do spółdzielni mieszkaniowej.

Przeczytaj również: Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.