Prawie wszystkie kredyty hipoteczne zostały udzielone według zmiennej stawki. Oznacza to, że kredytobiorcy muszą śledzić zmiany w warunkach rynkowych, które właśnie mają miejsce teraz. Jeżeli stopy procentowe zostaną podwyższone, to wzrośnie także WIBOR®, na którym jest oparte oprocentowanie zobowiązania. Bank ponownie odczyta tę stawkę bazową (w określonym przez siebie terminie) i od kolejnej raty trzeba będzie płacić więcej.

Podwyżka stóp procentowych a wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych

Przez ostatnie półtora roku żyliśmy w środowisku rekordowo niskich stóp procentowych, bo główna stawka została obniżona do 0,1%. Zyskiwali na tym posiadacze kredytów hipotecznych, bo mogli liczyć na rekordowo tanie finansowanie.

Jednak podnosząca się gospodarka po okresowych lockdownach oraz szalejąca inflacja sprawiły, że podwyżka stóp procentowych w Polsce stała się koniecznością.  Stopy procentowe zostały kilkukrotnie podniesione i główna stawka wynosi teraz 4,50%.

Warto jednak przypomnieć, że taki ruch Rady Polityki Pieniężnej nie wiąże się z tym, że już od następnego miesiąca trzeba się przygotować na zapłatę wyższej raty. Zależy to od tego, jak często bank aktualizuje stawkę WIBOR®, na której opiera oprocentowanie zobowiązania.

Składnikiem oprocentowania jest również stała marża banku, która nie zmienia się przez cały okres umowy, jeżeli dotrzymujesz jej warunków.

Na czym polega stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Od połowy tego roku według Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego każdy bank musi mieć swojej ofercie także kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym.

Jednak trzeba mieć świadomość, że to nie oznacza, że przez cały okres finansowania nie zmieni się rata kredytu hipotecznego. Oprocentowanie stałe obowiązuje tylko przez umówiony czas (najczęściej jest to 5 lat, a Alior Banku i Credit Agricole 7 lat, natomiasr w BNP Paribas 10 lat). Później bank weryfikuje aktualny WIBOR® i zmienia oprocentowanie, a w konsekwencji ratę. Wtedy możesz albo pozostać na stałej stawce na nowych warunkach, albo zmienić ją na zmienną.

Oczywiście przez te 5 – 10 lat mamy gwarancję, że ona się nie zmieni. Nie ma jednak nic za darmo. Za to, że bank przez te kilka lat przejmie na siebie ryzyko zmian na rynku trzeba będzie zapłacić. Produkty ze stałą stawką są droższe niż te ze zmienną. O ile?

Kredyt hipoteczny stałe oprocentowanie – o ile będzie droższy od tego ze zmiennym?

Porównajmy kilka ofert banków na kredyt hipoteczny w kwocie 480 tys. zł na 25 lat na zakup nieruchomości wartej 600 tys. zł.

Kredyt hipoteczny – oprocentowanie stałe czy zmienne? Co się teraz bardziej opłaca?

Oprocentowanie zmienne jest korzystne w dobie niskich stóp procentowych albo z perspektywą na to, że zostaną obniżone. Wtedy zyskujesz na zmianach rynkowych. Jeśli jednak stopy wzrosną, to gdy wybierzesz zmieniającą się stawkę, zyskuje bank, a Ty zapłacisz więcej.

Przy podwyższych założeniach i obecnych warunkach do banku przy oprocentowaniu stałym trzeba oddać kilkadziesiąt tysięcy więcej, więc wciąż niezmienna stawka będzie oczywiście sumarycznie droższa. Jednak eksperci prognozują, że stopy procentowe wciąż będą rosły, więc gdy teraz podpiszesz umowę na oprocentowanie stałe, to zablokujesz podwyżkę rat przez następne 5 – 10 lat. Jeśli więc RPP dalej będzie zacieśniać politykę pieniężną, to różnica między stawką zmienną a stałą będzie się zmniejszać, a Ty będziesz zyskiwać.

Zobacz, że różnice w racie są relatywnie niewielkie, więc moim zdaniem warto zdecydować się na stawką stałą i zapewnić sobie spokój, nawet gdy koszt kredytu będzie wyższy. Stałą ratę łatwiej wpasować do domowego budżetu i nie musisz się stresować każdym kolejnym posiedzeniem RPP.

Pamiętaj, że po upływie umówionego okresu stałego oprocentowania zawsze możesz przejść na zmienne, jeżeli warunki rynkowe będą bardziej sprzyjające kredytobiorcom.