W polskim systemie prawnym, ochrona prawa własności nieruchomości stanowi istotny element. Głównym akt prawny gwarantującym tę ochronę jest Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej, która stanowi:

„Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia” (Art. 21.1), a „Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem” (Art. 21.2).

W polskim społeczeństwie, prawo własności cieszy się także szerokim uznaniem. Dlatego może być trudne zrozumienie potrzeby istnienia przepisów prawnych, które gwarantują ochronę nabywcy nieruchomości, jeśli nie jest on wpisany jako właściciel w księdze wieczystej.

Jednym z instrumentów prawnych, które chronią nabywcę nieruchomości, jest instytucja rękojmi wiary publicznej.

Rękojmia wiary publicznej a stan prawny nieruchomości

W definicji rękojmi wiary publicznej natrafiamy w przepisach zawartych w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dziennik Ustaw z 2016 roku, pozycja 790). W artykule 5 tej ustawy znajdujemy zapis:

„w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej)”.

Pojęcie stanu prawnego nieruchomości, które jest zawarte w księdze wieczystej, odnosi się do obowiązującego stanu praw nieruchomości, jak zapisany w księdze wieczystej w dniu dokonania transakcji.

Innymi słowy, w przypadku nabywania nieruchomości (z dobrymi intencjami) od osoby, która figuruje jako właściciel w księdze wieczystej, stajemy się faktycznymi właścicielami tej nieruchomości, nawet jeśli ta osoba nie jest właścicielem w rzeczywistości. Możemy wówczas żądać przekazania nieruchomości od faktycznego właściciela (który nie jest ujęty w księdze wieczystej).

Aby zastosować rękojmie wiary publicznej, konieczne jest stwierdzenie rozbieżności między stanem prawnym nieruchomości zapisanym w księdze wieczystej a jej faktycznym stanem, zgodnie z artykułem 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym

Najczęściej rozbieżności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem praw nieruchomości występują w sytuacjach, w których pewne zmiany stanu prawnego nie zostały uwzględnione w księdze wieczystej z różnych przyczyn.

Przykłady takich zmian stanu prawnego obejmują:

1. Przeprowadzanie transakcji nieruchomościami bez rejestracji nowego właściciela w księdze wieczystej, co jest określane jako „pozaksięgowy obrót nieruchomościami”.
2. Nabycie nieruchomości tylko przez jednego z małżonków, pomimo że majątek małżonków jest wspólny.
3. Śmierć osoby figurowującej jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej.
4. Połączenie spółek handlowych, które wpływa na stan praw nieruchomości.
5. Nabycie prawa użytkowania nieruchomości.
6. Ustanowienie służebności osobistej lub gruntowej na danej nieruchomości.
7. Wygaśnięcie hipoteki w wyniku spłaty zadłużenia.

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zasada rękojmi wiary publicznej w kontekście ksiąg wieczystych została inkorporowana do ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece z celem zwiększenia pewności nabywcy co do stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w tych księgach.

Księgi wieczyste stanowią publiczny rejestr służący do ustalania stanu prawnego nieruchomości, co jest istotne w kontekście legalnych transakcji dotyczących nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma na celu ochronę uczciwych nabywców, którzy niekoniecznie posiadają biegłą wiedzę w zakresie interpretacji zapisów zawartych w księdze wieczystej, i opiera się na zaufaniu do tych rejestrów.

Według Stanisława Rudnickiego, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych umożliwia nabycie własności lub innego prawa rzeczowego od osoby, która w księdze wieczystej jest ujęta jako uprawniona, chociaż nie jest faktycznie do tego uprawniona.

Warto podkreślić, że zasada rękojmi wiary publicznej dotyczy praw zarejestrowanych w księdze wieczystej, a nie informacji wynikających z innych dokumentów.

Nabycie prawa własności w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Aby można było skorzystać z rękojmi wiary publicznej w kontekście ksiąg wieczystych i nabycia prawa własności, konieczne jest spełnienie poniższych warunków:

1. Osoba, której zbywana nieruchomość została ujawniona w księdze wieczystej, nie jest uprawniona do dokonywania rozporządzeń dotyczących tej nieruchomości.
2. Nabycie nieruchomości musi odbyć się za pośrednictwem aktu notarialnego.
3. Czynność nabycia nieruchomości musi być odpłatna, ponieważ rękojmia wiary publicznej nie dotyczy nabywcy, który staje się właścicielem nieruchomości w wyniku darowizny.
4. Nabywca nieruchomości musi działać w dobrej wierze, czyli z przekonaniem o legalności transakcji.
5. Księga wieczysta nie może zawierać wpisów wyłączających rękojmię wiary publicznej, takie jak ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r., rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa w przypadku:

• Praw obciążających nieruchomość na mocy ustawy, niezależnie od wpisu.
• Prawa dożywocia.
• Służebności ustanowionych na mocy decyzji organu administracji państwowej.
• Służebności drogi koniecznej lub tych, które wynikają z przekroczenia granicy w trakcie budowy budynku lub innego urządzenia.
• Służebności przesyłu.

W tych sytuacjach, pomimo braku ich ujawnienia w księdze wieczystej, rękojmia wiary publicznej nie wyłącza tych praw, co oznacza, że przyszły nabywca zostaje obciążony tymi prawami i służebnościami, jak wskazuje Ewa Bałan-Gonciarz oraz Helena Ciepła.

Warto podkreślić, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zostaje zawieszona w przypadku, gdy wzmianka lub ostrzeżenie zostaną usunięte z księgi wieczystej.

Przeczytaj: Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Zastosowanie rękojmi wiary publicznej w praktyce

Rękojmia wiary publicznej znajduje zastosowanie w następujących sytuacjach praktycznych:

1. Nabycie prawa własności nieruchomości w dobrej wierze od osoby, która nie jest uprawniona do dokonywania takiej transakcji.
2. Nabycie prawa użytkowania wieczystego w dobrej wierze od osoby, która nie jest właściwie uprawniona do takiego rozporządzenia.
3. Nabycie ograniczonego prawa rzeczowego, takiego jak hipoteka, w dobrej wierze od osoby, która nie jest uprawniona do udzielania takiego prawa.
4. Nabycie prawa własności lub użytkowania wieczystego w dobrej wierze, bez obciążeń ani ograniczeń.

Jednak rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest aktywna, jeśli nieruchomość podlegająca transakcji:

1. Nie posiada księgi wieczystej.
2. Księga wieczysta nie została utworzona.
3. Księga wieczysta uległa zniszczeniu.
4. Księga wieczysta zaginęła.
5. Księga wieczysta straciła ważność prawną.
6. Dla danej nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których figurować mogą różni właściciele.

Niniejsze opracowanie sporządzono w oparciu o „Ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych – Komentarz”. Stanisław Rudnicki, wydanie 6.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2016, poz. 790).