W jaki sposób nabywane jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?

Warunkiem uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest członkostwo w spółdzielni, które powstaje z chwilą zawarcia umowy nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wniesienia stosownego wkładu mieszkaniowego.

Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Umowa o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu powinna być zawarta, pod rygorem nieważności, w formie pisemnej.

W praktyce osoba ubiegającą się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wnosi wkład mieszkaniowy odpowiadający różnicy między kosztem budowy przypadającym na jej lokal, a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu (Art. 10 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych).

Zazwyczaj kwota wkładu, jaką musi uiścić zainteresowany spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania, wynosi 30% ceny mieszkania (spółdzielcze własnościowe – 100% kosztów budowy).
Właścicielem i zarządzającym budynkiem, w którym znajduje się mieszkanie lokatorskie jest spółdzielnia mieszkaniowa.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego:

• może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka,
• może należeć do jednej osoby albo do małżonków,
• podlega ochronie prawnej.

Przeczytaj: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego a prawo odrębnej własności

Co mieszkanie lokatorskie można: wynająć, sprzedać, dziedziczyć?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być przedmiotem wynajmu lub też może być oddane w bezpłatne używanie – pod warunkiem zachowania dotychczasowego sposobu korzystania z mieszkania. Każda zmiana sposobu korzystania z mieszkania wymaga zgody spółdzielni.

Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, członek obowiązany jest do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tej czynności.

Lokatorzy spółdzielczego prawa lokatorskiego mogą mieszkać w mieszkaniach lokatorskich, jednakże nie mogą ich sprzedać, darować ani tez podzielić.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie może być przedmiotem dziedziczenia. Dziedziczeniu podlega jednak wkład mieszkaniowy, który spółdzielnia w przypadku śmierci członka spółdzielni jest zobowiązana zwrócić członkowi rodziny zmarłego. Jeżeli prawo do lokalu przysługiwało wspólnie małżonkom, nie wygasa ono, lecz przechodzi na małżonka żyjącego. Jeśli małżonek nie był członkiem spółdzielni, przysługuje mu roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie może być ani podzielone, ani sprzedane. Jeśli mieszkanie jest częścią majątku wspólnego małżonków nie można po prostu zastosować podstawowych mechanizmów podziału majątku po rozwodzie. W sytuacji rozwodu konieczne jest przeniesienie prawa na jednego z małżonków, np. w drodze postępowania o podział majątku.

Czy można założyć księgę wieczystą dla mieszkania lokatorskiego?

Mieszkania lokatorskie są pozbawione możliwości założenia księgi wieczystej, co jednoznacznie wyklucza możliwość zaciągnięcia przez lokatora takiego mieszkania, kredytu hipotecznego.

Utrata spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – w jakiej sytuacji?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w niżej wymienionych sytuacjach:

• w przypadku zaległości w opłatach dotyczących pokrycia kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokalu, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu – za okres co najmniej 6 miesięcy,
• w przypadku rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

We wskazanych zdarzeniach, spółdzielnia może w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Jeżeli podstawą żądania orzeczenia o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest zaleganie z zapłatą w/w opłat, orzeczenie o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa nie może nastąpić przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację – przed sądem drugiej instancji członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty.

W przypadku, gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkom wspólnie, sąd może orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wobec jednego z małżonków albo wobec obojga małżonków.

W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Z wartości rynkowej lokalu spółdzielnia potrąca przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową lokalu, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu.

Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu, pomniejszoną o część zobowiązań spółdzielni związanych z budową przedmiotowego lokalu.

Przeczytaj: Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa – czym się różnią?

Czy mieszkanie lokatorskie można przekształcić w odrębną własność? Wykup mieszkania lokatorskiego

Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową,
2. spłaty zadłużenia z tytułu opłat (związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ten lokal).

Po spełnieniu powyższych wymagań, spółdzielnia mieszkaniowa w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, powinna zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny, tj. ze względu na brak księgi wieczystej nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe (Art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Przeczytaj: Mieszkania spółdzielcze na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, Rozdział 2. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami