Spółdzielnia mieszkaniowa

Spółdzielnia mieszkaniowa (SM) jest podmiotem gospodarczym działającym na podstawie ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi swoją działalność w oparciu o w/w ustawy oraz zarejestrowany statut.

Spółdzielnia mieszkaniowa jest dobrowolnym zrzeszeniem osób prowadzących działalność gospodarczą, polegającą na zaspokojeniu potrzeb członków spółdzielni posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości bądź spółdzielcze lokatorskie prawo do nieruchomości.

Spółdzielnia mieszkaniowa działa w oparciu o statut, który w swej treści zawiera m.in.:

1. oznaczenie nazwy z dodatkiem „spółdzielnia” lub „spółdzielczy” i podaniem jej siedziby,
2. przedmiot działalności spółdzielni oraz czas trwania, o ile założono ją na czas określony,
3. wysokość wpisowego oraz wysokość i ilość udziałów, które członek obowiązany jest zadeklarować, terminy wnoszenia i zwrotu,
4. prawa i obowiązki członków;
5. zasady i tryb przyjmowania członków, wypowiadania członkostwa, wykreślania i wykluczania członków;
6. zasady zwoływania walnych zgromadzeń, obradowania na nich i podejmowania uchwał;
7. zasady i tryb wyboru oraz odwoływania członków organów spółdzielni;
8. zasady podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) oraz pokrywania strat spółdzielni.

Ponadto statut obejmuje postanowienia, wymagane w przepisach ustawy Prawo spółdzielcze. Spółdzielnia mieszkaniowa podlega obowiązkowi wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS). Z chwilą wpisania spółdzielni do KRS, spółdzielnia nabywa osobowość prawną.

Spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym działającym na zasadach demokratycznych, co oznacza, że może nią rządzić każdy, kto do niej należy i posiada prawo spółdzielcze.
Spółdzielnia mieszkaniowa zarządza nieruchomościami, które stanowią jej mienie.
Spółdzielnia mieszkaniowa może również zarządzać mieniem innej osoby na zasadzie umowy zawartej z właścicielem ten nieruchomości.
Spółdzielnia mieszkaniowa działa w oparciu o środki finansowe pochodzące ze składek członków spółdzielni.
Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali.

Zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r., o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2018 r. poz. 845) przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowych może być:

1. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych;
2. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych;
3. budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów;
4. udzielanie pomocy członkom w budowaniu przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych;
5. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Prawa i obowiązki mieszkańców spółdzielni mieszkaniowej

Członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych, której przysługuje:

1. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;
2. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
3. roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
4. roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą własności”;

lub osoba będąca założycielem spółdzielni, jak również osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu.

Członkowie spółdzielni, którym przysługują:

• spółdzielcze prawa do lokali,
• spółdzielcze własnościowe prawa do lokali,

są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych.

Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.

Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi.
Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z działalności kulturalno oświatowej na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.

W odróżnieniu od wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielnia mieszkaniowa może prowadzić własną działalność gospodarczą. Uzyskane pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej, spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Spółdzielnia mieszkaniowa tworzy fundusz remontowy. Obowiązek świadczenia na fundusz remontowy dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Zasób mieszkaniowy spółdzielni mieszkaniowej tworzy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Przeczytaj: Fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Nabywając spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego należy mieć na uwadze, że mieszkanie to będzie nadal własnością spółdzielni mieszkaniowej.

Zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia zawierając umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest to prawo, lokal mieszkalny do używania, co oznacza, że lokal nie jest własnością osoby zawierającej umowę lecz spółdzielni.

Osoba, która podpisała umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i wniosła określony wkład mieszkaniowy zobowiązuje się również do uiszczania opłaty określonej w ustawie i w statucie spółdzielni.

W myśl ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem:

• niezbywalnym tzn. nie można go sprzedać bez porozumienia i zgody spółdzielni mieszkaniowej,
• nie jest prawem dziedzicznym, tzn. nie przechodzi na spadkobierców, nie można przekazać go w spadku,
• nie można zabezpieczyć na nim kredytu,
• nie podlega egzekucji.

W przypadku zadłużenia właściciela mieszkania o statusie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wierzyciel może dochodzić swoich praw poprzez zajęcie wkładu wniesionego przez członka spółdzielni, ale dopiero wówczas, gdy niemożliwa jest egzekucja z innych składników i praw majątkowych dłużnika.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego podlega ochronie prawnej tak jak własność.

Lokal o statusie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego może być wynajmowany lub oddawany w bezpłatne używanie, przy czym czynność ta nie wymaga zgody spółdzielni chyba, że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa. Spółdzielnia może w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w przypadku:

• zaległości z zapłatą opłat za okres, co najmniej 6 miesięcy,
• rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
• niewłaściwego zachowania osoby, czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej, uciążliwym.

W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia może sprzedać przedmiotowy lokal w ramach publicznego przetargu na ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu jest wpłata wartości rynkowej lokalu.

W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową oraz ewentualnego zadłużenia wobec spółdzielni.

Przeniesienie własności lokalu może się przedłużyć w przypadku, gdy nieruchomość, w której znajduje się lokal mieszkalny posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu Art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy.

Przeczytaj: Mieszkania spółdzielcze na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego – ograniczone prawo rzeczowe

W odróżnieniu od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem:

• zbywalnym, co oznacza, że mieszkanie o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego można sprzedać,
• przechodzi na spadkobierców, jest dziedziczne,
• podlega egzekucji,
• można zaciągnąć kredyt hipoteczny.

W przypadku chęci sprzedaży lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszalnego wymagane jest uzyskanie odpowiedniego zaświadczenia od spółdzielni mieszkaniowej.
Z dniem 31 lipca 2007 r., tj. z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, nie można ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo to przysługuje jedynie osobom, które przed wejściem w życie w/w ustawy nabyły to prawo.

Przeczytaj: Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Instytucja wspólnoty mieszkaniowej jest dość młoda. Pierwsze wspólnoty mieszkaniowe pojawiły się w Polsce w 1995 roku, tuż po wejściu w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali.
Przepisy ustawy o własności lokali zostały wprowadzone jako uszczegółowienie przepisów o współwłasności, ujętych w Art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
Ustawa w swej treści określa zasady ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali, prawa i obowiązki właścicieli oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej staje się każdy właściciel lokalu, który nabył prawo do danego lokalu na podstawie aktu notarialnego określającego prawa i obowiązki wynikające z posiadania tego aktu. W wyniku wyodrębnienia lokalu(li) i w obszarze budynku powstają dwie nieruchomości, z których każda posiada odrębną księgę wieczystą. Wyodrębnieniu może podlegać zarówno lokal mieszkalny, jak i lokal o innym przeznaczeniu, który uzyskał status prawny, jako przedmiot odrębnej własności (własność).

W odróżnieniu od spółdzielni mieszkaniowej wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej ani też nie jest podmiotem gospodarczym, posiada natomiast zdolność prawną i zdolność sądową:

• zdolność sądowa umożliwia wspólnocie mieszkaniowej możliwość pozywania i bycia pozywaną;
• zdolność prawna pozwala na dysponowanie środkami należącymi do wspólnoty mieszkaniowej oraz na zaciąganie kredytów przez wspólnotę.

Wspólnota mieszkaniowa jest sposobem zarządzania nieruchomością przez właścicieli lokali. Celem wspólnoty mieszkaniowej jest tworzenie podstaw prawnych do utrzymania i zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Organem reprezentującym wspólnotę mieszkaniową jest zarząd wspólnoty. Zarząd wspólnoty jest powoływany przez właścicieli lokali wówczas, gdy liczba wyodrębnionych lokali jest większa od trzech (cztery i powyżej). Zarząd reprezentujący wspólnotę mieszkaniową posiada swoją nazwę oraz siedzibę. Wspólnota mieszkaniowa posiada nadany NIP i REGON. Wspólnota mieszkaniowa jest płatnikiem podatku dochodowego od dochodów innych niż zaliczki właścicieli lokali. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

W przypadku, gdy liczba wyodrębnionych lokali jest mniejsza niż cztery, zarząd nieruchomości prowadzony jest w oparciu o przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 195-221.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu, zarząd podejmuje samodzielnie.

Czynności przekraczające zwykły zarząd, takie jak:

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
• nabycie nieruchomości;
• wytoczenie powództwa, o którym mowa w Art. 16;
• ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli, co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
• udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,

zarząd podejmuje po uchwale właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, jest obowiązany:

1. dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;
2. składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
3. zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali, co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Przeczytaj: Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej

Prawa i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Prawa i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. oraz przepisy o współwłasności zawarte w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z w/w przepisami właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z części wspólnej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zwiększenie obciążenia w zakresie utrzymania części wspólnych nieruchomości może nastąpić tylko po przyjęciu uchwały właścicieli lokali uzasadnionej sposobem korzystania z tych lokali.

Właściciel lokalu jest zobowiązany:

• ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu,
• utrzymywać swój lokal w należytym stanie,
• przestrzegać porządku domowego,
• uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
• korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. 

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Oznacza to, że w pierwszej kolejności wierzyciele powinni zaspokoić swoje roszczenia z majątku wspólnoty mieszkaniowej. Inna sytuacja wystąpi, gdy np. zarząd przyczynił się do powstania szkody (umyślnie lub nieumyślnie), wówczas można się liczyć z odpowiedzialnością odszkodowawczą ze strony członków zarządu.

W sprawach sądowych wspólnota może pozywać właścicieli, a właściciele wspólnotę. Organem nadrzędnym nad wspólnotą jest sąd powszechny. Sąd powszechny rozstrzyga sprawy sporne pomiędzy wspólnotą, a właścicielem w trybie nieprocesowym i na posiedzeniu niejawnym.

Inne obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa wykonuje swoje obowiązku zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a w szczególności zgodnie z takim prawem jak:

• prawo budowlane – w zakresie którego wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek prowadzenia dokumentacji budowlanej oraz dokonywania przeglądu budynku;
• ustawa o rachunkowości – powadzenie księgowości i rozliczeń przez rachunek bankowy, co wymaga uzyskania NIP, wypełniania CIT;
• ustawy o statystyce publicznej – uzyskanie REGON, sprawozdawczość;
• inne prawa, w tym lokalne takie jak zawieranie umów na wywóz śmieci, dozorowanie, sprzątanie, usuwanie śniegu i itp.

Zarząd wspólnoty powinien być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej.

Przeczytaj: Mieszkanie z przetargu lub licytacji – jak tanio kupić nieruchomość?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze.
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.