Potwierdzeniem braku definicji tytułu prawnego do nieruchomości jest między innymi uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt II SA/Ol, 100/2011, w którym można znaleźć następujące sformułowanie:

„Mając na uwadze brak legalnej definicji pojęcia „tytuł prawny do lokalu mieszkalnego lub domu” i opierając się jedynie na dorobku doktryny i judykatury należy stwierdzić, że tytuł prawny posiadają zarówno właściciele, najemcy, jak również osoby korzystające z mieszkania czy domu na podstawie użyczenia, np. zamieszkując u rodziców, rodzeństwa, czy też nawet osób obcych.

W świetle takich ustaleń należałoby przyjąć, że jedynie osoby zamieszkujące w lokalu mieszkalnym lub domu wbrew obowiązującym przepisom lub woli właścicieli nieruchomości (tzw. dzicy lokatorzy) nie posiadają tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego lub domu”.

Z powyższego wynika, iż tytuł prawny do nieruchomości nie ogranicza się wyłącznie do posiadania prawa własności, użytkowania wieczystego, najmu czy dzierżawy. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, tytuł prawny do nieruchomości przysługuje również osobom, które są najemcami lokalu lub korzystają z niego na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 kwietnia 2005 r., sygn. akt II CK 655/2004, Monitor Prawniczy 2005/10 str. 479), gdzie stwierdzono:

„Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów przez lokatora należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Nie powinno ulegać wątpliwości, że chodzi tu o każdy tytuł do władania lokalem, w tym także taki, którego źródłem jest uprawnienie o charakterze obligacyjnym”.

Uprawnienia do korzystania z lokalu unormowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.).

Rodzaje tytułów prawnych do nieruchomości i ich skutki prawne

W Polsce najczęściej występującymi tytułami prawnymi do nieruchomości są:

1. prawo własności,
2. prawo użytkowania wieczystego,
3. współwłasność,
4. najem,
5. podnajem,
6. dzierżawa,
7. prawo dożywocia,
8. użytkowanie,
9. użyczenie,
10. służebność gruntowa,
11. służebność mieszkania.

Poniżej omawiamy wybrane z nich.

Prawo własności

Prawo własności zajmuje najwyższą pozycję w hierarchii norm dotyczących nieruchomości. Definicja tego prawa jest zawarta w artykule 144 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, w ramach ograniczeń określonych przez ustawodawstwo oraz zasady współżycia społecznego, właściciel ma prawo do korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. W szczególności właściciel może czerpać pożytki oraz inne dochody z przedmiotu własności. W tych samych granicach, właściciel nieruchomości ma prawo do dysponowania rzeczą. Dokumentem potwierdzającym prawo własności może być akt notarialny lub pełny odpis z księgi wieczystej. Właścicielstwo jest wpisane w Dziale II księgi wieczystej, zatytułowanym „Własność” (rubryka 2.2).
Źródło: Ekw. ms.gov.pl – Prawo własności jako tytuł prawny do nieruchomości. Przykład wpisu w księdze wieczystej.

Współwłasność

Definicje związane z prawem współwłasności znajdują się w artykule 195 Kodeksu cywilnego, uchwalonego w dniu 23 kwietnia 1964 roku. Przepis ten zaznacza, że ta sama rzecz może być przedmiotem niepodzielnej własności kilku osób (współwłasność). Oznacza to, że współwłasność odnosi się wyłącznie do jednego obiektu, który nie może być podzielony, a każdy współwłaściciel ma prawo do korzystania z tej rzeczy w granicach przysługujących mu uprawnień.

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do współposiadania wspólnej rzeczy oraz do jej użytkowania w zakresie, który nie narusza praw innych współwłaścicieli do posiadania i korzystania z tej rzeczy (art. 206 k.c.). Dochody oraz inne przychody z rzeczy wspólnej przysługują współwłaścicielom proporcjonalnie do wielkości ich udziałów; w analogiczny sposób współwłaściciele są zobowiązani do pokrywania wydatków i obciążeń związanych z rzeczą wspólną (art. 207 k.c.). Informacje dotyczące prawa współwłasności są zawarte w księdze wieczystej, w Dziale II „Własność”. Dane dotyczące współwłaścicieli wpisywane są w rubryce 2.2 tego działu. Współwłasność powstaje w wyniku określonych zdarzeń prawnych, takich jak dziedziczenie, zawarcie małżeństwa, utworzenie spółki cywilnej, orzeczenie sądu, czynność prawna oraz inne okoliczności.

Najem

Prawo najmu powstaje w wyniku zawarcia umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości, określanym jako wynajmujący, a osobą wynajmującą, czyli najemcą. Dokumentem, który stanowi podstawę powstania prawa najmu, jest umowa najmu.

Definicja umowy najmu została określona w artykule 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wynajmujący zobowiązuje się do udostępnienia najemcy przedmiotu do użytkowania na czas określony lub nieokreślony, natomiast najemca zobowiązuje się do uiszczania wynajmującemu ustalonego czynszu. Umowa najmu nieruchomości lub lokalu na okres dłuższy niż rok powinna zostać sporządzona w formie pisemnej. W przypadku nieprzestrzegania tej formy umowa uznawana jest za zawartą na czas nieokreślony.

Umowa najmu, która została zawarta na okres przekraczający dziesięć lat, po upływie tego terminu jest traktowana jako umowa zawarta na czas nieokreślony. W przypadku zbycia wynajmowanej nieruchomości w trakcie trwania najmu, nabywca przejmuje prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu, zastępując dotychczasowego właściciela; ma jednak prawo wypowiedzieć umowę najmu, zachowując ustawowe terminy wypowiedzenia. Nabywca nie ma jednakże tego prawa, jeśli umowa najmu została sporządzona w formie pisemnej na czas określony oraz z datą pewną, a wynajmowana rzecz została przekazana najemcy.

W przypadku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu wstępują: małżonek, który nie jest współnajemcą lokalu, dzieci najemcy oraz jego współmałżonka, a także inne osoby, które były zobowiązane przez najemcę do świadczeń.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym § 2 art. 691, osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeśli mieszkały z najemcą w tym lokalu na stałe do chwili jego śmierci.

Małżonkowie są uznawani za najemców lokalu, niezależnie od relacji majątkowych, jeśli umowa najmu lokalu przeznaczonego do zaspokojenia potrzeb mieszkalnych ich rodziny została zawarta w trakcie trwania małżeństwa. W przypadku, gdy pomiędzy małżonkami obowiązuje rozdzielność majątkowa lub rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków, zastosowanie mają odpowiednie przepisy dotyczące wspólności ustawowej (art. 6801 § 1 k.c.).

Prawo najmu może być ujawnione w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Wpis prawa najmu do księgi wieczystej zabezpiecza stosunek najmu, szczególnie przed skutkami zbycia nieruchomości w trakcie obowiązywania umowy najmu. Należy jednak podkreślić, że wpis umowy najmu do księgi wieczystej nie wyłącza możliwości jej zbycia przez dotychczasowego właściciela.

Podnajem

Prawo do podnajmu jest uregulowane w artykule 668 § 1 kodeksu cywilnego, który stwierdza, iż najemca ma prawo przekazać przedmiot najmu w całości lub częściowo osobie trzeciej w celu nieodpłatnego użytkowania lub podnajmu, pod warunkiem, że umowa najmu nie zawiera zakazu w tym zakresie.

W sytuacji, gdy przedmiot zostanie przekazany osobie trzeciej, zarówno najemca, jak i ta osoba będą ponosić odpowiedzialność przed wynajmującym za zapewnienie, że przedmiot najmu będzie wykorzystywany zgodnie z zobowiązaniami wynikającymi z umowy najmu.

Dzierżawa

Prawo dzierżawy zostało określone w artykule 693. § 1. Kodeksu cywilnego. Na mocy umowy dzierżawy, wydzierżawiający zobowiązuje się do przekazania dzierżawcy przedmiotu do użytkowania oraz do czerpania z niego pożytków na czas określony bądź nieokreślony, podczas gdy dzierżawca zobowiązuje się do uiszczania ustalonego czynszu na rzecz wydzierżawiającego.

Podstawą prawną dla nieruchomości oddanej w dzierżawę jest umowa dzierżawy, która musi być potwierdzona notarialnie. Zgodnie z artykułem 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, prawo dzierżawy jest ujawniane w treści księgi wieczystej.

Użyczenie

Zgodnie z postanowieniami umowy użyczenia, użyczający zobowiązuje się do umożliwienia biorącemu, na czas określony lub nieokreślony, nieodpłatnego korzystania z rzeczy przekazanej w tym celu (art. 710 k.c.). Po zakończeniu umowy biorący ma obowiązek zwrócić użyczającemu przedmiot w stanie niepogorszonym, nie ponosząc jednak odpowiedzialności za naturalne zużycie wynikające z prawidłowego użytkowania. W sytuacji, gdy biorący powierzył rzecz innej osobie, obowiązek ten również spoczywa na tej osobie. Podstawą prawną do nieruchomości przekazanej w użyczenie jest umowa użyczenia, która powinna być potwierdzona podpisem notarialnym.

Dożywocie

Umowa dożywocia jest regulowana przez artykuł 908 § 1 kodeksu cywilnego, który określa, że w sytuacji, gdy nabywca zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (umowa dożywocia), w przypadku braku innych ustaleń, zobowiązany jest przyjąć zbywcę jako domownika oraz zapewnić mu wyżywienie, odzież, dach nad głową, oświetlenie, opał, a także udzielić mu odpowiedniej pomocy oraz opieki w razie choroby. Ponadto, nabywca zobowiązany jest zorganizować pochówek zgodny z lokalnymi zwyczajami, pokrywając związane z tym koszty.

Podstawą prawną nabycia nieruchomości na mocy umowy dożywocia jest umowa sporządzona w formie aktu notarialnego. Umowa ta jest następnie ujawniana w treści księgi wieczystej w jej Dziale III.

Z uwagi na fakt, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje dożywocia, co wynika z postanowień art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, istnieje możliwość, iż obciążenie to nie zostanie odnotowane w Dziale III księgi wieczystej. W celu uniknięcia nabycia nieruchomości obciążonej dożywociem, zaleca się dokładne zbadanie podstawy wpisu własności zamieszczonej w Dziale II – Własność. W przypadku stwierdzenia istnienia umowy dożywocia, należy zweryfikować, czy umowa ta uległa wygaśnięciu. Umowa dożywocia wygasa w wyniku śmierci dożywotnika lub poprzez złożenie przez niego oświadczenia o zrzeczeniu się tego prawa.

Użytkowanie – ograniczone prawo rzeczowe

Prawo użytkowania polega na możliwości obciążenia rzeczy prawem do jej użytkowania oraz czerpania z niej pożytków (art. 252 k.c.). Zakres prawa użytkowania może zostać ograniczony poprzez wyłączenie określonych pożytków związanych z daną rzeczą. Dopuszczalne jest także ograniczenie wykonywania użytkowania nieruchomości do jej wyznaczonej części.

Prawo to jest niezbywalne. Użytkowanie wygasa w przypadku jego niewykonywania przez okres dziesięciu lat (art. 256 k.c.).

Użytkownik zobowiązany jest do wykonywania swojego prawa w sposób zgodny z zasadami prawidłowego zarządzania. Tytułem prawnym do nieruchomości oddanej w użytkowanie jest akt notarialny (art. 158 w związku z art. 245 k.c. oraz art. 41 ust. 2 p.p.m.).

Służebność gruntowa

Służebność stanowi obciążenie jednej nieruchomości na rzecz innej.

Nieruchomość może być obciążona na korzyść właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) poprzez prawo, które polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej ma prawo do korzystania w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej, lub na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej jest ograniczony w podejmowaniu określonych działań wobec niej, bądź też na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej nie ma prawa do wykonywania pewnych uprawnień, które przysługują mu w odniesieniu do nieruchomości władnącej na podstawie przepisów dotyczących treści i wykonywania prawa własności (służebność gruntowa).

Celem służebności gruntowej może być wyłącznie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej wyznaczonej części.

Zakres służebności gruntowej oraz metody jej realizacji ustala się, w przypadku braku innych informacji, zgodnie z zasadami współżycia społecznego oraz z uwzględnieniem lokalnych zwyczajów. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w sposób, który minimalizuje utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości obciążonej, zgodnie z art. 288 Kodeksu cywilnego.

Podstawą prawną dla nieruchomości obciążonej służebnością gruntową jest umowa sporządzona w formie aktu notarialnego.

Służebność mieszkania

Nieruchomość może być obciążona na rzecz określonej osoby fizycznej prawem, które odpowiada charakterystyce służebności gruntowej (służebność osobista, Art. 296).

Przepisy dotyczące służebności gruntowych stosuje się odpowiednio do służebności osobistych, z zachowaniem postanowień zawartych w niniejszym rozdziale. Zakres służebności osobistej oraz sposób jej realizacji określa się, w przypadku braku innych wskazań, na podstawie indywidualnych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego oraz lokalnych zwyczajów. Służebność osobista wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Służebności osobiste nie mogą być przedmiotem zbycia. Przeniesienie uprawnienia do ich wykonywania również nie jest możliwe (art. 296 – 300 k.c.).

Osoba, która posiada służebność mieszkania, ma prawo do korzystania z pomieszczeń oraz urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców danego budynku, co wynika z artykułu 302 § 1 Kodeksu cywilnego. Osoba ta ma prawo przyjąć do mieszkania swojego małżonka oraz małoletnie dzieci. Przyjęcie innych osób jest dozwolone jedynie w przypadkach, gdy są one przez nią utrzymywane lub są niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Dzieci, które zostały przyjęte w charakterze małoletnich, mają prawo pozostać w mieszkaniu także po osiągnięciu pełnoletności.

Można ustalić, że po śmierci osoby uprawnionej służebność mieszkania będzie przysługiwać jej dzieciom, rodzicom oraz małżonkowi.

Służebności osobistej nie można nabyć w drodze zasiedzenia. Podstawą prawną do nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania jest umowa sporządzona w formie aktu notarialnego.

Służebność mieszkania nie powinna być mylona z dożywociem. W przypadku pierwszego z tych praw, nie istnieje obowiązek dbania o dobro osoby uprawnionej.

Prawo służebności mieszkania może być wpisane do Działu III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Spółdzielcze tytuły prawne do lokalu

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

Na podstawie umowy dotyczącej ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia zobowiązuje się do udostępnienia lokalu mieszkalnego do użytkowania osobie, na rzecz której to prawo zostało ustanowione. Osoba ta z kolei zobowiązuje się do wniesienia wkładu mieszkaniowego oraz do regulowania opłat określonych w przepisach ustawowych oraz w statucie spółdzielni (art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 200r. o spółdzielniach mieszkaniowych).

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni lub członka spółdzielni wraz z jego małżonkiem. Prawo to może zostać ustanowione w budynku, który jest własnością lub współwłasnością spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (ograniczone prawo rzeczowe)

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nabywa swoją moc w chwili zawarcia umowy pomiędzy spółdzielnią a jej członkiem. Spółdzielnia zobowiązuje się do przekazania lokalu członko­wi, natomiast członek zobowiązuje się do wniesienia wkładu budowlanego oraz do regulowania opłat określonych w przepisach ustawy oraz w statucie spółdzielni.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to prawo zbywalne, które przechodzi na spadkobierców i może podlegać egzekucji. Stanowi ono ograniczone prawo rzeczowe. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje również wkład budowlany. Do chwili wygaśnięcia tego prawa, zbycie samego wkładu jest nieważne.

Warto podkreślić, że po dniu 31 lipca 2007 roku ustanawianie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zostało zabronione. Istniejące na rynku prawa spółdzielcze są pozostałością po wcześniejszych regulacjach i świadczą o tym, że nie zostały one przekształcone w prawo własności.

Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego może być prowadzona księga wieczysta

Jakie dokumenty potwierdzają tytuł prawny do nieruchomości?

Tytuł prawny do nieruchomości potwierdzają takie dokumenty jak:

• odpis zupełny lub zwykły księgi wieczystej,
• odpis aktu notarialnego,
• umowa najmu,
• umowa dzierżawy,
• decyzja administracyjna czy postanowienia sądu,
• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej.

Odpis całkowity księgi wieczystej, który ilustruje bieżący stan wpisów w księdze oraz zawiera informacje dotyczące wniosków, skarg na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacji oraz skarg kasacyjnych, jak również dane o wszczęciu postępowań z urzędu, stanowi dokument potwierdzający ustalony stan prawny dotyczący nieruchomości. Termin ten odnosi się do stanu prawnego związanego z określoną nieruchomością.

Dział II księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy:

• uprawnionych z tytułu własności, wysokości ich udziałów lub rodzaju wspólności,
• wpisy dotyczące użytkowania wieczystego.

Podstawę prawną wpisu w Dziale II stanowią akty notarialne, orzeczenia sądu, decyzje administracyjne lub zaświadczenia.

Dział III księgi wieczystej jest przeznaczony na wpisy:

• ograniczonych praw rzeczowych (własność, użytkowanie wieczyste) z wyjątkiem hipoteki,
• prawa osobiste (prawo najmu, odkupu, pierwokupu, dożywocia),
• roszczenia z wyjątkiem hipotek (roszczenie o przeniesienie prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, roszczenia wynikające z określenia zarządu nieruchomością przez współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych, roszczenia współwłaścicieli wyłączającego uprawnienie do zniesienia współwłasności).

Podstawą dokonania wpisu do księgi wieczystej dotyczącego ograniczonych praw rzeczowych oraz roszczeń jest dokument zawierający oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu danego prawa lub wyrażenie zgody na wpis roszczenia. Tego rodzaju dokument powinien być sporządzony w formie pisemnej oraz opatrzony notarialnie poświadczonym podpisem (art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalej u.k.w.h.).

Choć ujawnienie praw osobistych i rzeczowych w Dziale III ma charakter deklaratywny, to dokonanie wpisu do księgi wieczystej nadaje tym prawom większą skuteczność w odniesieniu do przyszłych nabywców (art. 17 u.k.w.h.).

Księgi wieczyste stanowią dokumenty publiczne, co oznacza, że w toku postępowania nie można powoływać się na nieznajomość zawartości księgi wieczystej. W związku z tym, podnoszenie w postępowaniu zarzutu nieznajomości treści księgi wieczystej będzie uznawane za bezskuteczne.

Księgi wieczyste obok funkcji informacyjnych pełnią również funkcję materialno-prawną, co przejawia się m.in. w tym, że:

• domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym,
• domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje (art. 3, ust. 1,2 u.k.w.h.),
• w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, art. 5 u.k.w.h.),
• przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania (art. 4 u.k.w.h.).

Warunkiem powstania prawa rzeczowego takiego jak:

• użytkowanie wieczyste (art. 27 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami),
• odrębnej własności lokalu (art. 7 ust. 2 o własności lokali),
• ustanowienie hipoteki (art. 67 u.k.w.h.)

jest wpis do księgi wieczystej.

W odniesieniu do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, przepisy prawa nie nakładają obowiązku zakupu i prowadzenia księgi wieczystej. Prowadzenie takiej księgi jest uzależnione od decyzji właściciela tego prawa. W przypadku, gdy osoba ta nie złoży wniosku o utworzenie księgi wieczystej dla przysługującego jej prawa, może ono zostać ujawnione w Dziale III księgi wieczystej. Należy jednak podkreślić, że założenie oraz prowadzenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest możliwe jedynie w sytuacji, gdy spółdzielnia dysponuje prawem własności lub użytkowaniem wieczystym terenu, na którym usytuowany jest budynek.

Aby udokumentować prawo do nieruchomości, wystarczające będzie dostarczenie pełnego odpisu księgi wieczystej, który posiada status dokumentu urzędowego. W przypadku wystąpienia sporów lub braku księgi wieczystej dla danej nieruchomości, dokumentami potwierdzającymi prawo do nieruchomości będą te, które stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej, zgodnie z postanowieniami artykułów 31-34 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Zgodnie z regulacjami zawartymi w powyższych artykułach, wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu, którego podpis został poświadczony notarialnie, o ile przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentacji. Przepisy szczególne obejmują zarówno ustawę o księgach wieczystych i hipotece, jak i inne akty prawne.