Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek podczas zakupu nieruchomości, ważne jest dokładne zrozumienie zawartości księgi wieczystej. Dlatego konieczne jest ostrożne sprawdzenie, aby przypadkiem nie nabyć nieruchomości z „dożywotnikiem” i nie być zobligowanym do przestrzegania przepisów zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z Art. 908 – 916:

”nabywca w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

W polskim systemie prawnym, przepisy dotyczące prawa dożywocia traktują je jako kwestię osobistą. Zgodnie z artykułem 16.1. ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. regulującej kwestie ksiąg wieczystych i hipoteki, możliwe jest ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej.

Ustawodawca nie nakłada obowiązku ujawniania prawa dożywocia w księdze wieczystej, jedynie stanowi, że taka możliwość istnieje.

Ujawnienie prawa o dożywocie w księdze wieczystej

Ujawnienie prawa dożywocia dokonuje się poprzez zapis w sekcji III księgi wieczystej.

Sytuacje, w których nabywca nieruchomości nieświadomie zdobywa ją wraz z dożywotnikiem, mogą występować z powodu wcześniejszych przepisów dotyczących notariatu, które nie wymagały od notariuszy rejestrowania umów o prawie dożywocia w księdze wieczystej (dotyczy to umów sprzed 1991 roku). Ponadto przepisy kodeksu cywilnego nie nakazywały wprost uwzględniania umowy o dożywocie w księdze wieczystej.

Mimo że w wyjątkowych przypadkach istnieje możliwość zamiany prawa dożywocia na rentę lub rozwiązania umowy dożywocia, to te procedury mogą być czasochłonne i trwać przez wiele lat.

Współcześnie, notariusz, gdy tworzy akt notarialny zawierający wniosek o rejestrację w księdze wieczystej, jest zobowiązany niezwłocznie po jego sporządzeniu i podpisaniu, przesłać ten wniosek przez system teleinformatyczny do właściwego Sądu Rejonowego, który prowadzi daną księgę wieczystą (zgodnie z Artykułem 624 par. 1 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw). Po zarejestrowaniu wniosku o wpis w rejestrze ksiąg wieczystych, informacja o tym wniosku zostaje automatycznie uwzględniona w odpowiedniej sekcji księgi wieczystej.

Przeczytaj: Wzmianka w księdze wieczystej – co oznacza?

Sprzedaż nieruchomości z prawem dożywocia

Bezpośrednio przed zakupem nieruchomości lub nawet w trakcie procesu tworzenia aktu notarialnego, istnieje możliwość weryfikacji wpisów w księdze wieczystej, nie pomijając „wzmianki,” która informuje, że istnieje oczekujący na wpis wniosek w sądzie. Dlatego też zawartość księgi wieczystej może być przestarzała lub być podatna na zmiany w najbliższej przyszłości.

Jeśli księga wieczysta nieruchomości, którą planujemy nabyć, została utworzona przed 1991 rokiem, warto sprawdzić dokument określający podstawę nabycia tej nieruchomości przez sprzedawcę, tj. akt notarialny. W takim akcie notarialnym możemy natrafić na zapis dotyczący prawa dożywocia, o ile takowe istnieje.

W przypadku, gdy sprzedający zatai informację przed nabywcą o istnieniu prawa dożywocia na nieruchomości, nabywca ma możliwość odstąpić od umowy lub negocjować obniżenie ceny.

Nieruchomość obciążona prawem dożywocia może być sprzedawana, lecz samo prawo dożywocia jest niemożliwe do zbycia.

Osoba, która sprzedaje nieruchomość obciążoną prawem dożywocia, nie musi uzyskać zgody dożywotnika na transakcję. Prawo dożywocia pozostaje zawsze w posiadaniu bieżącego właściciela nieruchomości.

Przeczytaj: Umowa o dożywocie – notariusz, podatki i inne koszty

Prawo dożywocia a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Prawo dożywocia, będąc wyjątkowym rodzajem prawa, powstaje niezależnie od zapisu (zgodnie z Artykułem 908 Kodeksu cywilnego) i nawet w przypadku, gdy nie zostanie uwzględnione w księdze wieczystej, to nie może być naruszone w wyniku wiary publicznej, jaką cieszą się księgi wieczyste.

Zawarte informacje odnoszą się do przepisów ustawy regulującej księgi wieczyste i hipotekę, a mianowicie do Artykułu 7, który stanowi, że:

„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: 2) prawu dożywocia.”

W rezultacie, nabywca nieruchomości, na której ciąży prawo dożywocia, nie jest w stanie unikać odpowiedzialności i zobowiązań wynikających z tego prawa, argumentując, że jest chroniony przez wiarygodność publiczną ksiąg wieczystych, ponieważ w takiej sytuacji to zabezpieczenie nie ma zastosowania.

Zgodnie z wyjaśnieniem J.S. Piątkowskiego:

„nabywca nieruchomości obciążonej prawami wymienionymi w Art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece uzyska własność nieruchomości wraz ze wszystkimi tymi obciążeniami, choćby prawa te nie były ujawnione w księdze wieczystej.” (St. Rudnicki – Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych).

Nabywca nieruchomości, nie będzie więc zwolniony od obowiązku świadczenia z tytułu umowy dożywocia (Art. 908 k.c.).

Przeczytaj także: Dożywotnia służebność mieszkania a rachunki

Podstawa opracowania:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
3. Stanisław Rudnicki, „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz”.