Marża to nic innego jak rzeczywisty zysk dla banku za udzielenie zobowiązania finansowego. Razem ze stopą procentową wlicza się do oprocentowania kredytu hipotecznego, czyli głównego kosztu kredytu. Co wpływa na wysokość marży i czy można negocjować jej wartość? Odpowiadamy!

Z czego składa się kredyt – podstawowe informacje

Kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie finansowe udzielane na konkretny cel – zakup nieruchomości lub inwestycję budowlaną, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz kredytodawcy.

Dla wielu osób zaciągnięcie takiego kredytu to jedyna szansa, by spełnić marzenie o własnym mieszkaniu. Dlatego niektórzy podekscytowani pozytywną decyzją kredytową zapominają dokładnie przyjrzeć się czynnikom składającym się na koszt kredytu hipotecznego. A tych jest znacznie więcej niż tylko oprocentowanie.

Całkowity koszt kredytu hipotecznego kształtują takie parametry jak:

• oprocentowanie;
• prowizja;
• marża;
• opłaty dodatkowe (np. ubezpieczenie kredytu hipotecznego czy opłaty za prowadzenie konta).

Przekonajmy się teraz, co to są za opłaty. Najważniejsze z punktu widzenia każdego kredytobiorcy jest oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Oprocentowanie jest to suma stałej marży banku oraz zmiennej stopy procentowej (najczęściej WIBOR(R) 3M lub WIBOR(R) 6M). O ile wysokość marży bank ustala samodzielnie, to na wysokość stawki bazowej nie ma on wpływu, gdyż zależy ona od stopy referencyjnej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej.

Wysokość oprocentowania może się różnić w zależności od banku. Co istotne, parametr ten nie uwzględnia dodatkowych opłat, dlatego tak ważne jest, aby wybierając najtańszą ofertę kredytu nie sugerować się wyłącznie nim, a Rzeczywistą Roczną Stopą Oprocentowania, która obrazuje realny koszt kredytu.

Prowizja z kolei jest jednorazową opłatą pobieraną przez bank, która podlega indywidualnym negocjacjom. Jej wysokość ustalana jest jako procent od kwoty kredytu. Pozostaje jeszcze kwestia opłat dodatkowych. Nie zawsze muszą się one pojawić, banki bowiem nie mogą uzależniać decyzji kredytowej od tego, czy np. klient otworzy u nich konto osobiste. Ale za to mogą oferować korzystniejsze warunki kredytowania, jeśli tylko klient zdecyduje się przystać na ich propozycje i skorzystać z wybranego produktu bankowego. Wtedy do całkowitego kosztu kredytu trzeba doliczyć jeszcze stosowną opłatę.

Co to jest marża kredytu?

Marża jest to część oprocentowania kredytu. Jest wartością ustalaną przez bank, która jest jego zyskiem z udzielenia klientowi finansowania. Jej wysokość zależy m.in. od kwoty pożyczki, wkładu własnego, zdolności kredytowej, jak i od tego, czy kredytobiorca zdecyduje się skorzystać z dodatkowych produktów banku.

Marża zazwyczaj jest stała, a jej wysokość zostaje wpisana do umowy kredytowej. Nie oznacza to jednak, że koszt zobowiązania będzie przez cały okres kredytowania taki sam. Na oprocentowanie składa się także wspomniana już wcześniej stawka bazowa, która może zmieniać się co kwartał, a co za tym idzie, zwiększać lub zmniejszać całkowity koszt kredytu.

Kredyt hipoteczny – marża a prowizja

Oferty kredytów hipotecznych są różne – niektóre proponują stosunkowo niskie marże, ale za to uwzględniają wysokie prowizje, ale są i takie, które mają wysoką marżę i są bez prowizji. W pierwszej chwili trudno jest stwierdzić czy korzystniejsza jest wyższa prowizja, a niższa marża, czy może kredyt, który będzie mieć obie wartości dokładnie na odwrót.

Aby nieco ułatwić sobie podjęcie tej trudnej decyzji, trzeba dowiedzieć się, co ma największy wpływ na to, która oferta będzie dla nas korzystniejsza. Okazuje się, że niebagatelne znaczenie ma tutaj kwestia wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. I tak decydując się na wcześniejszą spłatę lepiej zdecydować się na ofertę z wyższą marżą, a niższą prowizją. Dlatego trzeba się dobrze zastanowić, czy uda nam się spłacić zobowiązanie wcześniej, niż przewiduje to umowa.

Wcześniejsza spłata kredytu nie wchodzi w grę, ale być może uda nam się go nadpłacić? Takie działanie ograniczy koszty związane z obsługą kredytu i pozwoli uzyskać częściowy zwrot prowizji. Jeśli jednak nie planujemy nadpłaty ani wcześniejszej spłaty, to najlepiej zdecydować się na niższe oprocentowanie (w tym marżę), gdyż to właśnie ono determinuje wysokość miesięcznej raty.

Od czego zależy wysokość marży kredytu hipotecznego?

Wysokość marży kredytu ustala bank. Warto mieć jednak świadomość, że wyznaczając ją, bierze pod uwagę szereg czynników, przez które może być ona wyższa lub niższa. Do najważniejszych elementów uwzględnianych przy ustalaniu wartości marży należą:

• cel kredytu – inna marża zostanie zaproponowana dla pożyczki hipotecznej na dowolny cel, której zabezpieczeniem jest nieruchomość, a jeszcze inna dla zwykłego kredytu hipotecznego czy  kredytu konsolidacyjnego. Zazwyczaj jednak najniższą marżę mają kredyty hipoteczne;
• prowizja banku – niepisana zasada mówi, że im wyższa prowizja, tym niższa marża i przeciwnie – niska prowizja sprawia, że marża jest dość wysoka. W końcu suma zysków musi się zgadzać z planami finansowymi;
• wskaźnik LTV – jest to stosunek zaciąganego długu do wartości nieruchomości. Oblicza się go bardzo prosto. Przykładowo, jeśli chcemy wziąć kredyt na mieszkanie w wysokości 400 000 zł, a potrzebujemy pożyczyć od banku 360 000 zł, to oznacza, że wskaźnik LTV wynosi 90%. W praktyce im mniej ryzykowny kredyt, tym niższa marża. Dlatego tak ważne jest, aby przed przystąpieniem do kredytu zgromadzić jak najwyższy wkład własny;
• historia kredytowa – ocena wiarygodności finansowej odgrywa ogromną rolę przy określaniu zdolności kredytowej. Jeśli nasza historia kredytowa jest wręcz nieskazitelna, to możemy podjąć próbę negocjacji lepszej stawki marży kredytu. W końcu skoro rzetelnie wywiązujemy się ze swoich zobowiązań, tym mniejszym ryzykiem jest obarczony udzielany nam kredyt, a im mniejsze ryzyko dla banku, tym lepsza oferta dla kredytobiorcy;
• dodatkowe produkty banku – banki często proponują lepsze warunki kredytowania, jeśli tylko skorzystamy z innych usług lub produktów. Mowa tutaj np. o założeniu konta bankowego, wykupieniu ubezpieczenia czy uruchomieniu karty kredytowej. Teoretycznie dzięki temu można sporo zaoszczędzić, obniżając całkowity koszt kredytu. Mimo wszystko warto upewnić się, czy w ostatecznym rozliczeniu nie przepłacimy.

Czy marża kredytu hipotecznego podlega negocjacji?

Marża jest jednym z dwóch parametrów składających się na oprocentowanie kredytu hipotecznego, który można negocjować. Zwykle jej wysokość jest określana zgodnie z obowiązującą w danym banku tabelą marż i prowizji. Trzeba mieć jednak świadomość, że rzadko kiedy kredytodawcy proponują od razu najniższej stawki. Doradca klienta ma więc możliwość poruszania się w obrębie tzw. widełek i przy odpowiednim podejściu do sprawy może obniżyć wysokość marży. Nawet niewielka obniżka może sprawić ogromną różnicę w wysokości comiesięcznej raty kredytu, dlatego warto przygotować solidne argumenty i podjąć się negocjacji.

Są jednak banki, które nie negocjują swoich warunków. Takie instytucje konstruują swoje oferty w taki sposób, by miały one najlepsze parametry w swoim segmencie. Dotyczy to przede wszystkim ofert, które wyświetlają się na pierwszym miejscu w aktualnych rankingach kredytów hipotecznych. Wtedy wynegocjowanie jeszcze lepszych warunków będzie praktycznie niemożliwe.

Jak znaleźć kredyt z niską marżą?

Pomocny w tej kwestii może okazać się ranking kredytów hipotecznych. Dzięki niemu w prosty sposób można zapoznać się z aktualną ofertą banków. Ranking uwzględnia wszystkie kluczowe parametry kredytu takie jak oprocentowanie, prowizja czy RRSO. Poszczególne oferty uszeregowane są od najtańszej do najdroższej, więc po przeglądnięciu całego rankingu zyskujemy pewność, że zapoznaliśmy się z najlepszymi propozycjami kredytów dostępnymi na rynku.

Jak działa ranking kredytów hipotecznych? Wystarczy podać kwotę, na której otrzymaniu najbardziej nam zależy i dogodny dla nas okres spłaty, a naszym oczom ukaże się lista aktualnie dostępnych na rynku kredytów, wraz ze wszystkimi szczegółami.

Zgodnie z tym, co zostało wyżej napisane, trzeba pamiętać, że niektóre parametry kredytu można negocjować, dlatego przedstawione w rankingu warunki mogą nie być tymi ostatecznymi. O szczegóły warto dopytać doradcę wybranego banku.