Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Odpowiedź na pytanie, czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką, jest twierdząca. Osoba, która zaciągnęła kredyt hipoteczny staje się właścicielem nieruchomości i ma prawo do jej sprzedaży. Potwierdzeniem tego faktu jest wpis w księdze wieczystej w dziale II.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – kiedy to konieczne?

Jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku?

Na początek, warto omówić proces sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym. Procedura transakcji jest standardowa i obejmuje zawarcie umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Jednak przed dokonaniem transakcji, sprzedający (czyli kredytobiorca) musi uzyskać kilka istotnych dokumentów od banku. Poniżej przedstawiamy krótką instrukcję krok po kroku, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym:

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką – formalności i potrzebne zgody

Jak już wspomniano, proces sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką wymaga zgromadzenia kilku istotnych dokumentów. Należą do nich:

• Zaświadczenie z banku dotyczące warunków wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – dokument ten zawiera zazwyczaj aktualne saldo zadłużenia, informacje o wysokości hipoteki oraz numer rachunku do spłaty kredytu.
• Promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania po spłacie kredytu – zazwyczaj jest to część zaświadczenia bankowego i ma określony termin ważności, często 30 dni.
• Akt własności nieruchomości – na przykład akt notarialny nabycia mieszkania.
• Numer księgi wieczystej mieszkania – informacja ta powinna być zawarta na przykład w akcie notarialnym.
• Zaświadczenie o braku zaległości z tytułu opłat czynszowych do spółdzielni lub wspólnoty.
• Zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania.
• Dokument potwierdzający brak zaległości z tytułu podatku od nieruchomości.

Zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

Zgoda banku na sprzedaż domu lub mieszkania z hipoteką nie jest konieczna, o ile nie ma zaległości związanych z kredytem. Jeśli takie zaległości występują, bank może wymagać ich uregulowania przed zgodą na sprzedaż. Istnieje również możliwość, że bank nie wyrazi zgody na sprzedaż, jeśli cena nieruchomości nie pokryje całego zadłużenia. W takiej sytuacji konieczne będzie udowodnienie, że posiadasz środki wystarczające do pokrycia różnicy.

Jeśli nie ma przeciwwskazań do sprzedaży nieruchomości, bank nie może Cię zatrzymać. Jednakże, musisz powiadomić bank o planowanej transakcji, aby uzyskać wymaganą promesę oraz zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia. Oba dokumenty należy dostarczyć do notariusza. Warto pamiętać, że dokumenty te są zazwyczaj ważne przez 30 dni, więc w tym czasie należy dokonać zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a dodatkowe produkty

Sprzedając mieszkanie z kredytem hipotecznym, umowa kredytowa zostanie zakończona wcześniej. To spowoduje skrócenie okresu, w którym korzystasz z kapitału, co prowadzi do zmniejszenia kwoty odsetek. Jednak należy pamiętać, że skróci się również okres obowiązywania dodatkowych produktów, takich jak umowy ubezpieczenia.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki

Sprzedając mieszkanie z kredytem hipotecznym, dokonuje się wcześniejszej spłaty zobowiązania, co skutkuje niższymi odsetkami naliczanymi przez bank. Faktycznie, uregulujesz tylko pozostałą kwotę kapitału kredytu do spłaty, a odsetki za skrócony okres umowy zostaną anulowane. Kwota pozostałego kapitału do spłaty powinna być określona w zaświadczeniu o saldzie zadłużenia.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a ubezpieczenie

Polecamy także: Rezygnacja z ubezpieczenia kredytu. Czy można to zrobić w trakcie spłacania?

Ile kosztuje sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wiąże się z pewnymi kosztami, co również należy uwzględnić przy planowaniu takiej transakcji.

Prowizja za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu hipotecznego

Kiedy spłacasz cały kredyt hipoteczny po sprzedaży mieszkania, musisz być świadom, że bank może pobrać prowizję za przedterminową spłatę zobowiązania. Zarówno naliczenie tej opłaty, jak i jej wysokość, zależą od banku i daty zawarcia umowy kredytowej.

Jeśli wziąłeś kredyt hipoteczny po 22 lipca 2017 roku, bank może wymagać prowizji w następujących przypadkach:

• do 3% i nie więcej niż sumy odsetek naliczonych w ciągu roku od faktycznej spłaty – dotyczy to kredytów zmiennoprocentowych, które zostały spłacone przed upływem 36 miesięcy od daty zawarcia umowy,
• nie przekraczającej kosztów kredytodawcy związanych z przedterminową spłatą – dotyczy to kredytów o stałym oprocentowaniu (taka prowizja może być pobrana w dowolnym momencie całkowitej spłaty zobowiązania).

Dla kredytów zaciągniętych przed 2017 rokiem, prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu często była ustalana na wyższym poziomie. Dlatego warto sprawdzić warunki umowy i cennik banku, aby ustalić, czy zostanie naliczona ta opłata i w jakiej wysokości.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a koszty notarialne

Procedura sprzedaży mieszkania na kredyt formalnie nie różni się od sprzedaży nieruchomości bez kredytu, wymaga ona aktu notarialnego przeniesienia własności. Zazwyczaj koszty notarialne ponosi kupujący, podobnie jak opłaty związane z wpisem do księgi wieczystej.

Jednakże strony mogą zdecydować się na podział kosztów notarialnych lub zdecydować, że sprzedający je pokryje. Warto zauważyć, że koszty te zależą od wartości sprzedaży nieruchomości. Jeśli cena mieszkań mieści się między 60 000 a 1 000 000 złotych, opłaty notarialne wynoszą maksymalnie 1010 złotych, plus dodatkowo 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 złotych.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek

Do niedawna, korzystając z ulgi mieszkaniowej, mogli przede wszystkim ci, którzy przeznaczali uzyskane z sprzedaży środki na zakup innego mieszkania lub budowę domu.

Od 1 stycznia 2022 roku obowiązują jednak nowe przepisy, zgodnie z którymi spłata kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość także kwalifikuje się jako cel mieszkaniowy.

Co to oznacza? Oznacza to, że jeśli całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży przeznaczymy na spłatę zobowiązania, nie trzeba będzie odprowadzać podatku dochodowego za sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym do urzędu skarbowego.

Dodatkowe koszty sprzedaży mieszkania z kredytem

Warto zaznaczyć, że dodatkowe opłaty mogą się pojawić w przypadku zbycia nieruchomości nabytej na kredyt przy wsparciu rządowym.

Sprzedaż mieszkania z kredytem w obcej walucie – co warto wiedzieć?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i kupno nowego

Koniecznie przeczytaj: Zakup mieszkania za gotówkę. Formalności i procedura krok po kroku

Czy warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Odpowiedź na pytanie, czy opłaca się sprzedaż mieszkania z kredytem, nie jest łatwa do udzielenia jednoznacznie. Jednakowoż transakcja ta będzie zdecydowanie korzystna w sytuacji, gdy uda się osiągnąć cenę za nieruchomość, która przynajmniej całkowicie pokryje zobowiązanie wobec banku. Wówczas korzyścią będzie oszczędność na odsetkach.

W obecnie wysokich cenach nieruchomości możliwe jest również uzyskanie znacznej nadwyżki, którą można wykorzystać na przykład do sfinansowania zakupu kolejnego mieszkania. Z finansowego punktu widzenia wydaje się zatem, że opłaca się sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, gdyż pozwala to pozbyć się ciężkiego obciążenia finansowego oraz potencjalnie przynosić dodatkowe zyski z transakcji.

Warto jednak pamiętać, że obecnie sprzedaż mieszkania może być utrudniona, ponieważ maleje liczba potencjalnych nabywców. Jest to głównie wynikiem wzrostu trudności w uzyskaniu kredytu mieszkaniowego przez coraz większą liczbę osób. W związku z tym znalezienie kupca może wymagać więcej czasu.