Osoba posiadająca wierzytelność zabezpieczoną hipoteką jest znana jako wierzyciel hipoteczny, posiadacz specjalnych uprawnień umożliwiających dochodzenie swoich roszczeń poprzez egzekucję z nieruchomości dłużnika, która została obciążona hipoteką. Należy sprawdzić, kto może kwalifikować się jako wierzyciel hipoteczny oraz zrozumieć istotę jego szczególnych praw podczas procesu egzekwowania długu.

Termin „wierzyciel hipoteczny” często pojawia się, szczególnie gdy decydujesz się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, czyli formy zadłużenia zabezpieczonej hipoteką na nieruchomość. W takiej sytuacji to bank staje się wierzycielem hipotecznym, a Ty przyjmujesz rolę dłużnika hipotecznego.

Wierzyciel hipoteczny – definicja

Zanim przedstawimy, kim jest wierzyciel hipoteczny, warto przypomnieć definicję samego terminu „wierzyciel”. Jest to podmiot, który pełni rolę jednej ze stron relacji prawnej, prowadzącej do powstania zobowiązania. Zgodnie z postanowieniami art. 353 Kodeksu cywilnego, zobowiązanie powstaje, gdy wierzyciel uzyskuje prawo (np. na podstawie umowy) do żądania od dłużnika wykonania określonego świadczenia, a dłużnik zobowiązany jest spełnić to świadczenie.

W przypadku pożyczek od znajomych, banków lub firm pożyczkowych, kiedy zaciągasz zobowiązanie, stajesz się dłużnikiem wobec wierzyciela, czyli wspomnianego znajomego, banku lub firmy pożyczkowej. Roszczenie, jakie posiada wierzyciel wobec ciebie, nosi nazwę wierzytelności.

A co to oznacza być wierzycielem hipotecznym? To specyficzny rodzaj wierzyciela, który ma uprawnienia do dochodzenia zaspokojenia swojego roszczenia z nieruchomości, na którą nałożona jest hipoteka i która należy do dłużnika. Hipoteka pełni funkcję zabezpieczenia roszczenia, znanego jako wierzytelność hipoteczna.

Wierzyciel hipoteczny, alimentacyjny, rzeczowy – rodzaje wierzycieli w Polsce

Wierzyciel hipoteczny jest głównie wierzycielem rzeczowym, ponieważ posiada uprawnienia do dochodzenia roszczeń z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego na konkretnym składniku majątkowym, czyli nieruchomości. Nawet w przypadku utraty nieruchomości przez dłużnika, wierzyciel hipoteczny ma prawo do egzekucji. Podmiotem będącym wierzycielem rzeczowym może być także ten, który zabezpieczył swoją wierzytelność na innych elementach majątku dłużnika, na przykład na jego pojeździe.

Z kolei wierzyciel osobisty może dochodzić swoich należności z całego majątku osobistego należącego do dłużnika, takiego jak wynagrodzenie za pracę, emerytura, oszczędności zdeponowane na lokatach oraz inne ruchomości i nieruchomości. Jednak w sytuacji, gdy występuje kilka egzekucji, pierwszeństwo do zrealizowania roszczeń ma wierzyciel rzeczowy.

Innym rodzajem wierzyciela jest wierzyciel alimentacyjny, określany również jako osoba uprawniona do otrzymywania alimentów od innego podmiotu. Zazwyczaj dzieci mają prawo do alimentów od swoich rodziców. Wierzyciele alimentacyjni posiadają specjalne uprawnienia, gdyż ich roszczenia są zawsze spłacane w pierwszej kolejności i w większym zakresie niż w przypadku wierzycieli osobistych, uwzględniając mniejszą kwotę wolną od zajęcia.

Wierzyciel hipoteczny – kto może nim zostać?

Teraz, gdy już znasz pojęcie wierzyciela hipotecznego, warto omówić, kto może nim być w praktyce. Oto kilka możliwości:

1. Osoba fizyczna (prywatna):
   • Przykładem może być wierzyciel alimentacyjny, który otrzymał alimenty i chce zabezpieczyć je poprzez hipotekę.
2. Bank, SKOK lub inna instytucja finansowa:
   • Banki, SKOK-i lub inne instytucje finansowe, udzielające kredytów lub pożyczek, mogą być wierzycielami hipotecznymi, zabezpieczając nieruchomość.
3. Przedsiębiorstwo o dowolnej formie prawnej:
   • Przykładowo, spółka z o.o. lub spółka akcyjna. Warto jednak zauważyć, że w przypadku spółki cywilnej każdy wspólnik może być wierzycielem hipotecznym, ponieważ jest to spółka osobowa bez odrębnej osobowości prawnej.
4. Organ lub instytucja państwowa:
   • Na przykład, urząd gminy, ZUS lub urząd skarbowy, które poprzez hipotekę mogą zabezpieczyć swoje roszczenia wobec dłużników, a wówczas wierzycielem hipotecznym staje się skarb państwa.

Wierzyciel hipoteczny – jakie warunki musi spełnić?

Warto zauważyć, że aby wystąpił status wierzyciela hipotecznego, konieczne jest wcześniejsze powstanie wierzytelności hipotecznej i ustanowienie hipoteki. Ten proces może wynikać z porozumienia między stronami (wierzycielem a dłużnikiem) lub być rezultatem orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej. W pierwszym przypadku mówimy o hipotece umownej, natomiast w drugim o hipotece przymusowej.

Ponadto, osiągnięcie statusu wierzyciela hipotecznego możliwe jest dopiero po zrealizowaniu określonych formalności, głównie poprzez zarejestrowanie hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu tego zabezpieczenia.

Prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego

Zgodnie z naszą nową wiedzą, wierzyciele hipoteczni posiadają specjalne prerogatywy przy dochodzeniu swoich roszczeń, aczkolwiek są również zobowiązani do spełnienia określonych obowiązków w stosunku do dłużników.

Obowiązki wierzyciela hipotecznego

Wśród zobowiązań wierzyciela hipotecznego znajdują się:

1. Przeprowadzanie egzekucji zgodnie z przepisami:
   • W przypadku braku spłaty zobowiązania zgodnie z umową, wierzyciel hipoteczny może skierować sprawę do komornika. Jednak przed podjęciem egzekucji musi uzyskać tytuł wykonawczy i złożyć stosowny wniosek o rozpoczęcie egzekucji. W tym wniosku należy wskazać nieruchomość, która ma zostać zajęta i zlicytowana. Warto zaznaczyć, że obowiązki komornika wobec dłużnika obejmują informowanie go o wszczęciu takiego postępowania oraz o sposobie egzekucji długu.
2. Dochodzenie roszczeń od dłużnika do ustalonej kwoty z umowy:
   • Innymi słowy, wierzyciel hipoteczny nie może zatrzymać dla siebie kwoty wyższej niż określona w umowie, nawet jeśli uzyska wyższą sumę w wyniku spieniężenia nieruchomości.
3. Zwrot niesłusznie wyegzekwowanych kwot przez komornika:
   • W sytuacji, gdy w trakcie postępowania egzekucyjnego dojdzie do nieprawidłowości i nieuzasadnionego zajęcia środków, wierzyciel hipoteczny zobowiązany jest do zwrotu tych środków dłużnikowi.

Prawa wierzyciela hipotecznego

Podstawowym uprawnieniem wierzyciela hipotecznego jest możliwość dochodzenia swojego roszczenia z tytułu nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka na jego rzecz, niezależnie od tego, czy aktualnie jest ona własnością kogoś innego.

W praktyce to prawo umożliwia wierzycielowi hipotecznemu odzyskanie swoich środków poprzez spieniężenie nieruchomości. Aby to miało miejsce, należność musi najpierw być wymagalna i objęta tytułem wykonawczym, z pewnym wyjątkiem, który zostanie opisany poniżej.

W przypadku, gdy dłużnik hipoteczny, zaniecha spłaty kredytu, bank jako wierzyciel hipoteczny musi najpierw wypowiedzieć umowę, wezwać dłużnika do uregulowania całości zadłużenia, a dopiero gdy to nie nastąpi w wyznaczonym terminie, może skierować sprawę do sądu i komornika. Jedynie komornik ma prawo zajęcia nieruchomości i przeprowadzenia jej licytacji.

Czy wierzyciel hipoteczny ma możliwość zakupu nieruchomości wystawionej na licytację? Tak, jednak dopiero po drugiej bezskutecznej licytacji, gdy nikt inny nie wyraził chęci zakupu. Ponadto, może nabyć nieruchomość za co najmniej 2/3 jej oszacowanej wartości.

Czy wierzyciel hipoteczny ma prawo złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki? Teoretycznie, po spłacie zobowiązania, wierzytelność hipoteczna wygasa, ale formalnością jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Niemniej jednak, przepisy nie zobowiązują wierzyciela hipotecznego do dokonania tej czynności. Chociaż ma do tego prawo, nie jest to obowiązkowe. Jego jedynym obowiązkiem jest umożliwienie wykreślenia hipoteki właścicielowi nieruchomości. W przypadku kredytu hipotecznego bank jako wierzyciel wystawia kredytobiorcy jedynie kwit mazalny, na podstawie którego ten może dokonać wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Wierzyciel hipoteczny w postępowaniu egzekucyjnym

Egzekucja z hipoteki odbywa się zgodnie z przepisami dotyczącymi sądowego postępowania egzekucyjnego, chyba że to administracyjny organ egzekucyjny, na przykład urząd skarbowy, wówczas może prowadzić ją samodzielnie.

W celu dochodzenia swoich roszczeń z hipoteki na nieruchomości, wierzyciel hipoteczny musi najpierw uzyskać tytuł wykonawczy, na przykład sądowy nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności. Bez tego tytułu wierzyciel hipoteczny nie ma prawa zwrócić się do komornika, aby ten zajął i zlicytował nieruchomość.

Wiedząc już, że wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi dłużnika, należy jednak uwzględnić kolejność wpisów w księdze wieczystej, gdzie pierwszeństwo przysługuje wierzycielowi hipotecznemu z pierwszego wpisu.

To uprzywilejowanie dotyczy również sytuacji postępowania upadłościowego przeciwko dłużnikowi. Nieruchomość dłużnika trafia do masy upadłościowej, a wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami – środki uzyskane ze spieniężenia nieruchomości objętej hipoteką są adresowane do niego przed innymi wierzycielami.

Należy również zrozumieć sytuację, w której wierzyciel hipoteczny, który nie egzekwuje swojego roszczenia, może zostać zaspokojony z nieruchomości. To może się zdarzyć, gdy egzekucję z hipoteki wszczyna inny wierzyciel. W takim przypadku wszyscy wierzyciele hipoteczni, nawet ci których wierzytelność nie jest wymagalna, są automatycznie zaspokajani ze środków uzyskanych w wyniku licytacji.

Czy w takiej sytuacji wierzyciel hipoteczny musi dołączyć się do egzekucji? To nie jest konieczne, ale powinien uzyskać tytuł egzekucyjny, ponieważ w przeciwnym razie przysługująca mu kwota z podziału trafi do depozytu sądowego.

Wierzyciel hipoteczny – wniosek o zawarcie ugody.

Sytuacja, w której wierzyciel hipoteczny podejmuje kroki w celu egzekucji swoich praw związanych z nieruchomością poprzez komornika, z pewnością stawia dłużnika w trudnej sytuacji. To ryzyko związane z możliwością utraty nieruchomości. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że można tego uniknąć, nawiązując negocjacje z wierzycielem w sprawie uregulowania zobowiązania – dotyczy to również sytuacji, gdy wierzycielem jest bank. W pierwszej kolejności zaleca się złożenie wniosku do wierzyciela o zawarcie ugody, przedstawienie propozycji spłaty zaległości, na przykład w ratach, oraz wniosku o umorzenie lub zawieszenie postępowania egzekucyjnego.

Wierzyciel hipoteczny – podsumowanie

Z racji posiadania przez wierzyciela hipotecznego rozszerzonych uprawnień w zakresie egzekwowania roszczeń, zaleca się staranne rozważenie kwestii zaciągania zobowiązań zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości. W przypadku planowanej wniosku o kredyt hipoteczny, warto poszukać oferty, która gwarantuje korzystne warunki spłaty długu. Dzięki terminowym uregulowaniom rat, wierzyciel hipoteczny nie będzie zobligowany skierować sprawy do komornika czy też przystępować do licytacji Twojego mieszkania lub domu w celu dochodzenia swoich roszczeń.