Prawo własności

Definicję prawa własności określa Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.Kodeks cywilny (Dz.U.2017.0.459), Art. 140, którego treść brzmi:

”W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

Z treści definicji prawa własności wynika, że właściciel nieruchomości (rzeczy) może z niej korzystać, oczywiście zachowując wszelkie normy społeczne i gospodarcze.

Uprawnienie korzystania z nieruchomości (rzeczy) to przede wszystkim uprawnienie samego posiadania, jak i pobierania z rzeczy pożytków.

Prawo do rozporządzania nieruchomością (rzeczą) pozwala właścicielowi tej nieruchomości na przeniesienia własności nieruchomości na inny podmiot, czyli innymi słowy zbycie nieruchomości, jak również jej wydzierżawienie, wynajem, czy chociażby obciążenie nieruchomości innym ograniczonym prawem rzeczowym.

Cytowana powyżej definicja prawa własności wskazuje prawa, które określają prawo własności, a mianowicie wskazuje na:

• prawa ujęte w ustawach, do których należy zaliczyć m.in. Ustawę Kodeks Cywilny, Prawo budowlane, jak również Ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• zasady współżycia społecznego, które muszą być zgodne z szeroko rozumianymi zasadami dobrego sąsiedztwa (własność nieruchomości nie może służyć do nękania sąsiadów ani do zaspokajania tylko i wyłącznie własnych potrzeb i celów),
• społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności, które ma związek z przeznaczeniem nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nieruchomość jest przeznaczona na cele mieszkalne, to oznacza, że w jej obszarze nie można prowadzić innej działalności np. działalności gospodarczej, uciążliwej dla sąsiedztwa.

Prawo do rozporządzania nieruchomością (rzeczą) pozwala właścicielowi na zbycie nieruchomości, a umowa w tej czynności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Mówi o tym Art. 155 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, którego treść brzmi:

“Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy, co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.”

oraz Art. 158 ww. Ustawy:

“Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.”

Przeczytaj: Mieszkania spółdzielcze na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu reguluje Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 244 § 1, który wskazuje, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych.

Właścicielem budynku bądź użytkownikiem wieczystym budynku, w którym znajdują się lokale o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jest spółdzielnia mieszkaniowa.

Spółdzielnia mieszkaniowa, jako właściciel budynku, jest uprawniona do założenia księgi wieczystej dla nieruchomości. Informację na ten temat znajdujemy w Art. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, której treść brzmi:

“Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielnia mieszkaniowej”.

Osobie, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, na którego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia, tj.:

• prawo do korzystania z lokalu oraz
• prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym możliwość wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Wymienione uprawnienia wchodzą w zakres uprawnień, odnośnie których nie jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej.

Natomiast w przypadku chęci zmiany przeznaczenia lokalu mieszkalnego np. na lokal użytkowy (typu zakład fryzjerski), osoba dysponująca takim lokalem, musi uzyskać w tym zakresie zgodę spółdzielni mieszkaniowej.

Oznacza to, że osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, z uwagi na ograniczone prawo do lokalu, nie może korzystać z nieruchomości w ten sam sposób, co właściciel nieruchomości, albowiem w myśl przepisów nie jest ona właścicielem gruntu ani też budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny.

Prawa w zakresie korzystania z części wspólnych budynku ustala spółdzielnia mieszkaniowa.

Ponadto, zgodnie z Art. 17.1.:

„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem”.

Powyższy zapis oznacza, że, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego można sprzedać, darować, zapisać komuś w testamencie czy obciążyć hipoteką. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (odrębnego lokalu) mieszkalnego może być ujawnione w księdze wieczystej w taki sam sposób jak własność.

W przypadku założenia księgi wieczystej dla lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w dziale II księgi wieczystej ujawnia się uprawnionego do lokalu (rubryka 2.5 księgi wieczystej), a nie właściciela tego lokalu, gdyż właścicielem lokalu jak i budynku nadal pozostaje spółdzielnia, której przysługuje także prawo do gruntu, na którym stoi budynek w postaci własności bądź użytkowania wieczystego.

Założenie księgi wieczystej dla lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu posiada istotne znaczenie w przypadku chęci zbycia lokalu. Nieruchomość, która posiada założoną księgę wieczysta jest „bardziej wiarygodna”.

Nabywca lokalu, dla którego prowadzona jest księga wieczysta, może bez obaw wystąpić do banku o udzielenie kredytu na zakup takiego lokalu, jak również na jego ewentualny remont. Zaciągniecie kredytu bankowego wiąże się z koniecznością zabezpieczenia kredytu w formie hipoteki – tj. prawa, na mocy którego wierzyciel (bank) może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Zgodnie z Art. 67 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

„Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej”.

Przeczytaj: Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Najważniejsze różnice między prawem własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu

Istotną różnicą pomiędzy prawem własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu jest prawo do korzystania z nieruchomości. Należy pamiętać, że właścicielem gruntu czy budynku, w którym znajduje się lokal o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jest spółdzielnia mieszkaniowa.

O ile własność lokalu daje pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią, o tyle spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nakazuje uwzględniać przy większości decyzji w sprawie nieruchomości zdanie spółdzielni.

Niezależnie od posiadania, czyli w domach gdzie znajdują się lokale o statusie „własność” oraz o statusie „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego”, nad częścią wspólną tego domu czuwa spółdzielnia mieszkaniowa, a relacje międzysąsiedzkie powinny wynikać z zasad dobrego zachowania.

W obydwu przypadkach można dowolnie rozporządzać swoim lokalem. Zarówno w przypadku własności, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, spółdzielnia pełni zarząd nad nieruchomością wspólną.

Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności

Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności odbywa się zgodnie z Art. 17 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2018 r. poz. 845).

Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,
2. spłaty zadłużenia z tytułu opłat.

Spółdzielnia mieszkaniowa na zawarcie umowy o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, od dnia złożenia wniosku w tej sprawie przez osobę uprawnioną, ma 6 miesięcy, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu Art. 113 ust. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Umowę w zakresie przekształcenia prawa do lokalu w prawo odrębnej własności sporządza notariusz.

Od 31.07.2007r. nie ustanawia się już spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.