Z tego artyku艂u dowiesz si臋:

Mieszkania sp贸艂dzielcze na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym

W latach 70-tych XX wieku wybudowano w Polsce bardzo du偶o mieszka艅 sp贸艂dzielczych. Z uwagi na ogromne potrzeby spo艂eczne oraz obowi膮zuj膮ce prawo nie podejmowano dzia艂a艅 zmierzaj膮cych do ustalenia czyj膮 w艂asno艣膰 stanowi艂 grunt, na kt贸rym stawiany by艂 budynek. Zw艂aszcza, 偶e 贸wczesne przepisy prawa nie wymaga艂y, aby sp贸艂dzielnie budowa艂y mieszkania (bloki) na gruncie, co do kt贸rych maj膮 prawo w艂asno艣ci b膮d藕 prawo u偶ytkowania wieczystego.

Wystarczaj膮cym na owe czasy by艂o wydanie przez 贸wczesne w艂adze decyzji lokalizacyjnej, bez uwzgl臋dnienia stanu prawnego gruntu.

Sp贸艂dzielnie budowa艂y wi臋c mieszkania na nieruchomo艣ciach o tzw. nieuregulowanym stanie prawnym, tj. na nieruchomo艣ciach, dla kt贸rych ze wzgl臋du na brak ksi臋gi wieczystej, zbioru dokument贸w albo innych dokument贸w nie mo偶na ustali膰 os贸b, kt贸rym przys艂uguj膮 te prawa rzeczowe (Art. 113 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo艣ciami (przepis ten stosuje si臋 r贸wnie偶, je偶eli w艂a艣ciciel lub u偶ytkownik wieczysty nieruchomo艣ci nie 偶yje i nie przeprowadzono lub nie zosta艂o zako艅czone post臋powanie spadkowe).

Nabywcy mieszka艅 wybudowanych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym do dzisiaj borykaj膮 si臋 z problemem, jakim jest聽za艂o偶enie ksi臋gi wieczystej dla sp贸艂dzielczego w艂asno艣ciowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W 艣wietle obowi膮zuj膮cych przepis贸w sp贸艂dzielcze w艂asno艣ciowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, dla kt贸rego to prawa, w celu ustalenia stanu prawnego, mog膮 by膰 prowadzone ksi臋gi wieczyste. M贸wi o tym Art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o ksi臋gach wieczystych i hipotece.聽Zgodnie z tre艣ci膮 wymienionego przepisu:

鈥瀔si臋gi wieczyste mog膮 by膰 tak偶e prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego w艂asno艣ciowego sp贸艂dzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, sp贸艂dzielczego prawa do lokalu u偶ytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w sp贸艂dzielni mieszkaniowej鈥.

W 1992 r. do istniej膮cych przepis贸w ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o ksi臋gach wieczystych i hipotece dodano Art. 241 o tre艣ci:

鈥瀌o ksi膮g wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych, wymienionych w art. 1 ust. 3 stosuje si臋 odpowiednio przepisy o ksi臋gach wieczystych dla nieruchomo艣ci鈥.

Cytowane przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o ksi臋gach wieczystych i hipotece pozwalaj膮 na zak艂adanie ksi膮g wieczystych dla sp贸艂dzielczego w艂asno艣ciowego prawa do lokalu, ale tylko w sytuacji, gdy budynek znajduje si臋 na gruncie o uregulowanym stanie prawnym.

W sytuacji, gdy sp贸艂dzielnia wybudowa艂a mieszkania na gruncie, do kt贸rego nie przys艂uguje jej w艂asno艣膰 albo u偶ytkowanie wieczyste i do dnia dzisiejszego nie uregulowa艂a prawa do gruntu, nie jest mo偶liwe za艂o偶enie ksi臋gi wieczystej w celu ujawnienia lokalu o statusie sp贸艂dzielczego w艂asno艣ciowego prawa do lokalu.聽Orzeczenie w powy偶szej sprawie wyda艂 S膮d Najwy偶szy (LINK), w kt贸rym wskaza艂, 偶e:

鈥濻p贸艂dzielcze w艂asno艣ciowe prawo do lokalu ustanowione w budynku po艂o偶onym na gruncie, do kt贸rego sp贸艂dzielni nie przys艂uguje w艂asno艣膰 albo u偶ytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatyw臋 tego prawa; niedopuszczalne jest za艂o偶enie ksi臋gi wieczystej w celu jej ujawnienia鈥.

Na dzie艅 dzisiejszy wielu sp贸艂dzielniom mieszkaniowym uda艂o si臋 uregulowa膰 stan prawny gruntu, na kt贸rym posadowiony jest budynek.聽Istniej膮 jednak przypadki gdzie z uwagi na skomplikowan膮 sytuacj臋 prawn膮, braki w dokumentach czy roszczenia by艂ych w艂a艣cicieli lub ich spadkobierc贸w, utrudniaj膮 sp贸艂dzielni膮 mieszkaniowym, a po艣rednio w艂a艣cicielom mieszka艅 doprowadzenie tej skomplikowanej sytuacji do pomy艣lnego rozstrzygni臋cia.

Przeczytaj:聽Sp贸艂dzielcze w艂asno艣ciowe prawo do lokalu mieszkalnego a prawo odr臋bnej w艂asno艣ci

Brak mo偶liwo艣ci za艂o偶enia ksi臋gi wieczystej 鈥 konsekwencje mieszka艅c贸w

Brak mo偶liwo艣ci za艂o偶enia ksi臋gi wieczystej dla sp贸艂dzielczego w艂asno艣ciowego prawa do lokalu to przede wszystkim聽trudno艣ci w sprzeda偶y takiego mieszkania.

Ewentualny przysz艂y nabywca mieszkania wybudowanego na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym musi si臋 liczy膰 z tym, 偶e聽w przypadku konieczno艣ci skorzystania z kredytu bankowego w zakresie realizacji transakcji, 偶aden bank nie udzieli mu kredytu na nabycie takiego mieszkania, albowiem zgodnie z Art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o ksi臋gach wieczystych i hipotece:

鈥瀌o powstania hipoteki niezb臋dny jest wpis w ksi臋dze wieczystej.鈥

Nabycie nieruchomo艣ci z za艂o偶on膮 ksi臋g膮 wieczyst膮 jest transakcj膮 bardziej bezpieczn膮 od nabycia nieruchomo艣ci nieposiadaj膮cej za艂o偶onej ksi臋gi wieczystej.

Nabywca nieruchomo艣ci, dla kt贸rej prowadzona jest ksi臋ga wieczysta, jest chroniony tzw.聽r臋kojmi膮 wiary publicznej ksi膮g wieczystych, co oznacza, 偶e w razie niezgodno艣ci miedzy stanem prawnym ujawnionym w ksi臋dze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomo艣ci, tre艣膰 ksi臋gi wieczystej rozstrzyga na korzy艣膰 tego, kto w drodze czynno艣ci prawnej (np. akt notarialny) naby艂 w艂asno艣膰 lub inne prawo rzeczowe (Art. 5 u.o.k.w.i.h.).

Wreszcie, nabywca nieruchomo艣ci z za艂o偶on膮 ksi臋ga wieczyst膮 nie b臋dzie musia艂 traci膰 czasu i pieni臋dzy na za艂o偶enie ksi臋gi wieczystej dla nabytej nieruchomo艣ci. Przy czym nale偶y pami臋ta膰, 偶e zgodnie z Art. 241 ust. 2:

鈥瀢 razie przekszta艂cenia sp贸艂dzielczego w艂asno艣ciowego prawa do lokalu w prawo w艂asno艣ci nieruchomo艣ci, ksi臋ga wieczysta prowadzona dla sp贸艂dzielczego w艂asno艣ciowego prawa do lokalu staje si臋 ksi臋g膮 wieczyst膮 dla nieruchomo艣ci, a wpisana w tej ksi臋dze hipoteka na sp贸艂dzielczym w艂asno艣ciowym prawie do lokalu obci膮偶a nieruchomo艣膰鈥.

Przeczytaj r贸wnie偶:聽Sp贸艂dzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksi臋gach wieczystych i hipotece.
  2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo艣ciami.

Tutaj nas znajdziesz

Skontaktuj si臋 z nami!

#Zapraszamy na konsultacje

– b膮d藕 bli偶ej swoich cel贸w z Green Finanse