Czym jest wkład własny w kontekście kredytu hipotecznego? Definicja tego pojęcia

Na wstępie wyjaśnijmy, czym dokładnie jest i jak działa wkład własny w przypadku kredytu hipotecznego.

Definicja wkładu własnego jest stosunkowo prosta – to po prostu Twój własny wkład finansowy w projekt, na który zaciągasz kredyt. Warto zrozumieć, że banki zazwyczaj nie finansują całej kwoty potrzebnej na zakup mieszkania lub budowę domu. Mogą pokryć tylko część kosztów, a resztę musisz opłacić samodzielnie.

Banki określają wkład własny jako procent wartości nieruchomości. W przypadku zakupu mieszkania, wkład własny to część wartości rynkowej nieruchomości. Natomiast w przypadku budowy domu, jest to udział w całkowitych kosztach budowy.

Czy wkład własny jest uwzględniany w kwocie kredytu? I komu się go płaci? W uproszczeniu, suma kredytu oraz wkładu własnego powinna pokryć pełny koszt zakupu lub budowy nieruchomości.

Jeśli więc chcesz kupić mieszkanie o wartości np. 400 000 zł i masz oszczędności na wkład własny w wysokości 100 000 zł, to potrzebujesz kredytu na 300 000 zł. W takim przypadku Twój wkład własny wynosi 25%.

Twój wkład własny nie musi być wpłacany do banku. Zamiast tego, przekazujesz go sprzedającemu nieruchomość. Pozostałą część ceny pokrywa bank, co umożliwia sprzedającemu otrzymanie całej kwoty należnej za nieruchomość.

Warto zauważyć, że standardowy kredyt hipoteczny dzisiaj zazwyczaj nie jest dostępny bez wkładu własnego. Istnieje jednak możliwość skorzystania z programu rządowego, jeśli spełniasz jego warunki.

Dlaczego banki żądają wkładu własnego?

Do roku 2014 banki w Polsce bezproblemowo udzielały kredytów hipotecznych na 100% wartości nieruchomości. Nawet oferowano kredyty z zabezpieczeniem hipotecznym na 110 lub 130% wartości nieruchomości. To oznaczało, że otrzymywałeś zobowiązanie większe niż wartość nieruchomości, co pozwalało pokryć dodatkowe koszty, takie jak remont czy wyposażenie mieszkania.

Dla kredytobiorców było to korzystne, ale niekoniecznie dla banków. Należy pamiętać, że nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Jeśli jej wartość spadłaby, bank mógłby mieć problem z odzyskaniem swoich pieniędzy.

Przyznawanie kredytów na 100% wartości nieruchomości było zatem zbyt ryzykowne. W 2014 roku Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła Rekomendację S, dotyczącą praktyk w zarządzaniu kredytami hipotecznymi. Zalecono w niej, aby banki wymagały wkładu własnego od kredytobiorców przy kredytach zabezpieczonych hipotecznie.

W kolejnych latach KNF stopniowo zwiększała wymagany wkład własny:

• 5% w 2014 roku,
• 10% w 2015 roku,
• 15% w 2016 roku,
• 20% w 2017 roku.

W 2020 roku KNF ustaliła ostateczną wersję Rekomendacji S, utrzymując wymóg wkładu własnego na poziomie 20%. Banki zyskały jednak możliwość zmniejszenia go do 10%, jeśli klient zgodzi się na dodatkowe zabezpieczenia.

W niektórych ofertach banków znajdziesz więc kredyty hipoteczne z niskim wkładem własnym. Dodatkowo, w 2022 roku rząd wprowadził program Mieszkanie bez wkładu własnego, który umożliwia uzyskanie kredytu na 100% wartości nieruchomości.

Wkład własny w kontekście wielkości kredytu – LTV

Warto zdawać sobie sprawę, że wkład własny jest ściśle związany z pojęciem wskaźnika LTV, który pochodzi z angielskiego terminu „Loan to Value”, oznaczającego stosunek kwoty kredytu do wartości jego zabezpieczenia.

Banki wykorzystują wskaźnik LTV do oceny ryzyka związanego z udzieleniem kredytu. Im wyższy wskaźnik LTV, tym większe ryzyko dla banku, ponieważ oznacza to mniejszą wartość zabezpieczenia w stosunku do kwoty kredytu.

W ofertach kredytów hipotecznych często znajdziesz maksymalny dopuszczalny wskaźnik LTV. Na przykład, jeśli bank oferuje LTV na poziomie 90%, oznacza to, że jest skłonny udzielić kredytu hipotecznego do maksymalnie 90% wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie. Innymi słowy, aby skorzystać z takiej oferty, musisz posiadać wkład własny co najmniej 10%.

Warto zauważyć, że w przypadku większego wkładu własnego wskaźnik LTV jest niższy. To z kolei zmniejsza ryzyko banku związanego z udzieleniem kredytu i daje Ci szansę na uzyskanie korzystniejszych warunków kredytowych.

Biorąc pod uwagę tę zależność, można stwierdzić, że wkład własny ma istotny wpływ na wielkość kredytu oraz na warunki jego uzyskania.

Jak udokumentować i co może stanowić wkład własny?

Choć na pierwszy rzut oka wydaje się, że wkład własny musi składać się z gotówki lub oszczędności zgromadzonych na koncie bankowym, istnieją również inne akceptowane formy wkładu własnego. Warto jednak zaznaczyć, że każda instytucja ma własne wymagania w tej kwestii. Oto kilka alternatyw dla gotówki, które mogą stanowić wkład własny:

• darowizna,
• zadatek wpłacony na poczet zakupu nieruchomości,
• wkład własny w postaci materiałów budowlanych,
• działka przeznaczona pod budowę domu,
• poniesione koszty związane z budową domu przez kredytobiorcę,
• środki zgromadzone na Pracowniczych Planach Kapitałowych (PPK),
• środki z Indywidualnych Kont Emerytalnych (IKE) i Indywidualnych Kont Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE),
• inna nieruchomość.

Wspomniane alternatywy mogą stanowić cały lub częściowy wkład własny.

Warto jednak mieć na uwadze, że banki zazwyczaj wymagają dodatkowych dokumentów potwierdzających inne formy wkładu własnego oprócz gotówki. Na przykład, jeśli wkładem własnym ma być działka budowlana, musi ona spełniać określone kryteria wartościowe i być wolna od innych obciążeń.

Jak bank potwierdza wkład własny? Po prostu należy dostarczyć odpowiednie dokumenty potwierdzające. Dopóki tego nie zrobisz, bank nie będzie mógł rozpocząć procedury udzielania kredytu.

Sposób udokumentowania wkładu własnego zależy od jego formy. Na przykład, jeśli wkładem własnym jest zadatek, wystarczy przedstawić bankowi potwierdzenie wpłaty lub przelewu na rzecz sprzedającego nieruchomość.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Jak już zauważyłeś, jednym z rozwiązań dla osób posiadających niewystarczający kapitał jest skorzystanie z kredytu z niskim wkładem własnym, co oznacza wkład własny na poziomie co najmniej 10% wartości nieruchomości. Jednakże, jeśli brakuje Ci do wymaganego poziomu 20%, konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie.

Najczęściej stosowanym zabezpieczeniem jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, którego koszt ponosi kredytobiorca. Jednak płaci się go pośrednio, gdyż składki są najczęściej pokrywane przez banki, a ich koszt przenoszony jest na klienta poprzez podwyższenie marży.

Warto zaznaczyć, że ubezpieczenie to nie zastępuje wkładu własnego. Brakującą kwotę wkładu będziesz musiał spłacać wraz z ratami kredytowymi. Polisa będzie obowiązywała, dopóki tę kwotę nie spłacisz. W tym czasie pełni ona funkcję rodzaju zabezpieczenia, gwarantując, że w przypadku problemów ze spłatą zobowiązania, bank odzyska brakującą kwotę wkładu własnego od ubezpieczyciela.

Darowizna jako wkład własny do kredytu hipotecznego

Jednym z dobrych sposobów na uzupełnienie wkładu własnego może być darowizna od rodziców lub dziadków. Otrzymanie środków finansowych od bliskich krewnych pozwoli na zwolnienie ich z podatku od spadków i darowizn do kwoty nawet 19 274 zł. Proces przekazywania darowizny wymaga zachowania odpowiedniej formalności – najlepiej jest sporządzić umowę, aby wszystko było udokumentowane. Cały proces powinien także być zgłoszony do urzędu skarbowego.

Jeśli chodzi o relację pomiędzy darowizną a wkładem własnym, umowa pisemna powinna być ułożona w odpowiedni sposób, aby środki przekazane przez najbliższe osoby w rodzinie były uznane przez bank za wkład własny. W umowie darowizny powinny znaleźć się następujące elementy:

• Dane osobowe darczyńców i obdarowanych, wraz z adresem lub numerem dokumentu tożsamości;
• Miejsce i data zawarcia umowy darowizny;
• Przedmiot darowizny, np. gotówka;
• Oświadczenie, że środki przekazane w ramach darowizny należą do darczyńcy i że przedmiot darowizny nie jest obciążony żadnymi zobowiązaniami;
• Oświadczenie o przyjęciu darowizny przez obdarowanego;
• Wskazanie daty, kiedy darowizna zostanie przekazana darczyńcy;
• Podpisy obu stron umowy.

Darowizna jako wkład własny stanowi sposób na uzupełnienie brakujących środków, niezbędnych przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

Przeznaczanie PPK na wkład własny do kredytu hipotecznego

Głównym celem oszczędzania w Pracowniczych Planach Kapitałowych (PPK) jest zwiększenie środków na emeryturę. Czy można wykorzystać oszczędności z PPK na wkład własny? Okazuje się, że tak, bowiem przepisy dotyczące PPK przewidują opcję wpłaty środków przez uczestnika PPK w celu pokrycia wkładu własnego. Jednakże taka kwota musi zostać potem zwrócona, co oznacza, że stanowi to rodzaj pożyczki na wkład własny.

Należy podkreślić, że wypłata środków z PPK na wkład własny jest możliwa jedynie przed ukończeniem 45 roku życia. W momencie wypłaty uczestnik musi również podpisać umowę z instytucją finansową, zobowiązującą się do zwrotu pożyczonych środków, zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o PPK.

Zwrot środków do funduszu PPK powinien nastąpić w ciągu od 5 do 15 lat od daty wypłaty. Oznacza to, że uczestnik może zakończyć spłatę takiej specyficznej pożyczki na rachunek PPK nawet po osiągnięciu 60. roku życia.

W przypadku niespłacenia pożyczki z PPK na wkład własny, uczestnik będzie zobowiązany do zapłacenia podatku odsetkowego w wysokości 19 proc. Podatek ten jest naliczany od kwoty niezwróconej w terminie.

Książeczka mieszkaniowa na wkład własny

W latach 70. i 80. XX wieku, wielu mieszkańców Polski korzystało z własnych książeczek mieszkaniowych PKO, które służyły do oszczędzania na lokal mieszkalny. Niestety, nie wszyscy zdecydowali się na ich wykorzystanie, dlatego w niektórych domach wciąż można znaleźć te dokumenty. Aktualnie istnieje możliwość wykorzystania ich jako wkładu własnego do kredytu.

W czasie przemian ustrojowych w latach 90. ubiegłego wieku, środki zgromadzone na książeczkach mieszkaniowych straciły swoją wartość z powodu m.in. hiperinflacji i denominacji złotego. W celu rekompensaty dla poszkodowanych, rząd wprowadził ustawę 30 listopada 1995 roku, która pozwala właścicielom książeczek na ubieganie się o premię gwarancyjną. Taką premię można przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, w tym na pokrycie wkładu własnego do kredytu.

Aby otrzymać premię gwarancyjną, należy złożyć w banku PKO wniosek o likwidację książeczki oraz odpowiednie dokumenty. Wraz z wnioskiem należy przedstawić zaświadczenie o zgromadzonych środkach na książeczce mieszkaniowej. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku kredytowego, bank obsługujący książeczkę mieszkaniową przekaże należną premię gwarancyjną – jako wkład własny – bezpośrednio na konto sprzedającego nieruchomość.

Zadatek jest formą zaliczki, która w chwili finalizacji transakcji jest uwzględniana jako część ceny zakupu mieszkania. Dlatego też, pod warunkiem właściwej wysokości i udokumentowania, zadatek może zostać uznany za wkład własny do kredytu.

Jak określić niezbędny wkład własny?

Aby obliczyć wymagany wkład własny do kredytu hipotecznego, musisz wziąć pod uwagę wartość nieruchomości, a nie kwotę kredytu. W praktyce oznacza to, że należy obliczyć wkład własny na podstawie ceny zakupu mieszkania lub kosztów budowy domu określonych w kosztorysie.

Wkrótce dowiesz się, jak obliczyć wkład własny, a kalkulator na pewno okaże się przydatny. W tym celu należy pomnożyć procentową stawkę minimalnego wkładu własnego przez wartość nieruchomości.

Jak obliczyć wkład własny do kredytu na zakup mieszkania?

Zakładając, że chcesz nabyć mieszkanie o wartości 450 000 zł, a bank oferuje kredyt hipoteczny z minimalnym wkładem własnym na poziomie 10%, będziesz potrzebował wniesienia co najmniej 45 000 zł. Jeśli bank wymaga 20% wkładu własnego, musisz posiadać minimum 90 000 zł.

Jak obliczyć wkład własny do kredytu na budowę domu?

Przyjmując, że koszt budowy domu według kosztorysu wynosi 800 000 zł, a chcesz tę kwotę uzyskać poprzez kredyt, mając już działkę budowlaną o wartości 150 000 zł, wartość całej nieruchomości wynosić będzie 950 000 zł.

Przy wymaganym niskim wkładzie własnym bank będzie oczekiwał od Ciebie minimum 95 000 zł, a przy 20-procentowej stawce, aż 190 000 zł.

W pierwszym przypadku wartość działki wystarczy na pokrycie wymaganego wkładu własnego. Jednak w drugim przypadku braknie Ci 40 000 zł.