Kiedy zaciągasz kredyt hipoteczny, musisz wybrać metodę spłaty i możesz wybrać między spłatami stałymi lub malejącymi. Te pierwsze mają w przybliżeniu taką samą kwotę przez cały okres kredytowania, natomiast inne mają początkowo dość wysokie, ale potem systematycznie co miesiąc maleją.

W przypadku problemów ze spłatą warto zastanowić się nad zmianą. Ale które rozwiązanie jest lepsze? A co z oprocentowaniem kredytu, które może być stałe lub zmienne? Na te pytania staramy się odpowiedzieć w niniejszym tekście i opowiemy jak przeprowadzić zmianę rodzaju spłaty kredytu w praktyce.

Czy można zmienić raty równe na malejące?

Zanim wyjaśnimy, czy możliwa jest zmiana kredytu z rat równych na malejące, warto wytłumaczyć, co taka konwersja struktury rat zmieni w sposobie spłaty zobowiązania.

Raty równe (zwane także annuitetowymi) charakteryzują się tym, że w całym okresie spłaty ich ogólna wysokość jest mniej więcej taka sama każdego miesiąca. Inna jest natomiast ich struktura. Wraz z upływem czasu część kapitałowa w racie bowiem rośnie, a część odsetkowa maleje. Mówiąc prościej, przy ratach stałych na początku spłacamy głównie odsetki, a dopiero później kapitał.

Raty malejące są zupełnie inne, ponieważ ich wielkość nie jest stała, lecz systematycznie maleje. Na początku są one dość wysokie, natomiast pod koniec umowy ich wysokość może spaść nawet o połowę. Ważne jest jednak, to że ich udział w racie części kapitału jest niezmienna trakcie spłaty. Zmienia się tylko wartość części odsetkowej, które z każdym kolejnym miesiącu ubywa.

Zaletą rat malejących jest to, że pozwalają na spłatę kapitału szybciej niż raty równe. Automatycznie więc szybciej maleje też wysokość odsetek niż przy ratach annuitetowych. Z tego powodu ich suma jest mniejsza niż przy kredycie z ratami stałymi, dlatego kredyt z ratami malejącymi jest zwykle sporo tańszy.

Zmiana rat kredytu z równych na malejące opłaca się głównie osobom, które chcą szybciej spłacić zobowiązanie i obniżyć całkowity koszt kredytu. Ale czy można zmienić raty stałe na malejące? Jak najbardziej. W zasadzie wszystkie banki dopuszczają taką opcję. Jednak zmiana spłat kredytu wymaga pewnych formalności, o których szerzej napiszemy poniżej.

Czy można zmienić raty malejące na raty stałe?

Już zawierając umowę o kredyt hipoteczny, warto zastanowić się, czy wybrać raty stałe czy malejące. Ci drudzy najczęściej wybierają osoby o wysokiej zdolności kredytowej, tj. osoby o wysokich dochodach, które mogą sobie pozwolić na duże spłaty na początku okresu kredytowania.

Jednak tak wysokie miesięczne raty mogą okazać się problemem. Wadą malejących rat jest ich początkowo duża wartość oraz wrażliwość na zmiany stóp procentowych i WIBOR(R). Ewentualne podwyżki referencyjnej stopy procentowej doprowadzą do znacznego wzrostu wartości, co może być bardzo trudne do opanowania w budżecie.

Niektóre osoby w tej sytuacji rozważają stałe raty kredytu. Czy warto?

Stałe raty kredytu niewątpliwie zapewniają większe bezpieczeństwo i stabilność. Co prawda na ich wartość mogą wpływać również zmiany stóp procentowych NBP, ale nie powinno to być tak odczuwalne jak w przypadku rat malejących. Z drugiej strony należy pamiętać, że kredyt ze stałą ratą jest znacznie droższy.

Czy można dokonać zmiany rat z malejących na stałe? Da się to zrobić i wymaga dokładnie takich samych formalności, jak zamiana rat stałych na raty malejące.

Jakie ryzyko ponosimy, zmieniając sposób spłacania kredytu?

Powinieneś wiedzieć, że zmiana rat z malejących na stałe lub odwrotnie nie zawsze jest korzystna. Każda taka zmiana niesie ze sobą również pewne ryzyko.

Powszechnie uważa się, że kredyt z rata malejącą jest bardziej ryzykowny niż kredyt z rata stałą, ponieważ raty są wysokie w początkowym okresie kredytowania i jak pisaliśmy powyżej, bardziej wrażliwe na zmiany stopy referencyjnej i stawki WIBOR(R). W związku z tym może się zdarzyć, że miesięczne raty urosną do kwoty bardzo trudnej do uregulowania w jednej chwili.

Dlatego jeśli nie mamy zbyt dużych dochodów, lepiej trzymać się stałych rat, których wysokość została uzgodniona przy podpisywaniu umowy według określonych możliwości finansowych.

Dobrze również rozsądne podchodzić do pożyczania pieniędzy w ratach malejących w momencie, gdy Rada Polityki Pieniężnej systematycznie podnosi stopy procentowe. Tak jak ma to miejsce od początku 2021 r. ze względu na wysoką inflację i osłabienie złotego w wyniku wojny.

Dokonywanie spłat w systemie rat stałych zwiększa natomiast ryzyko, że za kredyt zapłacimy bardzo wysoką cenę. Niekorzystnie też jest przy rosnących stopach procentowych, bo może się zdarzyć, że przez lata płacimy w zasadzie stale rosnące oprocentowanie, podczas gdy kredytowe zadłużenie kapitałowe niewiele się zmniejsza.

Zmiana rat malejących może więc być sensowna głównie dla osób ubogich lub z niepewnymi dochodami, które chcą uchronić się przed rosnącymi stopami procentowymi i miesięcznymi ratami niszczącymi budżet domowy. Z drugiej strony osobom o stabilnej sytuacji finansowej, które mogą sobie pozwolić na wyższe opłaty, bardziej opłaca się płacić malejące raty.

Jeśli pojawia się dylemat, który wybrać: kredyt stały czy kredyt z malejącą ratą, warto dokładnie przeanalizować możliwości finansowe – zarówno obecne, jak i przyszłe. Najlepiej porównać swój harmonogram spłaty dla obu opcji.

Pamiętaj!

Przed podwyżkami oprocentowania w wyniku podwyżek oprocentowania można się zabezpieczyć także w inny sposób: zmieniając oprocentowanie kredytu ze zmiennego na stałe. Banki zwykle ustalają stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego tylko na określony czas, na przykład 5 lat. Następnie jest automatycznie konwertowany na zmienne.

Zmiana sposobu spłacania kredytu. Jak przejść z rat równych na malejące lub odwrotnie?

Spłaty ustalane są w momencie podpisywania umowy o kredyt hipoteczny, dlatego kwestia spłaty równej lub malejącej musi być dokładnie przemyślana. Jeśli jednak po jakimś czasie zdecydujesz, że chcesz je zmienić, możesz to zrobić niemal w każdym momencie okresu spłaty.

Tylko niektóre banki nakładają pewne ograniczenia na zmianę takich warunków umowy, na przykład, że można zażądać częściowej konwersji, jeśli do końca umowy pozostało więcej niż 5-6 lat. Na ogół nie można tego zrobić w trakcie tak zwanych wakacji kredytowych.

Jak praktycznie zmienić raty kredytu? Podobne formalności czekają na Ciebie niezależnie od tego, czy chcesz przejść na raty stałe czy malejące.

W tym celu należy najpierw złożyć stosowny wniosek o zmianę warunków umowy. Jeśli zostanie zaakceptowany, bank przekaże Ci nowy harmonogram spłat oraz aneks do umowy, który musisz podpisać. Należy mieć świadomość, że niektóre banki pobierają dodatkowe opłaty za sformalizowanie takiego wiosku i zmianę warunków umowy, zazwyczaj od kilkudziesięciu do kilkuset złotych.

Zmiana rat stałych na malejące

Każdy bank stosuje nieco inne formalności przy zmianie warunków umowy kredytowej, dlatego w pierwszej kolejności należy skontaktować się z instytucją i zapytać. Konieczne może być wysłanie pisemnego wniosku do oddziału lub wystarczy złożyć wniosek bezpośrednio w banku internetowym.

Zamiana regularnych rat na malejące zwykle wymaga ponownej oceny zdolności kredytowej klienta, zwłaszcza jeśli od podpisania umowy minął co najmniej rok.

Możliwe też, że będziesz musiał przedstawić w banku ważne zaświadczenie o dochodach i zostaniesz ponownie sprawdzony w BIK.

Zmiana rat malejących na równe

Zamiana w odwrotnym kierunku odbywa się podobnie, jak zmiana płatności raty stałej na raty malejące. I w takim przypadku należy skontaktować się z bankiem w celu zmiany warunków umowy. W tym miejscu warto zaznaczyć, że rozpatrzenie takiego wniosku może zająć kilka tygodni, ponieważ bank potrzebuje tego czasu na przeanalizowanie sytuacji finansowej klienta i przygotowanie dokumentów tj. nowy harmonogram płatności i załącznik. Umowa pożyczki

Wcześniejsza spłata kredytu. Bardziej sprzyjają jej raty stałe czy malejące?

System spłaty kapitału i odsetek jest ważny, jeśli zamierzasz spłacić pożyczkę wcześniej. Jak się okazuje, wcześniejsza spłata zadłużenia jest mniej lub bardziej opłacalna, w zależności od tego, czy raty są równe, czy malejące.

Korzystniejszym rozwiązaniem jest wcześniejsza spłata kredytu z malejącymi ratami, gdyż tutaj można liczyć na spore oszczędności odsetkowe. Dotyczy to zarówno częściowej spłaty kredytu w czasie jego trwania jak i całkowitej.

A czy warto spłacać kredyt wcześniej w ratach stałych? To też może być korzystne rozwiązanie, jednak warto wiedzieć, kiedy warto wcześniej spłacić pożyczkę. Jest to szczególnie rozsądne na początku umowy kredytowej, kiedy nadal naliczane jest dość wysokie oprocentowanie. Wcześniejsza spłata zadłużenia na koniec okresu kredytowania nie przynosi już dużych oszczędności, ponieważ wtedy raty składają się głównie z części kapitałowej.